二手房存两大高危交易环节 产权风险需注意

　　最近听到一则二手房交易纠纷，买家给了首期后，业主“赖死”不再进行余下的交易环节，不去过户。限于掌握的资料不多，记者不清楚是否已网签，也不知道为何买家没有在递件时才支付首期，即使是需提前支付首期，也应该用“资金托管”方式来确保买家的资金安全。广州市房地产中介协会日前就近期频发的二手房交易纠纷给出了5个贴士，本人觉得买卖双方以及中介的确要根据这5个方面来提防交易风险。

　　贴士一：买方买房时，应注意要求房地产中介机构协助查询卖方的房地产权属、抵押或查封等基本情况，并要求卖方务必提供产权证等原件资料。同时，房地产中介机构应认真配合买卖双方做好相关核验工作。贴士二：买方通过房地产中介机构购买住宅时，应注意核实自身的购房资格(注：买方应前往房管部门查询自身名下的物业，非广州户籍的应前往人社局查询社保、个人所得税缴纳的情况)。中介服务人员应对买方的购房资格予以充分提示，且不应向不具备购房资格的买方提供中介服务。贴士三：房地产中介服务人员在向买卖双方提供中介服务时，须注意告知买卖双方严格按照国家的规定，各自承担相应的交易税费，并提醒买卖双方，交易税费应以当地税务部门及房地产登记部门实际计算为准，且不可向买卖双方承诺交易所涉及的税费金额。贴士四：房地产中介服务人员在向买卖双方提供中介服务时，应建议买卖当事人共同承担中介服务费，以降低出现交易纠纷或交易失败而产生的后续风险。贴士五：买卖双方在交易过程中，应尽量选择资金托管的方式，以保障买卖双方交易房款的资金安全。中介服务人员应建议买卖双方采用“资金托管”的方式。

　　对此，记者认为贴士一、五是最应该引起买家注意的交易流程。首先，产权风险是第一个要注意的地方。记者之前碰到不少案例都是轻信中介或业主的话，导致买到不完全产权(如婚姻共有产权却只经一方放盘的房产)出现交易纠纷，有的买家是在签约当日才由中介查册或看到房产证复印件，给自己留下余地太小，有时候碍于付出的时间成本仓促成交而出现日后不满生怨的情况。此外，资金安全是第二个“高危”区域。买家垫资赎契是高风险操作，能够买到持证交易的房源就不要碰赎契房。买家尽可能说服业主进行“资金托管”，业主强势因此实收价成为市场惯例，买家也应该集体坚持“资金托管”，不托管无交易。对于大部分出售正当房屋的业主来说，“资金托管”并不会造成太大障碍，各大银行也有快捷“资金托管”服务，抵触“资金托管”的业主或许有债务在身或者另有隐情，与其交易本身就风险颇高。

关键词：买卖双方,资金托管,二手房交易,交易税费,交易环节