功能型豪宅逆势升温

　　整体楼市持续低迷之际，高端物业的表现却随着夏季的来临逐渐升温。保利荆门桥单价9.7万元的豪宅项目获批，泰禾北京院子、阅园、九章花园、望京绿地中心等5个单价超过5万元的高端盘获批入市……业内人士表示，楼市越不明朗，豪宅的抗跌性和保值性恰恰得以凸显。

　　豪宅供应创新高

　　据丽兹行豪宅研究院的统计数据显示，5月北京市高端住宅的总成交面积为2.7万平方米，环比上涨9.4%，同比上涨24.78%，套均面积为185.55平方米。同时，从全市单价超过10万元的顶级豪宅来看，4-5月共成交了10套，而2013年全年这一数据仅为21套。

　　统计显示，今年5月，北京共有包括旭辉·御锦、龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、鸿坤·林语墅在内的11个别墅项目同时入市，创过去五年时间里月度供应新高。业内人士指出，豪宅市场升温的原因之一就是政府提出的调控“双轨制”已经开始实施。一方面，自住型商品房供应不断发力；另一方面，政府的“限高令”逐渐放松，政府不断认可豪宅产品在房地产市场中的地位。

　　“当前整体社会资金紧张，促使高端豪宅供应增加。”亚豪机构副总经理高姗认为，企业推盘力度的加大也是高端项目成交上升的原因之一。

　　五环内别墅或绝版

　　事实上，豪宅产品走出逆势行情与北京市土地供应结构关联紧密。

　　统计显示，近年来，北京市住宅用地供应以五环外为主，城市核心区低密豪宅用地供应更是凤毛麟角，几乎每一次优质地块的上市无不引来众多房企的哄抢，城市核心区土地溢价率不断飙升。

　　专家透露，深层次原因是北京可建设用地的逐渐枯竭，稀缺必然带来升值，而城市核心区内的价值更是不可估量的。此外，核心区豪宅存量房也日渐萎缩。目前，三环以内仅剩3324套可售住宅，相比去年同期减少了1000套。

　　远洋万和公馆销售负责人向北京商报记者介绍，位于大望京板块的万和公馆，作为目前五环内在售的高端别墅项目，其被众多业主认可的重要原因之一就是其在区域内的惟一性。毕竟未来北京五环内几乎不再有全新的别墅产品入市。

　　大望京独栋会所受捧

　　业内人士分析，一方面土地供应短缺促使核心区豪宅热销；另一方面，对单体项目而言，其所处的区位价值也是能否热销的关键因素。

　　以万和公馆为例，其所处的望京板块凭借北京市“十二五”规划正式提出打造“望京第二CBD战略规划”的区域定位，以及其无可替代的区域优势和成熟的商务配套资源，正在成为北京最具发展的板块。

　　2011年开始，远洋、绿地、保利、SOHO中国等大型房地产品牌开发企业纷纷进驻。区域内住宅、写字楼、酒店等高端项目日渐丰富，但别墅类产品在该区域则比较罕见。在交通、商务、入驻企业等全面实现价值提升的背景下，望京区域内高端企业和精英人群渴望寻找符合自身使用乃至心理需求的别墅产品。

　　北京商报记者了解到，望京豪宅远洋万和公馆入市三年后，近日推出终极产品——独栋别墅伍号会馆。其4400平方米的超大体量、顶级石材立面、超大层高等，都创造了北京别墅市场的纪录。而业内预计，超过4亿元的单体别墅总价也将成为北京楼市的一个新纪录。

　　别墅进入细分时代

　　专家分析，远洋万和公馆的独栋别墅受到市场关注，除了其创造了多个“之最”外，更是找准了差异化定位，其独有的企业会所功能成功填补了市场空白。高端购房人群往往有过多次置业经验，更看重长期楼市行情，短期波动对他们影响有限，更多关注高端物业的独有性和稀缺性，这些因素才是决定楼盘未来升值空间的关键。

　　远洋万和公馆销售负责人向北京商报记者介绍，现在的高端客户需求非常清晰，也越来越挑剔，对产品的综合要求更高。他们会从地段、产品、科技、服务等多维度去综合考量一个项目是否满足其选择标准。

　　“这类产品的保值、增值属性是普通产品无法比拟的。”一位长期操盘豪宅项目的业内人士表示，城市会所级别墅产品作为别墅细分产品，无论是地段价值、设计理念还是产品品质都与普通项目有本质的不同，其未来的溢价空间有不可比拟的优势。以已售罄的远洋万和公馆的平层大宅为例，其二手房目前均价为8万元/平方米左右，高出周边二手房近一倍。

　　业内预计，在整体楼市预期不明朗的情况下，豪宅的抗跌保值性得以凸显。同时，随着财富阶层日趋理性，在豪宅细分时代来临的当下，注重品质与细节、选准差异化定位的豪宅产品将会受到市场青睐。

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