楼市降温已成不争事实 多地房价明年或将下跌

　　据经济之声《央广财经评论》报道，国家统计局今天(10日)公布的数据显示，今年前11个月，商品房销售面积11亿零807万平方米，同比增长20.8%，增速比1到10月份回落1个百分点。住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。

　　此外，11月份，房地产开发景气指数为96.38，比上月回落0.5点。

　　从这组数据中我们可以看到，虽然房地产行业增速依然不低，但是增速则逐渐趋缓。

　　而根据今年三季度国土资源部CLI中地指数来看，我国部分城市实体经济“空心化”趋势开始扭转，依靠房地产业的发展模式面临转型。国土资源部法律中心主任孙英辉在接受媒体采访时说，地产景气分指数由红转绿，表明经过房地产市场调控，2009年1季度以来不断膨胀的地产市场逐步回归正常。

　　孙英辉预计，考虑地方土地财政、城市债务问题、宏观经济发展形势、三中全会后改革预期变化及区域性、结构性特点，预测全年地产景气分指数继续回落可能性较大，降幅会逐步缩小。我国地产业全面调整窗口已打开。

　　地产业调整的信号也已经在房地产企业的销售策略中有所体现。根据媒体报道，不少城市楼市成交出现下滑，部分房企开始打折促销，其中不乏一些实力房企，业主的二手房挂牌价也出现下降。而且部分三四线城市的房价出现下行趋势，温州和秦皇岛的房价在10月份开始下降。

　　业内人士认为，依照目前市场情况，判断房价的拐点是否到来还为时过早。但从今年的数据来看，虽然商品房销售面积依然在上涨，但是增速已经逐渐趋缓。应该说，房地产市场降温，已经是不争的事实。

　　从增速来看，今年前11个月，商品房的销售面积同比出现了2成的涨幅，这个速度依然不低。不过和前几个月的数字对比一下，我们也可以发现，商品房销售面积的增速正在逐步降低(今年1到2月这个数字高达49.5%，之后逐月降低)。从今天公布的一系列有关房地产的数据中，可以读出哪些信息？经济之声特约评论员、分析人士杨红旭对此进行解读。

　　杨红旭指出，全国商品房销售确实出现明显下滑，因为年初的时候最高同比增幅是将近50%，现在逐步回落到20%左右，预计明年这个增幅还会继续回落。我们的房屋成交市场冲高回落，但我们的房屋供应端还是在持续放量供应，明年供应量可能会明显增加。

　　一些数据已经显示，房地产市场已经开始降温，比方说，11月份的房地产开发景气指数比上月回落0.5点。这是否意味着房地产转型的时机已经到来？

　　杨红旭表示，房地产转型是个很复杂的问题，关系到很多市场的参与者、行业的参与者。去年房地产市场开始复苏回暖，今年比较繁荣，这是一个短周期的波动，目前我们处于短周期波动的高峰，盘整之后明年可能略有降温。杨红旭强调，房地产转型是一个渐进的过程，很难说未来几年之后，房地产市场会不会再重新升温，再重新繁荣，因为它是周期性波动的，不能现在出现降温的势头就说房地产已经开始转型了。

　　对于房地产企业来说，一方面各地的调控政策依然非常严厉，另一方面，部分三四线城市的房地产市场已经出现拐点。资金会不会逐步从房地产领域撤出？房地产领域是否会出现新的资金荒？

　　杨红旭表示，这是一个市场转周期的变化。当市场见到高位之后，在慢慢降温的过程中，开发企业的融资难度会进一步增加。第二，部分资金就不愿意进入房地产行业了，因为当市场降温的时候，很多项目的投资回报率将会降低，甚至小楼盘可能还会赔钱。明年资金进入房地产的热情将不如去年和今年。

　　杨红旭说，房价也是周期性变化的。今年一线城市和少数二线城市的房价是比较高的，明年将会是一个增幅逐步下滑的过程。在未来半年之内还看不到全国性滞胀下跌，但是到明年下半年或者是四季度的时候，可能会重新出现部分城市滞胀或者小幅下跌。

　　1-11月，办公楼销售面积增长26.6%，高于住宅和商业营业用房的销售面积增速。办公楼销售增速突出是否意味着商业地产将成为新的增长点？

　　杨红旭表示，过去两年办公楼开发的量比较大，成交量增长主要是因为它的供应量大了之后，顺便把销量带起来了。但问题是在部分地区已经出现城市综合体大量涌现，市场供大于求的现象正在进一步显现，所以很难说办公楼市场会因此好于住宅市场，可能也会出现所谓的区域性供大于求，甚至出现三线资产的泡沫，这是值得我们警惕的。

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