郑州商业市场成交量稳定

　　商品住宅供过于求，近郊热点区域多

　　2014年央行的货币政策使得房地产行业资金链更为紧张，房地产行业的投资额减少，而消费者的观望情绪也使得销售量降低，整体市场进入平稳的调整回归期，供销比达到1.20，整体供过于求。

　　2014年上半年，高新区住宅新增供应面积占供应总面积的24%，中原区紧随其后，占比为17%，惠济区整体占比最少，仅占整体供应的5%。

　　随着高新区基础设施的快速建设和众多品牌开发商的集中发力，高新区在2014年上半年成为商品住宅市场供应的主力军，而惠济区由于区域内低密度产品相对较多，所以一直以来市场供应量相比其他区域较少。随着三环快速化的实现以及五环的提出，郑州商品住宅供应的主要区域逐渐转移至四环附近，郑上新区、二七新城等城市近郊成为城市热点区域，而航空港区、龙湖镇、白沙镇等区域与主城区的联系越来越紧密，也吸引了大量城市外溢客户的关注，郑州商品住宅市场供应量的区域正在发生着改变。

　　2014年政府及央行着力调整整体国民经济，使得房地产行业投资热度降低，消费者持观望态度，市场再次进入调整期。2014年上半年成交住宅263.7万㎡，同比2013年上半年降低24.55%，而同比2012年上半年上升7.90%。

　　90㎡以下户型最热，8000~9000元/㎡价格是主流

　　从商品住宅各面积段成交情况来看，90㎡以下的户型合计约占市场总份额为49.93%，此类购房者主要以首置客户为主; 140㎡以上户型合计约占市场总份额的17.95%，此类客户主要以首改或多改客户为主，虽然政府限购、限贷，但未能限制部分有实力客户的改善需求。

　　郑州商品住宅成交以中原区最多，成交面积占成交总量的19%，区域内升龙天汇广场、正商花语里、盛润锦绣城、非常旺角等项目成交量较大，拉动了整体区域的成交量;其次为二七区，区域内泰宏建业国际城等项目成交量较大;高新区所占市场份额为18%，区域内万科城、公园道一号等项目成交量较大。

　　2014年上半年成交在8000~9000元/㎡的商品住宅已占据市场主流，住宅成交总价段集中在70万元~90万元，占比为32%。

　　近年来，商品住宅成交价格持续攀升，在2014年上半年郑州市商品住宅成交均价达8552元/㎡，环比2013年下半年增长1%，同比2013年上半年增长5%。

　　2014年上半年，郑州市各区域商品住宅成交均价中郑东新区、金水区分别以10227元/㎡、10157元/㎡的价格位列商品住宅市场的前两名。

　　郑东新区作为城市发展的主要区域，拥有良好的区域环境和发展前景，一直是郑州市发展的第一极，众多高端楼盘云集于此，商品住宅成交价格一直处于郑州各区域的前列;金水区属于城市老城区，拥有最完善的城市配套资源，目前在售住宅项目较少，但均为高端住宅，导致该区域住宅成交价格也相对较高，并引领郑州商品住宅市场价格;高新区目前正处于快速发展阶段，当前价格相对较低，属于城市价值洼地，未来潜力较大。

　　商业市场成交量稳定

　　上半年均价19650元/㎡

　　2014年上半年，郑州市商业市场新增供应面积21.3万㎡，各月供应量波动较大，总体呈现出上升态势。2月份供应量最少，仅为1.3万㎡，占上半年总供应量的6.1%;5月份供应量最多，为6.6万㎡，占上半年总供应量的31%。

　　上半年商业市场供求方面波动较大，且无明显规则，但上半年呈现出供不应求的态势。除3月份和6月份供应量大于成交量外，其他4个月份供应量均小于成交量。供求比中最大值为3月份的1∶0.67，最小值为4月份的1∶2.02。

　　2010~2014年上半年，从成交量来看，成交量变化不明显。2010年下半年为最高值，达到37.6万㎡;2012年上半年为最低值，达到18.2万㎡，其余成交量基本在27万㎡上下，波动不明显。2014年上半年与去年同期相比，成交量无变化。

　　从2010年以来，郑州商业市场成交价格整体呈上升态势，2010~2011年尤为明显，由2010年的9161元/㎡上涨到2011年的18115元/㎡，上涨98.2%。2012~2014年上半年，成交价格涨幅不明显，2013年下半年相比2013年上半年下降8.4%。2014年上半年成交均价为19650元/㎡，同比上升15%，环比上升25.2%。

　　办公市场成交良好

　　整体依然压力较大

　　2010~2014上半年供求比呈震荡式发展，总体供大于求，2014上半年供求比为1∶2.26。2014上半年供应量骤减，仅有3个月供应办公，供求比为1∶2.26。成交量为58.1万㎡，同比上升1.6%，成交表现良好。

　　仅从上半年来看是供不应求的，但从整体市场和历年情况来看，郑州办公市场依然是供大于求，市场表现欠佳。

　　2014上半年办公市场新增供应面积25.7万㎡，下降幅度较大。3个月供应面积基本相同，且供应面积较少，可以看出办公市场供应较疲软。

　　2014上半年成交价格为12061元/㎡，相比2012年下半年下降16.1%，相比去年同期上涨4.3%。而今年办公市场最低成交均价为10602元/㎡，最高成交均价为13181元/㎡。

关键词：成交量,商品住宅,市场供应量,年均价,市场主流