多房企土地成本超去年数倍 年尾土地市场持续爆棚

　　今年一线城市土地成交额涨两倍出让面积仅涨三成

　　年尾土地市场继续“爆棚”

　　土地市场疯狂的2013年收获一个疯狂的收尾。最近两日内，上海、南京、北京、广州、厦门等城市轮番推地，一、二线城市两日内成交超过二十块。

　　随着越来越多的房企争相“回归”一二线城市，截至昨日，一线城市土地成交额已比去年全年成交额涨了两倍以上，而出让面积仅涨三成。多个城市“地王”的门槛已经提高数倍。与此同时，大多数房企今年通过招拍挂获取土地的成本也已较去年翻倍甚至翻了数倍。

　　业内人士表示，年底土地市场的疯狂主要是政府推地量加大及企业今年销售向好，补仓需求旺盛两方面所致，明年土地市场是否延续今年的热度，业内人士的观点并不一致。不过，由于多地加码调控，目前楼市销售已显疲态，未来部分城市高价地入市市场空间可能并不乐观，房企利润率也可能受到一定影响。

　　文/表记者潘彧

　　2013年年尾，上海、南京、北京、广州、厦门等城市轮番推地，一、二线城市两日内成交超过二十块。其中万达以8.3亿底价再度拿下一个月前遭政府收回的萝岗项目，恒大、招商分别在上海、厦门拿地，北京顺义新城地块则被住总正华开发建设集团夺走。

　　昨日上午，恒大以6.14亿元再拿上海嘉定宅地，溢价达98.75%。前一日，恒大刚斥资96.86亿元，连拿上海4宗宅地及南京2宗地块。两日内，恒大已经在一、二线城市甩下超百亿元。

　　地价涨房企土地成本普增

　　原本主要布局于三、四线城市挤破了头想要回归一、二线城市的并不只有恒大。中原地产研究中心统计数据显示，前11月，标杆房企在一线城市购入土地金额达905亿元，同比上涨119%，二线城市土地金额涨幅也超过了100%，而在三、四线城市仅购入147亿元，同比仅增长34%。

　　昨日，中国房产信息集团(CRIC)提供数据显示，截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。截至昨日，四大一线城市的年内土地出让金已超4760亿元，超去年全年(2042.22亿元)的两倍。

　　然而，同期土地出让面积并未大幅上涨。CRIC数据显示，今年前11月，一线城市共出让土地1112幅，累计建筑面积为9032.06万平方米，同比仅增长31.35%。而和去年全年一线城市推地量相比，增长的比例甚至不到三成。

　　全国也有类似情况。国家统计局数据显示，今年前10月，房地产开发企业土地购置面积26658万平方米，同比降3.6%，而土地成交价款6434亿元，增长11.7%。

　　今年年底，已有十余个城市称将要进一步放开土地供应，但“地王大战”丝毫没有减弱的意思。在11月下旬不到10天时间里，北京、珠海、南京、深圳前海的地王已经先后被刷新。

　　记者根据公开数据粗略统计得知，截至昨日，万科今年拿地的平均楼面价约为3300元/平方米，比起去年上涨了五成左右，华润、绿地、世茂等大型房企与之类似。

　　从三、四线城市“回归”一、二线的房企如恒大今年拿地的平均楼面地价甚至是去年的近六倍，雅居乐、合景泰富今年的平均楼面地价也比去年涨了4倍之多。

　　多家房企无奈收缩战线

　　“土豪”大举抢地的背后，是众多中小型房企或房地产非主业企业在土地市场上的退缩。

　　“确实拿不到合适的地块，今年地价上涨得太可怕了，这种性价比没有办法说服老板。”一位港资房企华南区的投资部门相关人士对记者抱怨道。记者注意到，这个规模不小的房企今年通过招拍挂拿地的次数屈指可数。

　　记者发现，在今年的“抢地大战”中，和本土房企的疯狂相比，九龙仓、恒隆、凯德系、嘉华等多家非本土房企均比较冷静，斩获的土地面积均十分有限。

　　不少中小房企和房地产非主业的企业则被高昂的土地售价逼出了土地市场。11月末，广电运通称，决定放弃参与竞拍广州国际金融城的国有土地使用权。

　　业内观点

　　土地市场已至“末日疯狂”？

　　业内专家表示，政府年末加大土地供应，且大部分为优质地块，主导了年底土地出让的小高潮，而今年房企销售向好，也有旺盛的补仓需求，使今年“地王”频发。

　　但中原地产市场研究部总监张大伟认为，“如需达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。目前大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。”而对于明年的土地市场，其十分谨慎，表示“不好说”。

　　而上海易居房地产研究院研究员严跃进也表示，土地出让金在商品房销售额中的占比在不断升高，2012年这一比例不到30%，2013年预计达到40%左右。

　　观点大PK

　　楼市是涨是跌？

　　楼市调控或将继续从严，美国可能退出量化宽松政策，明年楼市何去何从？在昨日于复旦举行的“2014宏观经济展望会议”上，澳新银行经济学家刘利刚认为，以现在货币政策执行的状况来看，今后三年中国内地房价持续10%的增长应无问题；而复旦大学世界经济研究所所长华民则认为，房价单边上涨已结束。

　　刘利刚(澳新银行经济学家)

　　今后三年持续10%的增长

　　刘利刚表示对中国内地房价在今后的走势还是相对乐观，在今后三年会持续10%的增长，但他强调的一个前提是以现在货币政策执行的状况来看。

　　刘利刚认为，目前中国内地的利差跟境外相比至少是3%，人民币今年又升值了近2.3%，由于汇率没有太大的波动，这就意味着，境外资金到中国内地的无风险套利回报接近6%，流入的资金对房地产的价格产生了推波助澜的作用。

　　不过，他认为，政府还有很多的政策可以出台来抑制房地产的大幅飙升，包括税收政策、在公租房或者保障房上能不能完成“十二五”规划所规定的目标，以及在房地产市场的信息透明方面能不能做得更加好等，而这些机制将会使中国内地楼市逐渐回到可持续的状况。

　　PK

　　华民(复旦大学世界经济研究所所长)

　　房价单边上涨趋势已结束

　　在2010年的限购和2013年的20%交易税这两个宏观调控政策下，房价已经结束了单边上涨的趋势，“只要这个市场是投资的，房价必须每年增长10%，不能增长10%的话，投资者的财务费用就扛不住，就会出现抛盘，一次房价危机就会发生。”

关键词：土地,市场,城市,今年