炒地利益链

　　与投资客炒楼相比，炒地生意更为隐蔽，但其暴利程度远远超过炒楼。

　　记者从有多年炒地经验的开发商处了解到，炒地利润高达20多倍的案例并不少见。在这条灰色利益链上，部分地方官员以隐秘身份参与其中。

　　“炒地生意是一块肥肉，但官员不好直接插手，通常会找相熟的地产商在背后运作。”一位不愿具名的广州小房企老板透露。

　　灰色利益链

　　日前，陕西省神木县财税监督检查局副局长陈志平因“坐拥大面积商产、打砸门店”等问题遭纪委调查。据媒体报道，陈志平借助“炒煤矿”积累了巨额财富，并从陕西省煤田地质物探测量队手中买下了15.48亩黄金地块，并缴款120万元土地出让金，随后将部分土地转让给神木经济开发区恒源煤焦电化有限公司，通过炒地皮获得暴利。

　　参与广州三旧改造工程的开发商李绍林(化名)向记者透露，与他相熟的一位官员得知他在广州某旧城改造项目中拥有众多宅基地和物业，曾主动提出合作。

　　“合作的方式是，这位官员帮我解决几个大问题，一是物业、宅基地产权的户名过多，需要将其他联名人去除，这能让所有产权归到我的名下；二是能够以最高标准获得征地赔偿，且可以获得相应比例的公共物业，并纳入我的名下；三是辅助炒高地价。在事成后，我要与他进行分成，并不是分给他个人，而是另外一家与他有关系的投资公司。”李绍林称。

　　除了由政府主导的旧城改造项目，工业地产项目也容易卷入炒地利益链。

　　有多年炒地经验的地产商郭健(化名)参与了佛山某产业园区的投资，据郭健介绍，一家有政府背景的投资公司运营该园区，该园区从农民手中廉价征来上千亩的土地，价格约为每亩30元，政府统一从该投资公司手上征收园区土地。在2000年期间，开发商给这些农民提出的收购价格已经高达每亩300元。

　　郭健在上世纪90年代收购了该园区附近的近300亩土地，并建有公寓、厂区。他为了能使该区域纳入产业园征地范围，且把征地标准提高，跑了不少政府关系。最后，郭健如愿以偿，该有政府背景的投资公司以高于市场十倍的征地价格征收，并收购公寓、厂区等物业。

　　“在工业园区的附近，这种炒地的方式并不少见。一方面，政府委托经营的园区公司通过征地的时间差和价格差，赚取巨额利益；另一方面，小开发商如果要在土地流转中获取更多利益，那也需找到相关领导跑关系。”郭健说。

　　佛山一位从事工业地产开发的开发商吴宝林(化名)称，市场上流转的一级土地开发权大部分都是2004年“8·31”大限前遗留下来的。“8·31”大限后普遍实行招拍挂制度，土地流转自由度大大降低，同时，价格信息处于更封闭的环境中。

　　吴宝林补充道，近几年，由于政府统一进行征地、拆迁、安置和补偿，与土地相关的交易需与政府对接。“炒地”过程中，需要对相关环节进行“打点”，尽管这几年土地价格涨幅很大，但利润却有所降低。

　　郭健和李绍林均表示，随着反腐力度的加大，地方官员对“炒地”这类生意变得很谨慎，即使花费人力、物力打点关系，也不一定能把事情办成。

　　“有些想托关系解决的问题，一直搁在拍板的领导手上，这位领导调走后，接任的领导根本不敢贸然接手，事情就悬在那里。”郭健说。

　　暴利炒地生意

　　“我们早年拿下的城中村土地和房屋只花了不到200万元，旧城改造启动后，整体已经涨到近3000万元，其中，土地部分的估价升幅最高。”李绍林告诉记者。

　　在城中村改造之前，李绍林以较低的价格收购了广州某城中村多宗土地和物业。2000年，与李绍林合作的生意伙伴几近破产，将部分宅基地和相关物业转给他以资抵债。当时李绍林并未过多留意，但一些官员私底下向他打听该村的土地收购价格，让他嗅到了旧改可能带来的土地升值商机。

　　随后几年，李绍林派人盯紧该村土地转让的情况，“哪家哪户生意不行、资金出问题了，我们出手，与其达成合作协议，拉拢村干部，迂回地把土地和物业转到我们名下。价格在这个时候谈，通常是最低的。”通过类似手法，李绍林囤下了不少土地和物业。

　　去年年初，参与广州旧改的开发商找到李绍林谈土地转让事宜时，地价已飙升近7倍，连带物业等众多附属条件，最终转让价格接近3000万元。按李绍林自己的估算，与其总投入相比，大概赚了10倍的钱。

　　“我们确实不愿参与项目开发，市场风险和资金风险很难预估。但投资土地不一样，虽然需要等待较长时间，但土地一直在增值，此外，交易过程也减少了很多麻烦。”李绍林坦言，投资土地的关键是，低纳高抛，还需要借助一定时机。

　　广州从化一位以炒地起家的小开发商何明(化名)表示，“炒地的生意一直都存在，前些年，利润甚至达到20多倍。现在还能挣不少，但这门生意越来越不好做。”

　　有广州度假后花园之称的从化，最近几年吸引了众多地产商进驻，争先开发温泉度假、养生度假等旅游地产项目，对土地产生了大量需求，这让手中握有土地的“地主”生意旺盛。

　　何明上世纪90年代在从化囤下不少土地，其中，部分用于出租给种植专业承包户，另一部分出让给开发商或者政府。广州某知名开发商在从化一处优质地段开发旅游地产项目之前，何明又提前收购了多宗连成一片的地块，形成较好的议价能力，最终以高价与开发商达成交易。

　　“除去收购成本、打点关系等费用，利润高达25倍。”何明坦言，这属于炒地生意比较正常的回报率，通过两头压价最大可能地实现“剪刀差”，是大部分炒地商人惯用的手法。

　　如今，何明在老家杭州也囤着一些地块，他认为，杭州城镇化发展比较好，早年的土地交易价格并不低，所以价格不到最高的时候，也不适合放出来交易。据媒体报道，杭州一地产中介机构一项调研表明，在房价上涨8倍的同期，地价上涨了20多倍。

　　近期，河北出现了“卖地者”以合作社名义到北京等城市招徕租地者，估算出租地面积后，回到本村以低廉价格预先流转土地或使村民以土地入股成立土地股份合作社，再加价转手租出，像炒房一样在农村炒地。