全国楼市正在经历变脸 郑州楼市呈现理性繁荣

　　土地市场激情消退、供应量回落、成交量回归合理、商品住宅成交价格小有涨幅……全国楼市正在经历变脸，不过在中原经济区及郑州都市区的快速建设下，郑州热点区域不断，发展机遇诸多，从克而瑞发布的上半年数据亦可看出郑州市场的理性繁荣。

　　中原经济区建设加速，房企对市场长期看好

　　去年新国五条及其细则实施，以及新郑9条调控政策的影响下，郑州楼市供应量和成交量呈现出双增的态势，供求矛盾有所加剧。之所以出现供求双增的局面，原因在于虽然调控政策持续，但随着政府换届，三中全会和中央经济会议对房地产调控定调“放开高端，保障低端”的思路及提出建立长效机制，中原经济区建设加速拉大郑州城市框架，加快三环外区域发展和城中村改造项目，增强了开发商和置业对房地产市场的看涨预期。

　　据克而瑞统计数据显示，2014年郑州市1~5月份商品房累计投资554.07亿元，较2013年同期上涨17.3%;商品住宅累计投资365.31亿元，较2013年同期上涨18.2%;商业营业用房开发投资额完成63.56亿元，较2013年同期上涨16.6%;郑州写字楼开发投资额完成46.08亿元，较2013年同期上涨5.5% 。

　　除去投资上的加大，房地产施工面积同比也小幅增长，2014年1~5月郑州房地产施工面积为8222万㎡，较2013年同期上涨9.7% 。自2010年开始郑州市房地产施工面积持续保持上涨趋势，其中，2014年1~5月郑州住宅产品施工面积为5621万㎡，较2013年同期上涨11.2% 。

　　不同的是，2014年1~5月郑州市商品房新开工面积同比下降55.5%，商品住宅新开工面积为348.3万㎡，较2013年同期下降59.3%。

　　土地市场激情消退 金水区土地单价最高

　　随着“黄金增长期”的过去，楼市各方大都以理性思维看待市场长远发展，这样的理性尤为表现在土地市场的激情消退。

　　今年1~6月份，郑州供应土地的面积为241.9万㎡，同比下降12.3%;供应建筑面积950.1万㎡，同比下降6.3%。惠济区、高新区、二七区为供应主力，供应土地面积分别为51万㎡、50.8万㎡、50.4万㎡，供应建筑面积分别为163万㎡、191.2万㎡、255.8万㎡。

　　住宅用地为供应主力，供应面积为199.7万㎡，同比下降1.8%;供应建筑面积为779.3万㎡，同比下降8.9%。商业用地供应面积为42.2万㎡，同比下降41.9万㎡;供应建筑面积为170.8万㎡，同比下降42.9%。

　　具体到成交上，2014上半年，公告成交土地的土地面积为213.5万㎡，同比下降45.8%;成交建筑面积732万㎡，同比下降45.7%。各区域成交面积不一，惠济区为成交主力，成交面积为63.2万㎡，成交建筑面积为189.2万㎡，占全市土地成交建筑面积总量的25.8%。

　　各区域成交土地价格特征明显。从具体区域来看，金水区土地单价20007元/㎡，居于所有区域的首位，其次是二七区，土地单价6025元/㎡。另外，从楼板价来看，区域之间的价格波动度相对较大，金水区楼面地价6669元/㎡，居于所有区域首位，其次为郑东新区，为3219元/㎡。

　　在土地市场溢价表现上，共有两块土地产生溢价，溢价率为240%、162%，溢价土地位于金水区，金水区属于目前郑州房地产市场的热点板块，产生溢价的概率较大。

　　商品房上半年供应量回落，为去年全年的29%

　　从数据上看，2010~2014年上半年，郑州商品房供应量起伏波动较大。自国家加大房地产宏观调控力度，出台限购、限贷等一系列政策开始，市场需求被行政手段抑制，造成整体市场供销比快速上升，达到 1.9，市场呈现供大于求的态势。2013年商品市场有所回暖，供求比回落到1.1，整体供销回归正常态势。2014年伴随着银行“钱荒”、利率上浮等种种不利因素，全国市场进入调整阶段，郑州楼市供应量明显下降，上半年整体供销比1.05∶1。

　　2013年下半年至2014年上半年，住宅商品房供求比上下波动，整体处于供大于求的局面。去年下半年，郑州楼市快速发展，供销两旺，由于较多发展商大量供应，使得市场供求比逐步提高，到第四季度各公司为冲全年业绩，提高供应量并积极促销，市场较为活跃，整体供销比波动较大。春节前后，整体供应量减少，市场主要消化库存剩余房源，整体市场供销比低于1;进入2014年第二季度，市场供应逐步加大，供求比又逐步高企，2014年上半年整体供过于求。

　　与之前相比，2013年供应量进一步攀升，全年供应量1034.81万㎡，2014年上半年全国市场低迷，郑州市场也受到影响，供应量只有363.68万㎡，月均供应60.6万平方米。

　　与国内一线城市和中部省会城市相比，今年上半年郑州市商品房市场供应下降较多，仅为去年全年的29%。总的来说，过去几年郑州商品市场供应基本呈现“上半年蓄势，下半年爆发”的趋势。

　　成交量回归合理

　　均价高位运行

　　2013年郑州市场表现良好，月均销售79.17万㎡，而进入到2014年，商品房成交量开始明显下降，2月适逢春节，成交量降到低点，春节过后每月逐步提升，但成交量相对平稳，月均成交量达到57.81万㎡，与2013年上半年相比仍有一定差距，但仍优于2012年上半年。

　　2014年1~6月份，郑州商品房成交346.9万㎡，同比2013年上半年下降19.62%，但与2012年上半年相比，上升了22.13%，说明市场并非大起大落，只是回归合理状态。

　　2010年以来，郑州市商品房均价呈现持续上涨，2011年虽然受到调控的影响，但是商品房均价依然保持上涨，受影响较小，均价突破8000元大关。2012年，为应对调控影响，各发展商以价换量，增大优惠幅度，均价回落;2013年至今平稳增长，虽然经历国家的宏观调控和郑州城市限价、限购等政策的影响，成交价格依然呈现增长态势，2014上半年均价已达9939元/㎡，同比去年上半年上涨9.19%，价格逼近万元大关。

　　与中部城市相比， 2014年上半年郑州商品房均价依然高位运行，高于其他中部省会城市，但与北上广深等一线城市相比，仍有一定差距。

关键词：楼市供应量,中原经济区,商业营业用房开发,楼板价,郑州房地产