一线城市“面粉榜”：地价纷纷超房价

　　【“地王年”广州：“面粉”贵过“面包”成现实】

　　最先引爆一线城市土地市场行情的广州，2013年土地出让收入762亿元，同比增长85%。

　　这一年，广州土地市场不仅刷新了全市单价地王纪录，还造就了8个区域地王，堪称“地王年”。其中数个地王的楼面价比地块周边在售项目的单价还高，“面粉”贵过“面包”已成现实。

　　“其实政府在今年原本还有很多地块要推出，但可能考虑到房价上涨较快，继续推地会刺激房价上涨，因而在第四季度减少了土地供应。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对《第一财经日报》记者表示，预计2014年政府还将加大土地供应，并通过旧城改造等方式加快存量土地的释放。

　　地王频现

　　记者统计发现，2013年广州十区中，除了天河、越秀，其他8个区的地王纪录都被刷新了一轮。而且，几乎每个地王诞生的场面都异常激烈，每场拍卖会都是大鳄云集。

　　2013年5月6日，广州迎来了“新国五条”实施后的第一次土地拍卖会，同时也拉开了地王纪录频频被刷新的大幕。这一天，白云区同宝路地块在经过近两百轮的角逐后，由佳兆业地产(01638.HK)以18.7亿元的最高限制地价、竞配建保障房6.68万平方米夺得。虽然折合楼面地价为13050元/平方米，但剔除配建面积后，楼面地价达25597元/平方米，远超此前白云新城地王20625元/平方米的单价，一举创下白云地价新高。

　　半个月后，广州再次诞生“新地王”。海珠区南洲路地块在经过百轮搏杀后，最终由越秀地产(00123.HK)以24.6亿元的总价夺得，剔除配建的4.2万平方米保障房面积后，其楼面地价达到34590元/平方米，成功超越了2012年恒大地产在珠江新城创造的32967元/平方米的广州单价地王纪录。

　　此外，番禺、黄埔、荔湾、花都、南沙、萝岗等6个区的土地市场也都先后刷新了地王纪录。

　　这些“地王”的楼面地价已经逼近甚至超过周边一手楼的售价。以海珠南洲路地王为例，该地块周边的一手楼项目罗马家园在售项目价格为23000元/平方米，比地王价整整低了逾1万元/平方米。白云区同宝路地王周边的一手楼盘卡布奇诺售价在19000元/平方米左右，也远低于25597元/平方米的地王价。番禺、荔湾两区地王均属于商业地块，地块的楼面地价也和周边在售的项目价格相当。

　　地王频现、“面粉”贵过“面包”的背后，是大型房企逐渐从三四线城市向一二线城市的重心转移，由此带来了土地市场的激烈竞争。一个典型的例子就是恒大地产(00333.HK)，这家以二、三线城市为目标的开发商2013年开始频繁在一线城市拿地，其中就包括大本营——广州。2013年6月18日，恒大地产以23.09亿元、配建5.24万平方米保障房的条件拿下广州白云区沙太南路配件厂地块，剔除配件保障房面积后，折合楼面价近2.5万元/平方米。

　　卖地收入创新高

　　在2013年12月24日的广州市第十四届人大常委会第二十三次会议上，广州市房管局局长李俊夫披露，广州2013年全年供应各类用地1986万平方米，土地出让收入762亿元，同比分别增长103%、85%。

　　据广州市财政局年初发布的《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》显示，2013年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元。按照李俊夫披露的数据，2013年广州市的土地出让收入将超出年初预算的60.2%。

　　黎文江预计，2014年广州还会加大土地供应，在增量土地上可能会与2013年持平，重点通过旧城改造等措施加快存量土地的释放。

　　【“异类”深圳：卖地金额占财政收入不足一成】

　　前海新区土地开闸，让一直囊中羞涩的深圳在2013年出现土地交易井喷，全年通过招拍挂实现的土地出让金大幅飙升接近3倍。

　　这也让土地出让收入在深圳2013年财政收入中的贡献同比约上升四个百分点，但该比例仍不足10%，深圳依然是当前土地财政中的异类。

　　实际上，此前2009年深圳首次提出建设用地“减量增长”原则后，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。

　　前海开发致土地收入飙升

　　随着G11337-0095宗地土地使用权在2013年12月23日的竞拍落槌，2013年深圳土地交易拉上帷幕，全年土地出让收入创下近年新高。

　　1月1日，《第一财经日报》记者依据深圳市土地房产交易中心的成交结果统计，去年深圳通过招拍挂方式合计出让的各类土地为47宗。

　　从土地成交的宗数来看，工业用地成交28宗，依然是深圳土地交易的主体；商业办公用地成交16宗；而住宅用地仅有3宗，在全国各大城市中都颇为罕见。

　　让外界觉得不可思议的是，深圳甚至出现2013年2~9月连续八个月没有住宅用地出让的情况，房地产企业可谓嗷嗷待哺。

　　上述47宗地块实现土地出让金额为466亿元，其中住宅用地出让金为62亿元，商业办公用地为378亿元，工业用地为26亿元。

　　被定性为深港现代服务业合作区的前海新区，在去年深圳土地交易市场中充当了中流砥柱的角色，成为土地财政的吸金主力。

　　继卓越集团在2013年7月26日以123.69亿元价格拿下“前海土地第一拍”并创下深圳总价地王后，华润置地(橡树湾润景公馆)在8月16日以109亿元拍下前海第三幅地块，再次刷新深圳的总价地王；此后11月27日，世茂集团旗下子公司和香江集团旗下子公司分别以24.33亿和16.3亿元拍得前海年内出让的第四、第五幅地块。

　　可以看出，仅卓越、华润、世茂、香江等竞拍的5块用地，就合计实现土地出让收益273亿元，占深圳全年卖地收入的59%。

　　根据机构此前的统计数据，2009年深圳涉及房地产的土地出让金为126亿元，2010年为155亿元，2011和2012年分别为193亿和115亿元。

　　如果以机构数据为对比参照，2013年深圳通过招拍挂方式获得的土地出让金为440亿元，较此前一年的115亿元增长283%。

　　需要指出的是，上述土地出让金仅仅是指通过招拍挂方式获得的土地出让收入，而深圳近年来土地出让收入有一部分还来自城市更新。

　　官方数据显示，2012年深圳市本级土地出让收入为273.61亿元，其中城市更新项目出让用地78公顷，实现收入26亿元。

　　难改土地财政末路

　　根据官方和机构统计数据显示，2013年北京实现土地出让金约为1822亿元、上海为2044亿元、广州为762亿元。

　　尽管去年土地出让金出现飙升，但深圳全年土地出让收入总量在一线城市中仍继续垫底，不仅远低于北京和上海，与广州亦不在同一量级。

　　从土地收入比来看，2013年卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成，堪称是目前国内对土地财政依赖度最小的城市。

　　最新披露的官方数据显示，2013年深圳实现财政收入同比增长7%至4818亿元。以此推算，土地出让金占深圳去年财政收入的比例仅为9.13%。

　　按照年初计划，包括保障房用地在内，深圳市2013年度居住用地供应计划为165公顷，仅相当于北京住房用地计划供应量的10%、上海的16.5%和广州的28%。

　　在业内看来，无法依赖土地财政的无奈现实，恰恰为深圳大力推行土地制度改革提供了动力和现实基础。

　　2013年12月20日，深圳历史上第一块原农村集体工业用地，通过公开土地交易市场成功上市交易流通。

　　这也是继1987年首创国有土地拍卖后，深圳在土地制度改革领域的又一次历史性突破，为进一步打破土地财政提供了新样本。

　　(第一财经日报)

关键词：土地出让,一线城市