不动产登记进入倒计时 湖南广州启动前期工作

　　国务院日前召开常务会议，决定整合不动产登记职责。会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。 二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。

　　据了解，今年3月26日，国务院办公厅在关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知中，表示将出台并实施不动产统一登记制度，明确了各项任务要求和分工，规定了时间节点，彰显了加快建设人民满意的服务型政府的指向。其中“要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度”备受瞩目，引发公众对这项制度保护物权、调控房价以及加大反腐等的多重期待。

　　将尽快起草不动产统一登记条例

　　在日前召开的全国国土资源依法行政工作会议上，国土资源部副部长胡存智表示，按照党的十八大和十八届三中全会精神要求，我国将以资源节约集约利用为核心，运用法治思维持续推进国土资源管理改革；将在全面吸收近年来土地管理改革实践和制度创新成果的基础上，做好对《土地管理法》进行全面修改的准备。加紧开展不动产统一登记制度研究，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

　　其实，不动产统一登记并非新鲜事物，早在2007年物权法出台时就明确提出不动产实行统一登记制度，但由于不动产登记较为混乱，主要体现在负责登记管理的部门不统一，使得登记成为一个社会成本很高的复杂过程。此外，因为牵涉到太多的利益关系，一些地方或部门不愿意主动配合也是全国联网搁置的原因。

　　如果说，年初的改革方案给了不动产登记制度一个明确的时间表，那么临近年底的国务院常务会议则是为不动产登记的具体实施勾画了一幅清晰的路线图。这个已经存在了数年、被人们寄予厚望的“概念”终于正式进入倒计时。

　　这项牵扯无数人切身利益的制度建设将给我们的日常生活带来巨大的改变，首当其冲是对房地产市场的影响。有业内人士认为，不动产登记系统及房屋价值动态评估系统的出台，表明房地产调控长效机制的建立速度可能会超过很多人的预期。

　　湖南广州启动前期工作

　　记者从国土资源部网站获悉，湖南省国土资源厅近日下发《关于做好不动产统一登记前期调研工作的通知》(以下简称《通知》)，严格规范不动产统一登记前期调研工作。

　　该《通知》指出，该省14市州国土资源部门从登记发证部门、具体流程、证书样本式样，登记机构工作职责，登记发证的法律依据及其他相关政策、采用的技术手段，登记发证信息数据库建设及利用情况，登记发证档案资料管理情况，各登记发证机构工作中存在的主要问题，对建立不动产统一登记制度的想法和建议七个方面，规范开展湖南省不动产统一登记前期调研，相关工作情况于今年12月10日前以市州为单位上报省厅。

　　同时，该《通知》要求，全省各市州国土资源局要认真研究不动产统一登记工作，积极主动与房屋、草原、林地等不动产统一登记部门联系，掌握各部门登记发证的有关情况，加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度，指导所辖县市区开展前期调研，并落实专人负责前期调研工作和市州本级、所辖县市区的相关工作情况综合汇总。

　　而据“广州国土房管局”微博消息，广州市国土房管局12月1日起在市中心六区正式开通网上预约房地产登记服务。据悉，网上预约申请均采用实名制，预约人可为房地产登记申请人或相关当事人。据此，业内猜测，广州极有可能会开征房产税。而广州国土房管局相关人士回应，继上海、重庆定为房产税征收试点后，广州目前还未收到被纳入第二批房产税试点名单的通知，但不排除广东或将有城市入选。

　　相关链接：国外不动产登记制度

　　目前，各国普遍实行不动产登记制度，并且不动产登记有扩张的趋势。例如，英国2002年通过《土地登记法》，将登记作为不动产交易的重要制度内容。然而，各国的土地登记制度并不完全相同，大体可分为契据登记、权属登记、托伦斯登记3种登记制度。去除具体的制度细节，上述登记制度又可分为登记对抗主义和登记生效主义两种模式。例如德国就是登记生效主义，不动产占有不作为物权变动的公示载体，不动产物权变动不仅与占有无关，德国法还明确排斥不动产占有作为不动产物权的公示手段。

　　德国《物权法》及《土地登记法》建立了登记生效主义的物权变动模式，将登记作为物权变动的唯一公示方法，确立了所谓的登记簿绝对公信力主义，将登记的公示效力分为积极效力和消极效力。有学者认为，由于我国《物权法》及学理受德国影响较大，建立德国式的不动产登记簿也有较高的呼声，甚至被作为理所当然的选择。然而，德国不动产登记簿的绝对公信力与其物债二分体系、登记制度的完善性、不动产交易公证制度，以及社会文化背景和历史传统具有极大的关系。我国并不适合照搬德国的不动产登记制度。

　　托伦斯登记制度为澳大利亚的托伦斯爵士所创，1858年开始在南澳州施行，现在为美国多数州所采用。

　　托伦斯登记制度的主要特点表现在，一是开始登记一定不动产时，登记机关依一定的程序，确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券两份。一份交于所有人，一份在登记机关保存以备查询，依物的编成主义，编入登记簿。但托伦斯登记制度采取任意登记主义，即不强制一切土地必须申请所有权和他项权利登记。二是不动产转移须制作让与证书后更新。不动产转移之时，使用一定的官制用纸，或做成转让证书，存放在登记机关。三是抵押亦需制作抵押书审查登记。四是不动产物权之变动，非经登记与登记薄，不生效力。五是登记机关有实质审查的权限。六是登记具有公信力。如果登记的结果使权利人因不实的登记而受到损害时，国家就要负民事赔偿的责任。

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