2013石家庄楼市整顿创多项纪录 成楼市重要变革

　　城镇化，无疑是今年以来最热门的一个话题。它对房地产市场带来的光明前景令业内人士为之激动。然而，房地产行业人士并没有盲目乐观。 在农民工进入城市后的社会保障尚未解决之前，追求合理的城镇化，是业内人士讨论最多的话题。也有企业开始在城市之外的区域寻找城镇化的市场。

　　它究竟能够给房地产企业带来哪些机遇？对房地产市场布局带来什么样的影响？房产企业如何把握机遇？

　　河北冀兴房地产开发有限公司总经理刘江涛在接受本报记者采访时认为，依托京津冀经济圈的地理优势，大城市周边的地区或小城市将首先获得城镇化的利好影响。省会城市作为政治经济中心，未来发展前景自然显而易见，全省人口向省会城市的流动，周边郊县对住房的刚性需求，均支撑着省会石家庄房地产发展的动力。

　　同时，在省会城市以外，大城市周边的地区和城市以及县级城市或许能搭上城镇化的顺风车。随着首都超级城市的不断发展，城市人口外溢效应逐渐显现出来，北京周边廊坊、涿州等地，依托距离北京较近的地理优势，房地产和相关产业发展迅猛。尤其是环首都房地产市场加快提升速度，凸显出了环首都区域“价值洼地”的属性。

　　而三四线城市并不适合摊大饼发展成超大城市，反而三四线以下甚至是县级市场有发展前景。在刘江涛看来，目前我省邯郸、邢台等中小城市发展已趋于饱和，城镇化的过程中，县级发展有更大的空间，在竞争激烈的房地产市场中，适合中小房地产企业的发展。“从目前了解的购房习惯来看，县城购买力呈现逐渐上升的趋势，农村年轻人结婚大都在县城购买住房，这不但是消费理念的改变，同时也成为新形势下，结婚的必需品。”当然，由于受教育程度消费习惯与一二线城市的差别，发展县级城镇时，需要根据不同的消费习惯，因地制宜，根据开发企业的实力，寻找更适合本土习惯的产品。

　　史上最严楼市整顿继续加码

　　7月12日，石家庄市政府发布《关于严禁违法建设行为的通告》，拉开了石家庄房地产市场专项整治的序幕，这场由石家庄市规划、国土、房管、建设等多部门联合实施的专项整治活动，将历时5个月，重点查处“无证建设”、“违规销售”等房地产市场顽疾。石家庄房地产市场有史以来“规模最大”、“力度最强”、“时间最长”的专项整治行动，成为石家庄楼市的重要变革。

　　就在严查日期将近，开发企业违规现象有所抬头时，11月26日，石家庄市房地产业协会组织召开的市场专项整治座谈会上强调，石市将继续强化监督检查力度，对个别涉嫌继续违规的项目进行重点盯防，严防违法销售行为出现反弹。同时，县区也将迎来大力度的楼市整顿风暴。这表示了此次楼市严查的力度和决心。

　　石家庄房地产市场违规行为并不是这两年才出现的，是与房地产市场的发展相伴相生的。但是由于最近几年房地产开发模式的多样化，市场上出现了城中村改造、旧城改造、一级开发、企业与部队学校合作开发建房等多种开发模式，而业内人士认为，楼市整顿一直就存在，只是一直没有决心像这次整顿一样大力度。

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为，违规销售给市场带来的风险首先是侵害购房者的利益。而更为严重的是，楼市长期不规范将阻碍城市现代化进程，是带来的另外一大风险。“违章建设严重违反城市规划管理，放慢城市改造和现代化步伐。”李水源举例说明，按照规划，城市将修建一条公路或者公园，利于城市的长期发展，但违规建筑存在，则会影响规划，影响城市发展速度。

　　住宅：二环外成主战场区域大战持续升级

　　今年，石家庄住宅市场范围不断扩大，不仅二环外成为购房主战场外，各大区域的价值也不断被重新认知，优质项目提升区域品质的同时，也促使石家庄楼市全面开花。

　　今年以来，石家庄市二环外项目林立，而且出现了购房者抢盘现象“遍地开花”的状态。环境优势、交通规划前景、以及未来城市规划的价值洼地等因素，成为购房者开始将眼光聚焦于二环外的原因，二环外也由原来的“价值洼地”逐渐向价值高地转化。

　　今年的住宅大战中，还有一个现象较为瞩目，即各区域价值被重新认知，无论是发展迅速的东南区域，还是仍处于价值洼地的东北和西北区域，均表现出不俗的影响力，新客站商圈更是以强大的物流和人流聚集效应，带动着置业和投资热潮。远离市中心的大盘，成为吸引地缘性客户的利器，区域之间的竞争越来越激烈。

　　继2012年央企、明星大盘进驻长安区，区域价值得到认可之后，购房者选房观念在逐渐发生转变。随着年后西北区域、新火车站西南区域等多个区域的崛起，购房者的可选择范围不断扩大，区域竞争的战火有越燃越旺的趋势。

　　依托城市规划向东南区域发展的优势，东南区域成为城市内宜居的代名词，迅速发展起来的成熟商业氛围与完善的基础设施建设，使得东南区域楼盘成为品质住宅的不二选择。西北区域依托生态环境优势，立足于打造公园地产以及生态大盘，共同提升区域价值。西南区域则借助新火车站的东风，迅速实现了价值增值，购房者的追捧助推了新火车站区域的快速增值。

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为，一个城市的发展布局，是伴随规划条件不断变化的，提高城市化率，不应局限于大城市，建镇制也应算在范围之内。未来城市朝四周延伸，可以以中心城市为核心，发展周边小城市，如县级市或卫星城，共同促进城镇化发展。

　　同时，对于开发起步晚，配套设施较为落后的区域，随着各区域楼盘密度和人员密度加大，各区域均会成为热点区域，实现价值增长。

　　别墅：产品更需创新和服务

　　2014年别墅市场与去年市场相比，产品更加丰富，呈现出百花齐放局面。这是燕赵都市报举办第二届别墅节活动中，业内人士的第一感觉。石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为，从目前石家庄建成的别墅项目产品套数与石家庄人口分布来考虑，目前别墅市场还有很大的发展空间，但别墅市场发展过程中，几大问题需要注意：第一，从长远来看，随着国家经济的发展，高端置业者人数增长的速度远远不如别墅增长的速度，这也是国家出台“限墅令”的一方面考虑。对于这个现象，业界要给予重视；第二，据国家规定至2017年为止将不再审批别墅用地，这对于现在的别墅项目来说是个利好消息，因为别墅项目的数量在这段时间内变化不大，而客群却在增长，从而导致别墅需求量的不断增加。希望石家庄的别墅项目利用好这个资源；第三，就目前石家庄别墅项目户型来说，普遍偏大。为了能够适应置业者的家庭具体情况，是不是可以开发一些小平米的别墅项目呢？这个问题业内人士要充分考虑。根据市场目前供需关系的情况，李水源给出的建议有以下几点：

　　第一，别墅建设有市场，但应该适可而止，不应该盲目过分地夸大市场需求量，应该谨慎地开发；

　　第二，在别墅户型的选择上，也不要盲目地求大；

　　第三，目前高端置业者不单单追求别墅的硬件配套设施，更加注重相关的软件配套服务，追求绿色生态环境，在未来别墅项目的开发中要加大这方面的投入。

关键词：家庄,石家庄,城市,区域,发展