众筹或引领商业地产融资变革

　　将自身定位为“中国房地产资金投资管理者”的平安不动产，被业内视为中国险资涉足地产的代表企业。近期，平安不动产在商业地产、物流地产、养老地产等领域积极布局引起了业内的高度关注。

　　平安不动产北京区总经理许良飞近日接受中国房地产报记者专访时表示，众筹思维目前在房地产领域相关项目中的运作还不成熟，甚至存在一定的法律风险，但伴随着市场的逐渐完善，未来众筹可能引起商业地产融资的模式变革。

　　记者：在目前的市场情况之下，平安比较看好哪些地产产品的发展前景？

　　许良飞：从产品上可以分为五大类。第一是物流仓储。这是目前来看非常好的投资方向，不过受制于国内交通网的搭建情况，每个物流城市都是有节点的，因此在选择做物流地产的时候，选点一定要有固定的要求。所有的物流企业都会核算每个点之间的距离和成本是多少，如何进行衡量非常考验企业的专业度。其中城市配送、陆港场地、冷链仓库这三种物流仓储产品需求空间巨大。

　　第二，购物中心。随着电商发展以及购物习惯的改变，有两种类型的购物中心可能会生存得比较好。一类是城市型购物中心，在城市的核心区、商业中心，像北京的新光天地，人流客流是覆盖整个城市的；另外一类是城市次级区域中心的社区型、家庭型Mall。在这种Mall里面，体验业态、餐饮业态的比重会相对大一些。

　　第三类是写字楼和酒店。目前我们关注一线城市核心地段的甲级写字楼。当然，不在这个类别的写字楼也能生存，但是它的投资回报率肯定达不到我们的要求。酒店我们不考虑四星、五星等高大上的酒店，实际上速8、汉庭、如家这样的快捷酒店投资回报率要高得多。不过从世界范围看有个行业现象，虽然精品酒店给物业业主带来的租金回报基本都很低，但拿管理费的酒店管理公司都是很赚钱的。

　　第四类是公寓。有两类新型公寓会慢慢成长起来，第一类是社区型养老公寓；第二类是白领公寓，可以作成连锁，选址难度上比较大，但是还是能够给业主带来很高的回报。

　　第五类是园区和工业厂房。我们不大看好工业厂房，目前比较关注的是一线城市周边的园区，因为可以吸纳三类客户：办公溢出型、后台办公型、研发办公型。投资这类园区的时候，我们也会比较慎重，要重点关注客户来源是什么。

　　记者：平安不动产所投的物业产品如此之广，需要采取什么样的策略来进行管理？

　　许良飞：在平安内部，每一类项目会配备不同专业的团队，研究每一类物业如何产生投资回报，还要研究在每一类物业里面什么样的开发商可以做得最好，每一组人员要分工明确。

　　保险资金的主要目标是保值增值，这也就要求它有长期的资金回报，而商业地产能够做到这一点。目前，我们平安投资的项目很注重风险控制，比如商业地产领域，我们会更多地考虑一二线城市。

　　作为投资者，我们主要关注两个方面：一是现金流管理，投资的商用物业自身所带来的租金收入、销售回款怎么保持稳定的增长，这是最核心的问题。二是关注商用物业的选址、开发和运营。要衡量操盘者有没有能力做到这件事情，他做不到的时候，我们作为投资者接手过来又是否能做到，这是非常重要的。

　　记者：你怎么理解商业地产对金融工具的运用？未来商业地产与金融工具的结合会出现哪些新的模式？

　　许良飞：所有商业地产的金融选择，都是基于对未来现金流的预测，只要现金流能够保证、甚至增长，所有的手段都可以用。但是如果租金是往下掉的，所有的手段最后都会变成累赘。所以这是双刃剑，作为背后的操盘者，要承担很大的风险。

　　我现在比较关注互联网金融的相关模式创新，比如仍处于起步阶段的众筹模式以及P2P模式。现在人们只关注用众筹思维拓宽创业企业的融资渠道，房地产领域相关项目的运作还不成熟，甚至存在一定的法律风险，但随着市场的逐步完善，我认为未来众筹思维可能引起商业地产融资的模式变革。

　　其实，在今年6月份，我们平安集团旗下的平安好房网就推出了“好房宝1号”，某种程度看这也是互联网金融的一种模式。这款产品主打的就是“房地产+互联网+金融”的合作，杭州首个“会生钱的房子”由此诞生，这可能彻底颠覆地产界的游戏规则。购房款成为互联网理财产品，享有一定的年化收益；一个账户搞定融资、保险和支付一揽子服务；金融机构取代电商平台，成为导入客户的主要端口。

关键词：商业地产,许良飞,汉庭,理财产品,物业