房企海外投资风险与机遇并存 专家建议投资核心成熟区

　　受益于我国经济近年来的快速增长，中国房地产在海外的投资呈现上升趋势。根据统计得知，到2013年，房地产以743亿美元的总投资额成为了中国出境投资的第四大领域。但是不同的国家有迥然不同的政策、法律、税务，如何解决和掌握投融资、法律和税务等实务技巧，是投资人在投资之前所要准备的重中之重。

　　正因为此，2014年7月2日，由世邦魏理仕与中伦律师事务所共同主办，走出去智库CGGT协办的“中国企业海外房地产投资高峰论坛”在北京成功举办。

　　海外投资首选核心区域成熟地段

　　世邦魏理仕全球资本市场中国区执行董事安东在会后接受新华网记者采访时表示：“欧美市场尤其是欧债危机结束后，经济复苏趋势明显，写字楼和零售地产均存在上涨空间，我们还看到欧美和太平洋地区这些较成熟市场的核心资产需求强劲，同时次级资产市场也存在投资机会。而在中国等亚洲新兴市场，长期的经济增长被看好，不过短期性的结构性调整和整体的融资环境值得我们关注。”

　　世邦魏理仕欧洲、中东及非洲资本市场董事总经理JONATHAN C.HULL在接受采访时重点讲述了英国伦敦的核心投资物业，他介绍：“伦敦是一个资本流动自由度相当高的城市，这里的商业地产投资经过了几十年的发展如今已经十分成熟。据统计，目前在伦敦投资的80%的资金，其中40%来自亚太新资产。”并且他还建议，投资海外地产首先要选择核心区，其次要选择成熟的物业进行投资。

　　此外世邦魏理仕亚太研究部主管金纬和中国区研究部主管、执行董事陈仲伟对中国企业投资者和机构投资者的建议是：在地域方面，世邦魏理仕认为除英国外，美国、加拿大、澳大利亚等透明度高的发达市场及与国内地域毗邻、文化背景近似的香港、新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场将会成为未来开发商进军海外的主战场。

　　在机构投资者方面，尽管发展中地区的可投资物业数量近年来增长迅速，但相对于北美及欧洲，亚太优质商业地产的可投资物业规模仍然有限。鉴于此，世邦魏理仕预计短期内中国机构投资者的目光将集中在投资回报稳定的核心投资物业，比如国际门户城市的优质写字楼物业。

　　海外投资需充分做好风险管理

　　无论是个人投资者、机构投资者还是企业投资者，在海外投资都离不开律师事务所，新华网记者采访了中伦律师事务所创始合伙人张学兵律师，张学兵表示：“在面对海外房地产投资的机遇与挑战时，首先应当认清中国在海外投资房地产的现状，全面了解海外房地产投资的方式和投资类型，并以史为鉴，借鉴日本于上世纪80-90年代投资美国房地产的成功与失败的经验，正确认识海外房地产市场投资环境，深入了解中国与海外房地产市场的区别所在。”

　　在接受采访的世邦魏理仕高层和中伦律师事务所高层时，记者观察到，大家都在引用万通控股董事长冯仑先生在论坛上的演讲。冯仑表示：万通在纽约做海外地产时发现，所花费的成本过高，还有各种规定和程序繁琐复杂，以及客户对服务的质量要求很高，这是海外投资会给中国房企带来的风险，应该受到大家的重视。中国住宅市场的青春期结束了，但商业地产正在蓬勃发展之中。

　　冯仑认为：“在美国投资房地产有三种模式：财务投资模式、开发模式和对房地产空间的经营。财务投资的模式要买对周期，开发的模式要找对伙伴，经营的模式要舍得花钱。首次投资建议采取第一种模式；稍具开发能力并找到合适合作伙伴后，可采用第二种模式，尽量避免第三种模式。”

　　鉴于海外投资存在各种有时无法预知的风险，世邦魏理仕建议中国资金在进入海外房地产市场时应该注意以下问题：一是把握恰当的入市时机，切记避免盲目跟风；二是对企业投资者而言，通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助互联网全面的房地产资讯等深入了解海外房地产知识，缩短学习曲线；三是对机构投资者尤其是保险企业而言，整合集团资源，充分利用集团内资产投资团队在国内积累起来的房地产投资经验，选取最佳的投资管理方式；四是充分做好风险管理。

关键词：投资,海外,地产,房地产