外围区域小户型 5年楼价涨幅不输市中心

　　炒股炒成股东，炒房炒成房东，可谓投资者两大不如意事。如今，开发商也遇上了类似的麻烦。

　　尤其在南沙，前一段时间，开发商翘首以待南沙自贸区获批，甚至有开发商不惜囤房以待利好，原本的初衷是想多赚一点，可惜利好消失，加上楼市整体销售不畅，南沙楼价快速下滑，如今，开发商要么割价销售，要么便可能面临“囤房囤成房东”的窘况。

　　囤之过，两年才能清空库存

　　广州市国土房管局和戴德梁行研究部的数据显示，截至7月6日，南沙区的可售面积为110万平方米，而过去三个月的月均销售量为4.7万平方米，现有存货的消化周期长达23.5个月，接近两年的消化周期位居全市之首，也是全市平均水平的近两倍。

　　合富辉煌(中国)市场研究部监测数据得出的结论非常相似：南沙区下半年商品住宅存量加上新增货量将超过1万套，预计需要两年时间才能消化完毕，销售压力极大。

　　为什么南沙会有如此庞大的库存量？一来是因为去年传出南沙申报自贸区的消息后，开发商纷纷加快施工速度，以求赶上销售好年景；二来，便是囤货。

　　位于南沙商贸南二路的某楼盘，最后一期的B4、B5栋近200套洋房单位，去年11月中旬已经拿到了预售证，却迟迟不开卖，后来传闻自贸区有可能在今年年中批复，该楼盘今年6月初预告称“即将推出”，然而，自贸区被叫停，南沙楼市调头向下，该批单位的开售时间至今未定。

　　类似的楼盘还有很多。南沙中心区某商业项目新一批共426套单位，去年11月初拿到的预售证，在前期产品余货不多的情况下，新一批单位今年5月底才正式推出。某海景盘的“楼王”组团，去年早早已经拿到预售证，原计划今年4月底开售，但到了6月底仍在内部认购，7月份才非公开开卖。南沙环市路旁某楼盘，新一期共432套单位，去年10月下旬已经拿到预售证，今年4月中下旬才正式推出。

　　南沙某楼盘的操盘手介绍，南沙很多楼盘在去年第四季度已经拿到了预售证，但推盘时间都不约而同地选择在今年第二季度，“大家都认为今年年中自贸区的好消息就会尘埃落定，都不想错过这个好时机”。

　　为了不错过这个“好时机”，有人囤房，也有人赶工程进度。某去年第四季度才拿到土地的项目，去年年底便忙于开工，当时图纸还没有最后确定，也还没有通过规划，急急上马，如今利好消失，大市不景，该项目也放缓了施工进度。“估计开盘时间会在今年第四季度甚至更迟一些。”该楼盘的相关负责人说。

　　囤之悲，三季度楼价仍会下滑？

　　“并非所有楼盘都是主动囤房，有些开发商其实也有不得已的原因。”南沙某开发商说，“很多项目都是在去年10月份以后拿到的预售证，当时广州限购已经收紧，外地户口要有3年社保才能买房，但南沙买家中有很大一部分都是外地投资客，收紧限购一下子堵住了很多楼盘的销路，想不降价，便只能等，等利好落地，吸引更多买家关注。”

　　然而，事与愿违，去年没有开发商降价，降价1000元/平方米便能获得不错的销售，如今降价的盘多了，即使降价2000元/平方米也未必能带来销售。

　　更悲催的是，业界人士并不太看好南沙楼市第三季度的业绩。近日，合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江发博文称，预计南沙楼盘在第三季度或有大幅降价。黎文江认为，南沙区楼市受政策影响明显，南沙国家新区规划推进缓慢，自贸区申报叫停等，令今年上半年南沙商品住宅的成交同比几乎“腰斩”，“南沙的货量高度集中在大型房企手中，一旦降价将会引发区域内中小型楼盘跟风，预计第三季度区域整体楼价将有超过20%的降幅”。

　　在南沙某海景楼盘现场，销售人员不断向看楼客强调：“南沙自贸区的申报并没有被最后推翻，申请工作也没有暂停，只是改变方案重新申报。”对于很多南沙楼盘来说，政策利好是解决此前囤房之困的关键。