央视房企欠税报道源于误解爆料人：任志强偷换概念

　　针对24日央视关于45家房企拖欠3.8万亿土地增值税的报道，昨日，万科等部分房企回应称，“欠缴”土地增值税的说法源于误解，报道混淆了相关概念。而与此同时，对于华远地产(华远九都汇)董事长任志强对此事的回应，央视报道提及的爆料人——北京执业律师李劲松昨日又发表“任志强：专业人士叫你补习税务常识”的长博文，对任志强的回应进行逐条反驳，并称希望房企提出确切证据。

　　-事件回顾

　　央视称45家房企拖欠巨额土增税

　　11月24日，央视《每周质量报告》报道称，45家房地产企业欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年1月1日至2012年12月31日8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展(合生·麒麟社合生·世界村)、金地集团、华远地产等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。

　　根据央视报道，上述数据是由长期关注我国房地产业发展的北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松根据国家统计局、财政部，以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税在进行精心分析测算之后得出。报道还称，中科院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。

　　-房企回应

　　“欠缴”说法系概念混淆

　　对于央视的质疑，万科昨日回应表示，相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。万科称，这是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未达到清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。万科表示，近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍，2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。

　　万科最后表示，万科一贯坚持守法经营、照章纳税，“我们相信，通过充分了解和专业讨论，这一误解完全可以消除”。

　　金地集团、融创中国、金隅股份昨天也纷纷就此事表态，认为央视报道系误解，称“欠缴”土地增值税的说法并不合适，应将其称为“预提费用”，即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”。达到交付条件的，公司均已按照国家相关规定依法纳税。

　　央视报道中提及的其他房企如SOHO中国、中海、世茂等，均表示暂时不予回应。

　　继前一晚发布微博列出八点反驳理由后，昨天，任志强在微博上表示：正在研究如何公开起诉央视的事宜。

　　-专家说法

　　应尽快立法明晰结算程序

　　税法专家指出，目前土地增值税税负高以及土地价格等成本提高，确实导致一些开发商的避税行为。我国应尽快对土地增值税立法，一方面可调整征管方式，另一方面提高违法处罚力度。同时加快全国房地产联网速度，使税务部门的检查手段更有效。

　　中国人民大学财税法研究所执行所长朱大旗教授介绍，土地增值税是针对转让房地产取得的收入，以减除一定成本等法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照累进税率进行征收。土地增值税税率在30%至60%之间。由于该税种税负确实较大，加之预缴等方式的存在，会占用房地产企业的大量资金，而国内地王频出，又不断推高了土地等成本，确实导致一些开发商采取拖欠工程进度、分批开盘、延迟结算竣工工期等方式，来拖欠缴纳土地增值税。

　　北京大学财经法研究中心主任、中国财税法学研究会会长刘剑文教授也认为，现阶段土地增值税确实存在一些问题，但违规数额是否如央视所说般巨大，值得商榷。他提出，应交未交的土地增值税是否能定义为“拖欠”，还需要根据企业具体情况具体分析。现阶段建议有关部门应尽快确认其中涉及的应交未交税款金额，再根据具体情况定性其是否属于违法拖欠税款，以及会否进一步受到相应处罚。

　　房企属于合理延迟缴纳税费

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，土地增值税是对开发商取得土地并转化为商品房销售之后，其销售收入扣减土地出让金以及房地产开发成本后，针对其增值部分征收的税费，由于房地产开发周期短则两三年，长则五六年，只有完成地块的全部销售后，才能明确增值金额，也才能明确适用的土地增值税税率，因此，财政部、税务总局规定，按照销售前预征、完成销售后清算、多退少补的缴税原则。由此可以看出，央视指全国房企欠缴巨额土地增值税，实际是应缴未缴，而造成未缴的原因主要是开发企业开发楼盘尚未完成销售，无法确定最终的销售收入以及增值金额。但土地增值税在取得预售许可证、面向市场销售之前已经按一定比例预征，因此并不能说房企欠缴，只能说因为种种原因未完成清算。

　　东亚新华地产(东亚上北鑫座东亚逸品阁)营销总监贾玉鹏表示，央视的报道可以说误读，对手续办理不太了解，土地增值税一般是在项目开始之前就预缴的，如果不预缴，项目的预售证等都办不下来，在项目结束之后再进行核算，多退少补。可能有的地方税务办事效率比较低，压的时间比较长，但一般不会出现拖欠的事情。

　　中原地产研究部总监张大伟也表示，在目前的规则下，房企的确不存在偷税漏税，属于正常合理延迟缴纳税费。而出现这一误解的主要原因是，房地产价格持续暴涨，导致这一税费的预征与清盘结算差距比较大，所以有大量的代征税费延迟。这是土地增值税征收办法的问题，预计后续可能会分阶段、节点调整这个征收办法。

　　-爆料人态度

　　向国税总局申请公开相关税务信息

　　24日，被指应交未交土地增值税5.4亿元的华远地产董事长任志强，通过其个人微博连发八条意见对此事进行回应，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能，他还直指相关报道“愚蠢无知”。

　　对此，李劲松昨日对“任八条”进行逐条反问，并表示“希望任志强别偷换概念胡搅蛮缠能正面回应问题”。

　　李劲松表示，希望任志强以自己的企业和项目为案例，对应交未交的土地增值税进行具体解释。

　　在接受本报记者采访时，李劲松表示，不论房企和业内是否质疑，关键是用事实说话，“如果房企能拿出确切的证据证明我说的是错的，那我确实是误读，但如果不能拿出确切的数据，我认为我是没有问题的”。

　　昨晚，李劲松更新微博，称他本人向国家税务总局致送信息公开申请，要求国税总局公开相关税务信息：1.截止到2012年12月底，“应清算土地增值税的房地产项目数”分别是多少。2.截止到2012年12月底，“可清算土地增值税的房地产项目数”分别是多少。

　　(京华时报)

关键词：央视,土地,增值,土地增值,增值税