地方楼市限购松绑是好还是坏？

　　国内楼市低迷，越来越多地方政府意欲加入限购令松绑之列。继呼和浩特打响取消行政性限制的第一枪后，济南官方也表态正在研究调整住房限购政策。

　　其实，在早些时候，有近20个城市已或明或暗对楼市进行微调松绑，包括降低限购门槛，放松资格审查和购买住房落户政策，提高公积金贷款额度等，这些都是地方政府职权范围内，监管层没有过多地过问。

　　不过，这些城市的松绑之举，不仅救市作用十分有限，有些反倒是加剧了住房销售及价格的下跌。这是因为，以往作为行政手段出现的限制政策本身所起到作用就十分有限，放松同样也起不了多大的作用。反之，作为一个以投机投资为主导的市场，当投资者看到地方政府的政策出现较大变化时，会意识到房地产市场风险在增加。

　　国内不少城市的房地产市场价格单边上涨已经十几年了，完全是住房市场投机及赚钱效应所致。面对这样一个市场，只要政策一转变，市场预期逆转，住房市场周期性调整就不可避免。因为，没有一个住房投机者敢冒接房地产巨大泡沫最后一棒的风险。

　　从这个意义上说，地方政府松绑限购，看上去是想救楼市，实际上会使更多的投资者远离这个市场，从而加速楼市的向下调整。而这将使住房市场的性质发生根本转变，也使得消费者逐渐进入市场的机会显现。调整越发深入，将会有越多的消费者进入其中。这才是中国住房市场走出困境的关键所在。

　　地方政府放松行政性限购政策是一种趋势，房地产市场出现周期性调整也是一种趋势。这种趋势的结果就是让房价回归理性，吓跑一心想要投机的赌徒，引来真正的住房消费者进入。

　　楼市取消限购谁最高兴？

　　无论是在博鳌亚洲论坛还是在近期媒体报道上，房地产都是各方关注的焦点。10多年来，房价只涨不跌，让绝大多数买房人望房兴叹，最近部分城市传出楼盘降价、成交量下滑的消息，自然引发关注。

　　继杭州、常州、秦皇岛等二三线城市大幅降价促销后，北京、广州、深圳等一直被认为不会降价的一线城市部分楼盘也传出降价打折的信号，房价已出现松动迹象。

　　博鳌亚洲论坛副理事长、中方首席代表曾培炎在博鳌表示，当前判断房地产“拐点”为时过早。

　　国家统计局发布的房地产数据显示，全国商品房销售额和销售面积双双跳水。1—2月，商品房销售面积10466万平方米，从去年全年增长17.3%转为同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，从去年全年增长26.3%转为下降3.7%。销售负增长行情是过去一年来首次出现，预示着全国楼市已进入调整期。

　　每当房地产市场遇冷，销售不畅，就会传来放松调控的呼吁。在今年楼市不景气之时，限购令等调控政策的松绑，被不少地方政府和开发商寄予厚望。

　　近日，有媒体报道称一些地方政府正在考虑松绑此前制定的限购政策。对楼市松绑可能会吸引一部分购房者入市，从而使楼市重新昔日繁荣。

　　耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武则认为未来10年中国地产泡沫破裂的概率至少为99%，投资房产较多的应尽快脱手的言论日前受到广泛关注。

　　温州楼市去年率先松绑拉动效应有限

　　近年以来，部分地区房价过高、涨价速度过快已经极大地影响到普通民众的正常工作和生活。以温州房价的率先调整为代表，中国楼市普涨的行情结束。

　　楼市限购政策始于2010年4月。当时，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。

　　去年9月，浙江温州调整房地产调控政策，温州也因此成为46个限购城市中首个正式松绑的城市。

　　从2011年温州正式限购开始，温州房地产市场明显降温，即使率先松绑，房价仍然连续31个月环比下降，并没有使房地产市场重现昔日的繁荣。

　　一些高端楼盘的价格，甚至下跌过半，部分购房者选择断供，银行成为房东。数据显示，2011年温州商品房均价达33289元/平方米历史高点，2013年降至22644元/平方米，降幅达32%。2014年1月，又滑至19374元/平方米。

　　温州跌跌不休的房价和楼市政策调整代表未来各个楼市的走势和政策将出现明显分化。

　　楼市走势明显分化放松限购不应“一刀切”

　　地方楼市调控松紧程度的判断标准是根据房价走势，而非一刀切。这也意味着对于一些供给过大，需求不足，销售不畅的三四线城市，限购政策将可能出现松绑。

　　近年来，开发商不断涌向三四线城市，现在这些城市存量房激增，房价下跌，全国未售出住宅面积已增至3.42亿平方米，相当于2013年新建住房总面积的42%，也创下近几年的最高纪录。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，一方面是一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快；另一方面是三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。

　　今年房地产市场持续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。

　　房地产开发不仅可以给地方政府带来丰厚的土地财政收入，还可以带动钢铁、水泥、装饰等诸多行业发展。因此，放开限购对房企和地方经济来说，都意味着将得到喘息的机会。

　　据媒体报道，温州、杭州、长沙等多个城市开始酝酿和讨论松绑限购的可能性，促进市民购房。

　　今年以来部分城市降价潮不断，市场观望情绪累积，成交量也在回落，如果松绑限购，对购房者来说将加大观望情绪，等待房价进一步下滑之后再出手。

　　目前放松限购政策已成大概率事件，但这对部分地市已呈下滑趋势的楼市来说，很可能只是杯水车薪，类似温州楼市走势的结局难以避免。

　　结语：

关键词：楼市,住房市场,救市,调整住房,房地产市场