广州楼市降价虚实几何？核心区价格仍然较稳

　　世界杯激战正酣，周末广州楼市也掀起“百团大战”，各类看房团层出不穷，奔赴宣称让利的热点区域。

　　本报记者调查全市15个区域内较有代表性的在售楼盘发现，近期报价下调的楼盘有6个，有的打起了特价单位的攻势。郊区楼盘最高的下调幅度超过两成，而相较而言，核心区价格仍然较稳，即使调整幅度也都在10%以内。

　　1招郊区有楼盘喊“降价”

　　示例：番禺区、花都区

　　记者调查发现，在广州楼市目前的在售楼盘中，供应量位居前列的番禺和花都两区宣称降价的楼盘有三个，降价幅度有的超过两成。

　　这个周末烈日炎炎，但市民们看房的热情似乎没有受到丝毫的影响。记者周末首先前往番禺的大盘——万科欧泊，只见靠近该楼盘的干道番禺大道两侧的每个路灯上都挂着万科欧泊的宣传条幅，上面写着：“一万五起”等字样，相比起之前最高超过2万的报价，报价有了明显下降。

　　一位接待记者的销售人员对记者表示，目前他们主推的单位主要就是两到三房的刚需户型，面积在80平米到95平米之间，平均价格在16000元/平方米上下。“销量还是不错的。”

　　这位销售告诉记者：“我们最近比前一段时间确实有大约1000多元的降幅，但这是因为我们现在推出的单位本来主打的就是标准刚需户型，侧重性价比方面的考虑，所以价格相比之前有一些下降也属正常。”此外，他还向记者透露，由于过一段时间各个开发商都要准备新一轮的项目开发，所以这一轮的降价也有回笼资金的目的。“所以说，降价并不意味着不景气，你看来这里看房的人还是非常多的。”他笑着说。

　　而在番禺的另外一处楼盘祈福名都，因为同样宣称降价促销，人气也非常旺。但询问现场的接待人员，记者得知他们仅仅限本周推出很少量现金一口价单位，均价在14800元左右。一位销售人员对记者表示：“这样的降价只是小规模的，也为了周末增加人气。”

　　2招新兴区域“抢逼围”

　　示例：金沙洲、黄埔区、萝岗区

　　而在白云区金沙洲和黄埔区萝岗片区等新兴区域，由于在之前已经经历过一波降价行情，所以记者发现端午前后，开发商基本上都没有进一步调价，而采取了人海战术的“抢逼围”方式，现场看楼的人气也都不俗。

　　周末从金沙洲浔峰岗站出来，记者就看到不少中介营销人员举着楼盘和价格的标牌吸引顾客，至少有三四个销售人员围上前来向记者派发传单。像之前售价达到18000元/平方米的深业江悦湾，就打出了14000元/平方米的价格。而记者随后在楼盘处就了解到：这些楼盘虽然的确有一万四的特价单位推出，但是大多数都属于楼层较低，朝向也并非最佳。

　　一位来此看房的市民就感慨：“那些街边上的中介销售只是开发商聚拢人的一个手段，而所谓一万四的单位只是少数，而且位置啊、朝向啊不是太好，大部分的户型还是要一万六七甚至更多，这样算下来，价格真没有下降多少。”

　　而在萝岗的科学城板块，记者刚下车，就有三四个销售人员围上前来介绍。一旦看到有车辆车速放慢，甚至停车，有的销售人员还会冲到车前“拉客”。

　　记者走访区域内的几个楼盘就发现，有楼盘除了派出旗下的销售团队“子弟兵”售卖外，还有两三家中介公司参与到同一个楼盘的售卖中，所以才会出现这样激烈竞争的情况。而销售人员的卖力表现换来了不俗的人气，在中海誉城和越秀岭南雅筑等楼盘，记者看到买家几乎都坐满销售中心，样板房内也不时有买家出入。不过，与之前相比，这些楼盘近期的报价变化都不算太大，只有部分楼盘推出了所谓的毛坯交楼单位，均价有所下降，但其实都在正常的调整范围之内。

　　3招核心区“涛声依旧”

　　示例：西关、海珠区

　　相较于其他区域的全力卖楼，供应有限的核心区相较而言则淡定不少。楼盘鲜见报价下调，即使有报价下调的情况，实际下调的幅度也不大。记者周末在西关的龙津世家看到销售中心内买家不多，只有一两个人在看楼，七八个销售员只能坐在前台等客。

　　“端午后我们就推出了一批特价单位，均价最低大概33000多元/平方米。”销售人员告诉记者，楼盘目前的整体报价比开盘时有所下调，幅度大概在2000元/平方米左右，现在整体均价约为36000元/平方米，同时还有十套左右的特价单位。记者在现场的销控表上就看到，开发商推出的特价单位涵盖两房到三房的各种面积户型，均价则从33000元/平方米到35000元/平方米左右不等，而这些特价单位大概卖出了四套。

　　相较于上述楼盘传统的特价单位推销模式，部分之前已经经过一轮促销攻势的楼盘报价甚至有所回调，做起了楼价“俯卧撑”。

　　记者在海珠区的翠屏瀚宇贵都外就看到，周末还是有中介站街“拉客”，不过过路的市民就应者寥寥。相比之前有部分特价单位最低29000元/平方米左右的报价，最新的报价已经回复到之前的正常水平。

　　“现在最低也要3万元/平方米。”销售人员向记者表示，由于限价标准提升，楼盘现在已经不需要签双合同，所以买家的首付负担相比之前已经有所降低了。而楼盘之前促销已经取得了一定的成效，所以近期没有进一步的促销行为。

　　分析：开发商以价或能换量

　　高需求下楼市或回暖

　　回顾这一波楼市调整，可以看到去年9月以来全国重点城市新增供应量明显增加，但11月部分城市房地产调控加码，成交量逐步从高位回落，进入2014年成交量大幅回落，市场氛围迅速转差。据合富辉煌(中国)市场研究部监测，1~4月全国主要城市商品住宅成交几乎都出现不同程度的下滑，个别城市下降幅度超过40%。

　　而在广州，“五一”黄金月未能带来起色，1~5月广州十区成交同比下滑35.6%。其中南沙、花都、番禺压力最大，存量多，消化慢。合富辉煌市场研究部在其最新发布的报告中分析，在刚刚过去的端午小假期广州楼市也掀降价热潮，尤其中小户型刚需楼盘，个别楼盘降幅近三成。从成交表现来看，降幅超过15%的刚需楼盘，销售提升非常明显。由于市场存量压力大，价格正处于下行寻底的过程。4月份开始，陆续出现各地政府放松楼市政策的现象，住建部也提出：除北上广深一线城市外，其他城市限购可自行调节。合富辉煌市场研究部就预期，发展商的主动让价和政府的温和松绑政策下，上半年“闷楼市”即将终结，下半年市场将筑底回升。发展商“以价换量”的举措将让价格呈现波动起伏的“俯卧撑效应”。