限购退出中央或已默认北上广深坚守限购最后防线

　　（原标题：哪些城市还会陆续取消限购？）

　　经过一番试探，呼和浩特成为中国第一个取消限购的城市。从而引发众多二三线城市蠢蠢欲动，比如济南本月初曾传闻限购松绑，随后济南市城乡建设委员会网站对此消息进行了回应，称“我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确认后实施”。

　　媒体报道，还有更多的二三线城市建委或国土局人士已赴呼和浩特“取经”，“取经”内容从呼市实行限购以来，新房、二手房交易量、价格以及价格波动情况，库存以及去库存情况等市场相关数据，还有呼市的人口规模、人均收入和消费指数等经济指标，此外还要留意限购取消后当地居民和媒体的看法。

　　从这些调研内容来看，地方政府对呼和浩特限购松绑的条件心知肚明：主要是库存与去化、人口规模与房价放松后会否出现报复性反弹两大关键因果链。但他们只是不清楚数字线在哪里，要到怎样的水平才能得到住建部默许。

　　从今年初中央提出的“分类调控”就可以知道，这是今年房地产调控的“方针”，“限购”作为行政手段，应该是服从于“方针”。而今年3月住建部副部长齐骥对分类调控的解释是：对一线热点城市继续增加住房供应，遏制投资、投机需求，继续限购；对库存量去化时间超过12-15个月的城市，则将控制用地规模和楼盘供应。

　　因此可以推断：住建部不会明说“除北上广深四个城市外其他城市可以放松限购”，但中央已经明确了一个“库存”的关键因素，这实际上给出了地方政府一定的操作空间。如果库存过高，而且去库存化的各种手段都曾经用过却不见效，那么地方政府通过松绑限购来去库存，住建部会默许；而放权的同时，由于从未明文表示松绑限购的范围，如果地方政府取消限购导致房价报复性反弹，住建部就可以出面叫停。

　　简单地说，就是库存过大的城市，如果通过降价、降税以及控制土地供应的总量，也无法有效地去库存，那么采用限购松绑就可以成为最后一招棋。而从仇保兴的说法也可以看到，中央去房地产“投资化”、“杠杆化”的大方向没有变。地方政府不得借“去化库存”放松对投资性购房的限制。也即“取消限购”时，投资性住房交易将始终是一个禁区。中央不会允许地方政府用松绑限购，继续为其土地财政做嫁衣。

　　从呼和浩特的个案，可以分析出一个大致的数字线。按照中原地产的数据，呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线末的城市，其目前住宅库存高达12万套，平均每月仅成交1000套。所以，消化目前库存起码需要十年。而当地开发商透露，如今呼和浩特到处是停工楼盘和烂尾楼，2011年之前，由于能源价格上涨，当地一大批参与能源开发的人群暴富，这些人纷纷投资房地产，2012年以后房地产购买力下降，楼市逐渐陷入冰冻，楼价腰斩，百姓已经逐渐失去投资房产的兴趣。有媒体实地探访发现，即使限购取消后的第一周，当地售楼部仍然门可罗雀。

　　也就是说，希望能迈出限购取消这个关键一步的地方城市，首先库存量要高，其次是曾经历了楼价明显下降、地方政府控制预售审批进度、土地出让量等措施均未奏效等阶段，而且在限购政策出台后，楼市也没有明显的逆转，造成社会舆论压力。

　　从住建部所说的“一线热点城市”，以及呼和浩特的细节来看，外来人口规模是能否放松限购的另一个关键因素。所谓一线热点城市，就是本身存在大量的人口基数，而又人口净流入的城市。在这些城市即使库存较高，如果限购取消，依然会存在房价反弹的可能。假若一个是库存消化周期不太长，但楼市低迷已久，人口基数小、外来人口少的三线城市；和一个库存消化周期比较长，但人口基数大、外来人口长期净流入的区域中心城市同时申请，住建部应该会更倾向于默认前者的限购松绑。

　　新华每日电讯7月9日发布评论《是否取消限购不应是道德题》，作为中央媒体首度明确点题：“更加理性地审视非正常时期的楼市限购政策，把捆绑到政府房地产调控举措特别是限购政策上面的道德枷锁拿下来，是让政府在房地产调控方面有更多回旋余地的重要前提。”这句话似乎在暗示中央对于限购政策的退出已经有明确态度，但顾及舆论压力，不会光明正大地在短期内叫停，对地方政府“有理有据”的变相放松或取消限购会以默认形式出现。

　　具体在今年下半年到明年来看，那些外来人口不多、人口净流出为主、楼市库存较大的地级市乃至省会级城市，都可能追随呼和浩特的脚步成为开始取消限购或采取措施让“限购”名存实亡，比如济南、贵阳、昆明、南宁、东莞等等一大批城市都有可能。

　　而那些库存大也开始了降价打折的区域中心城市，比如杭州，估计就很难在今年取消限购。呼和浩特虽然也是一个省会城市，但如果按照城市人口规模和经济总量来划分，呼和浩特和杭州完全不在一个重量级。如果跟杭州地位接近的城市，比如南京和福州取消了“限购”，那么杭州的跟进也就指日可待了。类似的还有已经出现了大型开发商欠款数十亿元跑路的青岛、楼价萎靡不振的成都、人口流入较多的厦门等，都很难在一年内取消限购，但地方政府可能会积极通过户籍政策更改、执行层面“明松实紧”、调整限购资格认定等方式，突破“限购”限制。

　　至于北上广深四大一线城市就更没什么可说的，除非楼市大逆转跳水，否则还是会成为“限购”最后坚守的防线。中原地产首席分析师张大伟就预计：今年内“除一线城市和超过1000万人口的城市限购仍将存在外，多城取消限购的可能性都较大。”

　　但其实限购取消对已经萎靡的二三线楼市成交的拉动不会很大，充其量只是一个象征意义。因为除了限购政策之外，还有一个限贷政策死死扣住了首次置业者和改善置业者的咽喉。“限购”取消的作用，估计也就是体现在对一些中高端楼盘销售的微刺激，让这些地区的楼市企稳。

　　（作者系资深媒体人，房地产观察人士）

关键词：库存,杠杆化,投资,购房,楼市