开发商绕开限价年末冲量商住买家一半投资一半自住

　　“预计开盘价格从最开始的25000元/平方米左右到30000元/平方米，而最新的预计价格现在已经32000元/平方米，尽管如此，销售还是说不愁卖，看看开盘实际价格吧，如果再提价，就可能超出承受范围。”一位想买通州某商住房的购房人说。

　　由此，不难看出购房人对商住楼的购买热情。事实上，从开发商的角度而言，商住楼的供应也呈现出积极入市之态。据了解，10月底开盘售罄的珠江四季悦城(楼盘资料业主论坛)将于本月再推500套房源。而市场上的热盘，诸如金隅自由筑(楼盘资料业主论坛)、熙悦春天(楼盘资料)、富力飞常HAOS等热盘也都是商业立项产品。业内人士表示，临近年末，为了保楼市全年调控目标，一些住宅产品价格审批受阻，开发商推商住，不仅绕开价格审批限制，同时还可满足企业任务、回款需求是年末商住供应旺盛的主因。

　　商业立项产品热销

　　通州台湖备受关注的高价地项目即将入市。首期并非住宅，而是商住产品。值得一提的是，尽管该项目蓄客不足两个月，但是截至目前来看，已有近1800组购房人排号等待开盘。虽然这一蓄客量相对于近800套房源并不算太高，但是该项目销售人员却并不愁卖。

　　“蓄客量相对于房源虽然比例不算太高，但是目前排号的购房人意向都非常明确，我们给购房人释放的价格从25000元/平方米至32000元/平方米左右，大多数购房人对这个价格的抵触并不明显。很多购房人都是对比周边的同类项目，而周边的同类项目也基本不愁卖，很多购房人甚至买不到，所以也形成了一定的挤压效应。开盘售罄应该没有问题。”泰禾一号街区的销售人员说。

　　据了解，泰禾销售口中的周边同类项目便是10月开盘销售一空的珠江四季悦城。经过了一轮旺销，珠江四季悦城也将在年末加推500套房源，从该项目周末售楼处现场人头攒动以及销售人员介绍来看，对于销售预期也显得较为轻松。

　　从近两周的销售排名来看，包括旭辉E天地(楼盘资料)、金隅自由筑、熙悦春天、合生世界花园(楼盘资料业主论坛)等商住项目，均入围前十名，商住楼热销可见一斑。

　　开发商绕开限价年末冲量

　　与购房人关注商住楼形成呼应，临近年末商住楼的供应可谓快马加鞭。以台湖板块为例，东亚印象台湖(楼盘资料业主论坛)住宅产品已经停售近一年，这近一年时间里始终主推商住房。区域内的高价地项目泰禾一号街区也不甘寂寞，首期入市即推商住房。仅在通州区域，在售的商住房项目就有金隅自由筑、珠江四季悦城等6-7个项目。南城的熙悦春天也多次进入热销榜。以往鲜有商住楼的房山，目前都有着旭辉E天地、中粮万科FUNMIX半岛广场(半岛V公馆(楼盘资料))等商住项目同样推售。

　　对此，业内人士分析认为，临近年末，为了完成全年楼市调控目标，一些高价住宅楼盘拿预售证频频受阻，而诸如泰禾这样高价拿地，甚至多次高价拿地的企业，迫切需要快速开盘回款，缓解资金压力，在住宅入市难的背景下，商住楼这类不受限购影响、不受调控管制的产品再次成为急先锋。“即使企业没有高价拿地，一些老项目后期也愿意年末先卖商住。这样可以有时间使其住宅产品慢慢拿证，在建委‘磨’出企业的心理价位，同时借助不受管制的商住房任务冲量以及回款。”业内人士说。

　　自住与投资客对半开

　　众所周知，商住楼从2011年6月即被明确叫停，然而市场对此类产品的需求从未减弱。业内人士表示，最为直接导致购房人对商住楼趋之若鹜的因素还是限购。“很多首次置业的年轻购房人，由于没有购房资格而只能选择商住产品，因此，可以看到市场上的商住楼，大多数主打年轻牌，吸引初次置业的购房人。再加上商住小户型产品居多，总价相对便宜，也在一定程度上降低了购房门槛。”业内人士说。

　　也正是由于小户型居多，总价相对较低，商住房市场也从来都不乏投资客。并且在北京二套房的首付比例已经提高到了七成，这就让首付最低五成的商住楼反而更加凸显优势。某商住楼项目销售人员介绍，就其自身接待的购房人而言，自住型刚需与投资客各占一半。“限购政策使得住宅的置业人群外溢，商住楼作为替代品成为楼市刚需以及投资需求的首选，此外住宅的贷款政策趋紧，而商住楼的贷款政策不变也使其更受青睐。有一些投资客排卡，一下子排十来张。”该销售说。

　　不过，业内人士提醒，房产税扩容甚至全国铺开的传闻甚嚣尘上，以及全国不动产由国土部统一牵头等动向来看，未来房产税似乎大势所趋。“房产税如果真的大面积落地，商住楼绝不会成为漏网之鱼。如果购房人完全是处于自住需求，尚可接受，若只是为了单纯投资，恐怕商住楼渐渐将不再是优秀的投资渠道。”本版文/张蛟

　　(北京青年报)

关键词：商住,商住楼,购房,购房人,项目