绿地欲冲击地产龙头目标 做好楼市阶段震动的准备

　　每经记者杜冉乐发自成都

　　2013年，绿地集团在“世界500强企业”中排名跻身第359位，较前一年提升了124位。同样在这一年，绿地集团实现经营收入超过3300亿元，较上年增长33%，其中房地产业务揽金1625亿元，较上年增长53%，成为国内排名第二的品牌房企。今年初，绿地集团明确提出了“赶超万科”的宏大目标，同时在资本市场、海外并购等方面频频出击，成为海内外市场持续关注的焦点公司。

　　绿地欲赶超万科的底气在哪里？集团内房地产、能源与金融三大业务的关系是否有新的变化？绿地香港借壳以来到底收获了什么？为何还要在A股上市？海外频繁并购背后的动因是什么？如何看待今年楼市走势及区域布局？带着这些疑问，日前《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访了绿地集团执行副总裁，西南事业部董事长、总经理孙志文。

　　关键词1

　　·赶超万科

　　“希望更多的是良性的赛跑”

　　NBD：今年初，绿地集团定下了4000亿元的年度目标，其中房地产业务2400亿元，并要赶超行业标杆万科。在您看来，绿地为什么要确立这样一个目标？

　　孙志文：这两年绿地的发展势头也比较好，今年集团也提出了4000亿元的任务目标。当然，这些都是围绕我们的五年规划——到2015年跻身世界200强的目标来定的，房地产板块也是基于2013年完成了1625亿这个数字，按照我们绿地常规的递增模式以及一些标准要求，才提出了2400亿元的目标。

　　我们也不敢确定赶超不赶超，2013年万科、保利这几家千亿级企业其实都是很优秀的，我们只是首先把自己的任务制定好，同时更多地希望整个房地产市场能够持续健康发展，带动国民经济、社会发展、城市面貌、百姓生活更多的改善。如果只是看数字去比较，我希望更多的是良性的赛跑，大家来比比身体。当然，也会有很多“黑马”出来。

　　关键词2

　　·核心竞争力

　　“走混合制比较好”

　　NBD：与万科相比，绿地的优势和底气在哪里？

　　孙志文：其实，万科一直是行业中的老大，有值得我们学习的地方。绿地这几年发展也比较迅猛，这得益于我们的战略布局和战略调整。我们也有自己的几项核心竞争力。万科有很多合作模式，很多产值都是来自重要的合作伙伴，通过并购、合作、股权投资等来做，而绿地几乎每一个项目全是我们自主的。

　　当然，我们的自主优势更多的是依托做超高层来带动大片区的发展，多业态的布局和营销，通过产业地产的推动来扩大项目的规模，来带动我们在地区的整体影响力，来改变地区的格局，偏弱的地方可能会因我们的产业综合项目做起来以后，它的片区就会增强活力，从而带动项目的总体市场。

　　NBD：这是否与绿地的持股结构有很大的关系？

　　孙志文：从我个人来看，绿地本身就是上海国资委控股的大型国有企业，股权结构比较简单，更多的是体制上让绿地发展得更加顺畅，大部分的决策可以由绿地自主完成。另外，绿地在机制上有特别的推动力。比如说，我们的员工大部分都持有绿地一定的股份，每年分红都比较可观。

　　在机制上、体制上，很多房地产企业是不一样的，就像三中全会提出来的，今后国有企业要增强它的活力和竞争力，就必须还要走混合制，绿地其实十几年来尝到了非常大的甜头，这不仅仅是混合制这个体制优势，也是绿地董事会有这个优势。

　　关键词3

　　·战略布局

　　“原则上，不再进入三四线城市”

　　NBD：具体到这一目标，绿地在项目布局、营销策划与风险管控等方面将有哪些新的策略？

　　孙志文：总体来看，我们还是延续了2013年的一些整体思路，如果说有一些新的，无非是我们的海外板块，去年做了一些尝试，也有将近30亿的经营业绩，今年我们定在100亿以上，这个对2400亿元目标的贡献小一些，刚刚起步，相信未来的这个支撑会更加强大一点。

　　其次，去年下半年起我们加大了在一、二线城市尤其是一线城市的投资。当然，我们前年下半年已经制定了对地级市进入的明文规定，原则上，不再进入三四线城市，也是为了规避风险。

　　第三，从营销模式上讲，我们今年会把综合体更加做实，把产业地产提到房地产更加前沿的位置上来，从而更加多元化地开展营销工作。

　　第四，我们会有效地根据市场政策的变化，出台一些相应的创新营销方法，比如去年做得比较好的电商合作以及提升性价比等。

　　关键词4

　　·楼市走势

　　“要做好阶段性震动的准备”

　　NBD：对于今年中国房地产业，您是如何预判的？尤其是针对西南地区，有何具体的目标任务与投资布局？

　　孙志文：我个人认为，对于刚需性强的城市、本身泡沫比较低的城市依然能够平稳发展，对于本身已经过了刚需的城市、泡沫比较高的城市，可能会带来更多的寒意。不过，因为“新型城镇化的推进”及“单独二胎”政策，都会推动房地产有一个好的发展。今年整体大势不会大起大落，每个城市都是区别对待，要分析透彻，要做好阶段性震动的准备，要有备无患。

　　目前成都有6个主力楼盘，重庆有5个主力楼盘，南充有一个绝对领先的大盘，再算上去年底贵阳市场进去以后，西南的格局进一步清晰。我们2014年首先要与集团保持一致，至少要有50%的增长，所以我们(西南事业部)提出了保证150亿元、争取180亿元的年度目标，成都承载了一半的贡献，也是我们的主战场。

　　今年我们的投资计划已经确定了，整个西南至少要保证有10个项目。如果没有大的政策变化，我估计顺利的话，今年获取10~12个项目还是非常有信心的，也为我们后年做好铺垫，同时也为今年补充一些“枪支弹药”。

　　关键词5

　　·三大业务

　　“金融将成为第三大板块”

　　NBD：目前，您是如何看待绿地在房地产、能源与金融业务发展的？这三者的关系有没有新的变化？

　　孙志文：原来我们也做过一些原始的金融板块，从去年我们加大了金融板块的发展力度，成立了金融控股集团，包括重庆、贵州等地的金融合作，同时也在多元化地扩展金融的业务板块，进入担保、再融资等平台业务。进一步去探索与了解这个行业，当然可能会对房地产主业产生更好的推动力。

　　从目前的业务结构来看，房地产还是我们的主业，能源还是第二大主业，金融将成为第三大板块，现在虽然还比较弱。

　　NBD：当前房地产企业频频涉足“银行”等金融机构，您是如何看待这一典型现象的？

　　孙志文：从我个人的观点来看，这可能是一个大的趋势。如果能拿到执照的话，大家都想开银行，因为有“半金融”这个功能，又有房地产正好可以实现资源共享。今后怎么发展大家还拭目以待。

　　绿地还在研究这种合作模式，说白了都是一种市场行为，都是前瞻性的谋划，力争在这个行业中立于不败之地。当然，从我们绿地来说，我们既要做好深层次的战略合作，又要做好适合绿地自己的主业与金融之间的互动模式，有效发挥我们更多的优势，该主导的我们去主导，该配合的我们去配合，该争取的资源我们要全力以赴地争取。

　　NBD：目前受大环境影响，能源市场一直不景气。绿地在能源板块的发力点在哪里？

　　孙志文：从前年开始，中国能源方面不尽如人意，整个市场变了，一直很低迷。

　　能源占我们集团的百分比一半不到，这一块原来是我们效益比较好的板块，现在随着能源行情的滑落，几乎已经成了效益很薄弱的地方。我相信，资源都是有周期性的，当然我们能源板块也在转型，比如深加工，让能源板块更好地适应中央的政策。

　　关键词6

　　·A股上市

　　“更需要一个顶层设计”

　　NBD：去年，绿地成功借壳上市并登陆港交所。对于这一举措，绿地从中获得了什么？

　　孙志文：首先，我想集团是想多元化地去发展资本市场或融资的平台；第二，也是希望借这个平台把房地产做大做强；第三，整个平台为绿地在境外资本市场上获取了很多的信息，学到了很多的这方面知识，为下一步绿地在海外的融资做好了铺垫。

　　从收购以后的整个发展态势来看，还是非常好的，在内地又落地了几个好项目，将对港股上市公司今年、明年带来强大的发展势头。资本市场还是要靠数字说话，做得好，你股价上去，做得不好，股民反对你。

　　NBD：目前，绿地还在筹划A股上市，打通双融资平台会对公司起到怎样的推动力？

　　孙志文：一个企业做到这么大规模，不去资本市场可能有一些的影响。今年，上市工作的确也是在有条不紊地推进，最快要在上半年A股上市。

　　上市之后，我相信对集团的推动力会更强，不仅是资金上的支撑，更多的是成为一家更加公众化的企业。至于A+H股能不能大于H股，我认为更需要一个顶层设计，各自的力量充分发挥出来，我也希望它更够更加顺利上市。

　　关键词7

　　·出海战略

　　“到有世界级影响力的城市去”

　　NBD：去年，绿地在海外巨资并购了多个地产项目。那么，绿地在并购上有何标准？今年将会选择进入哪些目标国家？

　　孙志文：按照张玉良董事长讲的，要成为一家全球化影响力的企业，必须要到有世界级影响力的城市，不能去那些默默无闻的城市。只要是有核心影响力的、世界级的著名圣地，我想绿地都会去开拓。去年，我们进入了纽约、伦敦等。

　　今年初，我们去了加拿大多伦多，这两天去了马来西亚，下一步可能要去法国等。进入多少，目前还没有具体数字。

　　NBD：6亿英镑并购伦敦项目，绿地是如何筹集这些资金的？是采取了高杠杆还是自有资金？

　　孙志文：因为国外的房地产跟中国的房地产还不一样，全收购可以，收购一部分也可以，谁主导大家还是要商量的，万科有些项目是只出资金，不操盘。对于海外项目，我们原则上都是由自己来操盘的，万达抛出的概念比我们要大，我们仅有它的1/3资金。我们集团马上要上市了，因为有这个多元化的融资平台，肯定会去对接的。

　　NBD：在您看来，房地产企业在海外并购上应注意哪些事项？

　　孙志文：其实，海外发展更多的还是要行业约束性的风险，比如法律风险。至于其他的，我觉得能够走出去的企业都是身经百战的企业，无非就是你不要陷入陷阱。当然，每家企业海外布局不太一样，我希望大家在某些国家能抱成团，更好地适应海外的发展。

　　《《《

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　　绿地集团重构产业版图出海淘金、足球营销多管齐下

　　每经记者杜冉乐发自成都

　　“进攻是最好的防御”，或许更能恰当形容当前绿地集团的扩张野心。在国内前10大房企中，几乎都以各种方式涉足资本市场。据了解，绿地集团今年上半年将冲刺A股上市，其海外业务年内为集团贡献将在100亿元以上。

　　今年初，绿地集团定下了4000亿元的年度目标，其中房地产业务目标为2400亿元。除了房地产、能源与金融三项业务之外，绿地集团也玩起了足球，并将其定位为文化体育产业。有观察人士认为，“掠食者”绿地不仅在加速全球范围内的地域扩张，还在重构产业版图。

　　海外并购“进行时”/

　　据CRIC研究中心发布的《2013年中国房地产企业年度销售TOP50》榜单显示，在销售金额排名上，万科地产以1740.6亿元排名第一位，绿地集团以1625.3亿元名列第二位，两者相差不到120亿元；在销售面积排名上，绿地集团以1660万平方米跻身第一位。

　　同时，绿地集团董事长张玉良公开表示，2014年公司将实现业务经营收入4000亿元，其中房地产有望达到2400亿元。如能达成此目标，绿地有望超越万科，成为行业老大。

　　实际上，与万科更多依靠合作发展不同，绿地项目更多的依靠自身开发，尤其是在国内堪称绝活的城市地标“绿地中心”超高层项目，甚至还将这一城市地标带到澳洲等海外市场，这是其他品牌房企所难以企及的。

　　2012年以来，绿地集团的海外扩张战略一发不可收拾。打开绿地集团官方网站，《每日经济新闻》记者注意到，最新的消息一栏显示，绿地去年收购的北美首个地产项目洛杉矶“绿地中心”在今年2月14日正式开工。不过，这仅仅是绿地集团海外扩张中的一个战略布点，其野心也绝非限于此。

　　“按照(绿地)张玉良董事长讲的，要成为一家全球化影响力的企业，必须要在世界级有影响力的城市，不能去那些默默无闻的城市。”孙志文表示。

　　同策咨询研究总监张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中国房企出海不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，借此这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。国内龙头房企开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　据了解，绿地集团经过这两年在海外的加速扩张，一些地产项目相继进入收获期。绿地集团方面透露，今年集团海外业务经营收入要在去年30亿元的基础上，实现100亿元以上的目标。

　　冲刺A股整体上市/

　　继去年8月成功在港交所借壳上市之后，绿地集团整体上市再次引发业界关注。

　　今年初，张玉良对外透露，绿地将借壳金丰投资实现在A股上市，最快将在今年上半年完成，并争取将大部分资产注入，实现整体上市目标。

　　《每日经济新闻》记者注意到，截至目前，在国内前10大品牌房企中，仅有万达、绿地两家大型房企尚未整体登陆资本市场。不过，这两家房企早已有所动作。

　　2013年，万达集团成功借壳香港恒力商业地产，绿地集团成功借壳香港盛高置地，先后登陆港交所，在对接国际资本市场上迈出了重要一步。

　　“整个平台为绿地在境外资本市场上获取了很多的信息，学到了很多的这方面知识，为下一步绿地在海外的融资做好了铺垫，从收购后的整个发展态势来看，还是非常好的。”孙志文如是说。

　　去年下半年以来，房地产市场要建立市场化调控机制的呼声一浪高过一浪。其中，一个重要方面是A股再启地产股融资闸门。一时间，上市房企频频抛出再融资预案，涉及融资金额上千亿元。今年2月24日，海印股份定增募资8.34亿元成功获得证监会批准，成为首个定增方案通过的涉房企业。

　　业内人士认为，这是地产A股持续回暖的强烈信号，对于地产股重组借壳也会是一个重大的利好消息。

　　“玩转”足球营销/

　　去年以来，万科、越秀等房企巨头频频涉足银行等金融机构，一时间，房地产界掀起一拨“金融热潮”。

　　实际上，绿地集团在发力房地产业务之余，已经提前布局了金融业务，成为房地产“涉银”的先知先觉者，并且在房地产、能源与金融之外，绿地集团也像恒大地产一样玩起了足球。

　　据绿地集团官网介绍，今年1月底，绿地与上海申花足球俱乐部签署资产置换协议，绿地集团将接手申花足球俱乐部资产，相关具体方案还将于近期上报中国足协。此消息一出，引来各界关注，绿地集团成为继恒大地产、万达集团、建业地产、绿城集团等房企之后，又一家想踢足球的品牌房企。

　　去年11月，恒大地产足球队首次一举踢出了“亚冠”，紧接着“恒大冰泉”也借机横空出世。

　　不过，有相关媒体报道透露，恒大地产为了养起这个足球队，三年下来烧掉了17亿元，但恒大地产的经营业绩随之突飞猛进，在许家印眼中，足球投资本来就不是吸金利器，而是一笔特殊的营销支出，即便亏损1亿元，也等于是拿1亿元投了广告。

　　某地产机构人士表示，从营销的角度来说，房地产的体育营销已经被大家所认同，地产足球的出现也不排除是一种“模仿行为”。

　　那么，绿地收购申花足球队，到底是为了什么？孙志文解释说，这一次接手上海申花足球俱乐部对绿地品牌的影响力带来再一次提升，也是绿地在文化、体育产业领域开拓方面一次很好的延伸机会。“我也相信集团从收购申花板块这个产业点起步，也会全力以赴把新成立的文化体育版块越做越红火，就像做房地产一样有目标，也希望三年踢出一个亚洲冠军出来，我也希望绿地足球俱乐部像集团一样，不仅在国内数一数二，在世界上也有一席之地”。