住建部专家：多地房价停涨人口流出再限购没意义

　　7月18日17时许，家住上海的刘小姐，收到了来自武汉珞狮南路一楼盘的155～180平方米商品住宅促销信息。

　　就在此前一个小时，武汉市房管局召集部分开发商的内部座谈会刚刚散会。会上，武汉市房管局口头通知该市将从19日起放宽限购。其中，140平方米以上的住房不再纳入限购范围。此外，非本地户籍人士、本科及以上学历人士的购房门槛均有下调。

　　《第一财经日报》梳理发现，除了武汉，今年以来取消或者实质性松绑限购的城市不在少数。接受本报采访的多位市场人士都认为，接下去将有更多城市松绑或是取消限购，但短时间内，还很难看到一线城市大幅松绑或是退出限购。

　　住建部政策研究中心主任秦虹对《第一财经日报》记者表示，在此前限购的49个城市里，确实有一些城市的楼市已经供过于求，并且房价停涨、人口净流出，那么这些城市再坚持限购意义不大。

　　“但是，我个人坚决反对一些人口净流入、公共服务、就业机会好的中心城市没有底线、没有条件地放松限购。”秦虹表示，“因为这类城市的政策变动，可能会带来一些风险，是一定要慎重的。”

　　与此同时，市场也预计限价、限贷政策将出现不同程度的松动，楼市松绑正在敲响倒计时。

　　武汉不再限购大户型

　　今年以来，武汉已经两次传出限购松绑的消息，但均在第一时间被武汉市房管局辟谣。

　　面对17日晚间起突如其来的第三次松绑传闻，武汉市房管局相关人士一反常态地没有辟谣，仅表示限购不会取消，但准备进行适当调整。

　　《第一财经日报》从参与上述内部座谈会的开发商处获悉，140平方米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再纳入限购范围。

　　此外，部分城区的非武汉户籍购房者，由原来提供缴纳2年的纳税证明和社保证明，调整为收取纳税和社保缴纳的证明材料，不再规定缴纳时限，近一年内有缴纳记录即可；对于本科及以上学历人士，在武汉市购买住房只需提供近一年内的纳税和社保缴纳的证明材料；请求银行落实首套房利率优惠等。

　　自2011年武汉楼市限购以来，由于大户型消费以多次置业者为主，加上首付比例提高，140平方米以上户型的成交量逐步下滑。尽管今年上半年稍有起色，但成交面积仅占总面积的8.2%左右。

　　湖北房地产经济学会常务理事李国政分析称，放开140平方米以上户型，对刚需客户的影响可以降到最低，同时促进高端改善性住房需求释放，利好别墅等豪宅项目，可以稳定房地产投资，也有利于市场均衡发展。

　　而高学历人士买房门槛的下降，表明武汉鼓励大学生落户置业的意图。考虑到惠及人群的购房特点，本条政策对主打刚需产品的楼盘促进作用更大。

　　武汉本周仅4个项目公开推盘，监测显示，截至20日18时，4项目累计推盘1773套，去化1093套，整体去化61.6%，高于上半年平均水平7个百分点。

　　其中，位于武汉经济开发区的3个项目受政策利好刺激，销售大热。3个项目推盘高达1565套，去化也达64.7%，较前期提高近10个百分点。特别是首次开盘的港湾江城，无意中成为最大受益者，推396套，去化322套，接近81%，远超市场预期。

　　李国政对本报表示，整体看，新政有利于武汉吸引外来投资，提高房地产投资交易活跃度，引导人口集聚转移，促进不同区域的均衡发展，减少主城区、新城区价格差；长期看，能够吸引更多高素质人才扎根武汉，提高城市土地价值与成交，为城市经济与发展打下基础。

　　李国政预计本次调整将对市场形成直接刺激，有望摆脱前期调整格局，市场成交量、价格有望实现阴转多云到晴。

　　多城取消或松绑限购

　　除了武汉，今年以来取消或实质性松绑限购的城市不在少数。

　　6月27日，呼和浩特房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的《通知》，要求取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。

　　至此，呼和浩特放开限购，成全国首个正式发文确定取消限购的城市。

　　紧随呼市的是济南。7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了3年多的限购政策正式退出。

　　二线城市中房价最为坚挺的厦门也悄然放开了限购政策：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。

　　与此同时，今年以来实质性松绑限购的城市也不少。例如海口和南宁均采用扩大户籍认定的方式，将周围地区或者全省的居民视同本市居民来松绑限购。

　　还有一些像沈阳、上海这样的城市，先是传出松绑限购，再是官方出来否认，也引发市场广泛关注。

　　据不完全统计，今年已有超过12个城市放松了限购政策。但由于供需双方的市场预判已经转向，购房者观望情绪依然浓厚，因此去化压力不容乐观。

　　地方纷纷救市的一大原因，是今年以来楼市下行的情况下，地方面临着经济下行与财政金融风险的压力。

　　国家统计局18日发布的6月份70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%，环比平均下调幅度达到了0.48%。

　　一线城市或将不为所动

　　在这样的压力下，各界普遍预计，地方政府松绑限购的步伐有望加快。

　　秦虹对本报表示，限购的目的主要是抑制投资投机性需求，但目前，投资投机性需求已经占比不高。同时，过去国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。在这样的背景下，国家提出了分类调控的方针。因此，是否应松绑或取消限购，也应该因地制宜。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析称，预计未来至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘，采取正式发文的形式，全面取消限购，以达到影响市场预期的作用。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则预测，除了一线城市外，约40个限购城市的政策有可能在今年年底前全面放松，尤其是大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙等存量偏大、存销比排名靠前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除会以发文形式直接取消限购。

　　但官方研究人士和市场人士普遍不看好一线城市的放松前景。

　　分析人士杨红旭就认为，当前住建部暂不允许一线城市取消限购，且上海等城市官方年内暂无取消或大幅放松限购的意愿与计划。

　　除了限购放松，限价、限贷政策也已经出现了不同程度的松动。据本报了解，目前虽无任何书面或口头示意北京限价政策趋松，但今年以来，北京一些开发商感觉到，北京对房地产项目入市价格限制，正在执行中低调松动。

　　而在广州，虽然公开层面上没有政策调整，但购房环节已经逐渐放松了价格限制。另有知情人士对本报表示，上海只在去年年底进行了约两个月的限价，此后便逐步放松对高价楼盘的入市限制。

　　而在限贷方面，央行5月主持召开了住房金融服务专题座谈会，针对个人住房贷款排队、银行惜贷等情况喊话银行，希望加强对个人住房贷款的服务，对已经批准的个人住房贷款提高放款效率。

　　虽然在央行喊话之后，商业银行还没有太多实质性行动，但业内人士预计，下半年的信贷环境会好于上半年。

　　秦虹告诉本报：“过去银行是按年进行额度控制，贷款放的时间越早，收益的时间就越早，所以银行倾向于上半年多放贷。但是，现在银行是按照月来控制放款的额度，这意味着如果银行上半年就把钱都放出去，下半年就没钱放了。所以，下半年的银行贷款额度不会像过去的下半年那么紧张。”

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关键词：房价,人口集聚,成交面积,楼市,中原地产