CRRC发布石家庄楼市3季度报告：市民被迫出城买房

　　近日，中国不动产研究中心河北分中心与搜狐焦点石家庄联合发布《2013年第三季度石家庄房地产市场分析报告》(以下简称《报告》)显示，第三季度，在购房者置业倾向方面，80平方米至120平方米面积段户型最受欢迎，裕华区是最受青睐的区域。同时，人们对得房率高、舒适性较好的房产更加关注，消费者在选购房产时品牌意识逐渐增强。

　　购房倾向：购房心态灵活务实高端物业选择比例提升

　　《报告》显示，从消费者首选商品房类型的分布情况来看，选择小高层住宅产品的指数以46.93位居首位，多层和高层住宅产品分别以34.22和23.57，位于第二和第三。这反映出石家庄消费者对于居住舒适度的追求及较为矛盾的置业心态，多层和小高层，得房率均在85%以上，相对高层比例较高，户型设计较为整齐，居住舒适度好，符合消费者对于居住品质的更高追求。

　　但另一方面，受市区住宅产品的容积率政策限定，消费者又不得不接受市区内小高层及多层住宅稀缺，高层住宅产品居多的现状，因此存在着消费者被迫转向高层住宅的现实。

　　此外，第三季度，选择花园洋房、商铺、别墅和豪宅的消费者比例均较第二季度有所增加。选择花园洋房的指数为11.03，商铺为4.56，别墅为2.92，豪宅和公寓均为1.9。《报告》认为，尽管花园洋房、别墅和豪宅并非消费者首选住宅产品，但是，消费群体相对固定。随着消费者“一步到位”的置业理念愈发强烈，花园洋房这种介于别墅和小高层产品之间的中高端住宅产品，开始越来越多地获得消费者关注。同时，据中国不动产研究中心河北分中心不完全统计，今年上半年我市进入市场的花园洋房项目超过10个，数量几乎相当于2012年全年的总和，大量的花园洋房产品入市，也一定程度上提升了消费者的关注度。

　　另一方面，自2010年房地产调控政策出台以来，投资性购房比例持续下降，但是与住宅被限制形成相反状况的是，商业地产并未受到政策制约，因此，少量投资性消费者仍然会选择商铺进行投资。

　　首选户型：80平方米至120平方米中等户型最受青睐

　　第三季度，我市消费者最为青睐的户型为80平方米至100平方米，占受访消费者的37.37%，环比下降0.63%。此外，100平方米至120平方米户型占比21.11%，环比下降6.89%。

　　综合来看，58.48%的受访消费者首选户型位于80平方米至120平方米之间。80平方米至120平方米作为中等户型，涵盖了从一居到三居的多种空间组合。同时，结合第三季度石家庄房地产市场销售状况较好项目推出的主力户型，《报告》分析认为，80平方米至120平方米面积段户型在改善型需求消费者占据市场主导的背景下，不但能解决家庭自主需求，满足居住舒适度，也能适应家庭人口的正常增长。因此，这一面积段户型的市场需求较为强劲，并不受政策和市场变化的影响，体现出较强的稳定性。

　　同时，购房者所能承受的房屋单价有所上涨，支付能力进一步增强。45.74%的受访消费者能够承受的房屋单价在4000元至6000元之间，环比下降3.26%；36.35%的受访消费者能承受的房屋单价在6000元至8000元之间，环比增加6.35%；6.84%的受访消费者能承受的房屋单价在8000元至10000元之间，环比增加1.84%。此外，能承受10000元至15000元及15000以上房屋单价的受访消费者分别占比1.52%，环比上涨0.52%。

　　“消费者可承受的房屋单价反映了消费者的心理承受能力和对房价的期望。从分析结果来看，第三季度石家庄消费者的购买力较能真实地反映出市场的实际情况。”调查人员分析说，第三季度，我市商品房成交均价为6629元/平方米。其中商品住宅成交均价为6346元/平方米，在调查中，82.09%的受访消费者能承受的房屋单价集中在4000元/平方米至8000元/平方米之间，显示出消费者对于房价的认知较为理性、客观。另外，消费者的购房付款方式也更加灵活多样，选择分期付款的比例有所提升。32.98%的受访消费者首选商业银行贷款，这一比例较第二季度上升了4.98个百分点。

　　影响购房的因素：价格、交通配套因素考虑最多

　　在第三度影响石家庄消费者购房的要素中，价格因素以67.30的指数位居首位，其次分别是周边环境(47.53)、交通(36.88)、户型(35.36)、配套(33.46)、区域地段(31.18)、物业管理(16.73)和开发企业(8.37)。

　　第三季度，尽管价格仍是消费者在置业过程中的首要考虑因素，但是，交通、户型、配套等因素的上升趋势也十分显著，并在第三季度呈现出均衡化的发展态势。

　　《报告》指出，第三季度，购买力相对较弱的首次置业刚性需求消费者占据市场主导地位，这类人群对于价格的敏感度较高，促使消费者对价格因素的关注比例有所提升。然而，激烈的市场竞争和具有全国影响力的大型开发企业陆续进驻，使消费者的品牌观念日趋成熟，而良好的开发企业品牌一定程度代表了良好的物业服务、有品质的小区环境和完善的社区配套。另一方面，由于房产是中国居民家庭重要的固定资产，消费者对房产保值增值有一定要求，而户型、交通等因素则是房产保值增值的重要保障。

　　《报告》认为，虽然第三季度我市购房者对居住品质的关注度升温，但我市房产市场在品牌和物业服务方面仍然有待成熟。第三季度，石家庄消费者购房因素的多元化从侧面反映了人们购房观念趋于理性、务实。而成熟的消费者和购房观念，也给开发企业提出了新的要求和挑战。

　　购房首选区域：裕华区位居首位周边县市关注度提升

　　从第三季度石家庄消费者购房首选区域的分布情况看，裕华区以31.18的指数位居首位，其次分别是长安区(21.29)、桥西区(17.49)、新华区(16.35)、高新技术开发区(10.27)、桥东区(7.60)、西部山前区域(4.18)和正定新区(4.18)。

　　与2013年第二季度相比，消费者对裕华区、长安区、桥西区、新华区、桥东区的关注比例有所下降，对高新技术开发区、西部山前区域、正定新区的关注比例有所上升。

　　近两年，随着石家庄城市建设力度不断加大，“从零起步”的正定新区和着力发展科技产业的高新技术开发区市容市貌不断改善，居住舒适度也有了显著提升。今年第三季度，国务院正式批复石家庄城市总体规划(2011-2020年)，提出实行城乡统一规划管理，加强城中村和城乡接合部整治和改造。同时，随着石家庄城市交通轨道建设的推进及石家庄盘山公路的开通，让高新技术开发区、西部山前区域、正定新区与石家庄市内五区的距离大大拉近。因此，消费者以往相对强烈的地域限制特点出现了松动的迹象。

　　另外，第三季度选择其他区域的消费者较二季度有显著提升，上升了7.61。这部分消费者大多将目光投向了鹿泉、藁城、栾城等周边县市。首次置业刚性需求消费者成为拉动市场成交的主力，这部分消费者的购买力相对较弱，但购房意愿相对强烈，在主城区相对较高的房价产生溢出效应的影响下，这部分消费者无奈选择房价相对较低的郊县项目。

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