今年一线城市土地交易额料创新高 成交金额大增

　　在“扩供应”的政策思路下，今年一线城市土地有效供应量明显提升，土地交易金额也同比大幅上升。数据显示，今年前10月，一线城市经营性用地成交金额全部超过去年全年的水平，同比涨幅均超100%。

　　分析人士认为，今年一线城市的土地交易额有望创下历史新高。随着土地供应规模的提升，未来两年一线城市房价上涨压力有可能得到一定程度的缓解。

　　成交金额大幅增长

　　中原地产研究中心近日发布数据显示，北京、上海等10个主要的一二线城市，合计前10月经营性土地(不含工业用地)出让金高达6570亿元，同比上涨了150%。与去年全年的4095亿元相比，大幅增长。

　　其中，一线城市土地交易金额的回升最为明显。上述统计显示，前10月北京经营性用地成交金额为1050亿元，同比上涨153%。上述水平几乎相当于去年全年的两倍。

　　值得注意的是，在经过11月上半月的旺盛交易之后，年内北京经营性用地成交金额已达1426.66亿元。目前北京挂牌土地的底价合计已经达到了130亿元，按照正常情况看，这些土地成交额有望突破200亿元。中原地产预计，今年全年，北京土地成交突破1600亿元的可能性非常大，甚至可能会超过2010年1640亿的纪录。

　　另外三个一线城市的上涨势头更为明显。数据显示，上海前10月经营性用地成交金额为1543亿元，同比上涨208%；广州经营性用地成交金额为475亿元，同比上涨252%；深圳经营性用地成交318亿元，同比涨幅达到487%。

　　其他热点城市中，天津、杭州的经营性用地成交金额同比涨幅超过100%，南京的涨幅则超过300%。重庆、长春、长沙等地的经营性用地交易金额尚未达到去年同期的水平。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在政策层面，除北京一地认真执行“国五条”政策细则外，其他所有城市的政策执行情况不佳，导致整体市场依然在延续之前的热度。

　　而在土地供需两端，地方政府对土地财政的依赖性依然较大，多个城市均有大规模推地现象。同时，房企资金全面好转，拿地做多积极性高涨。这也使得土地成交价格和溢价率明显提升，并进一步助推土地出让金的上涨。

　　值得注意的是，在广大三四线城市楼市出现供大于求的情况下，房地产企业集体向一二线城市回归，使得这些城市的土地市场出现供不应求现象，进一步导致“抢地”，并抬高土地溢价率。

　　增加供应是主旋律

　　一定程度上说，热点城市土地交易金额的提升，与政策层面的定向指导不无关系。据悉，今年9月末，国土资源部召集13个省份16个城市的国土资源主管部门，召开部分地区和城市房地产用地管理和调控座谈会。除要求各地稳定地价信号外，还要求热点城市增加土地供应规模，一线城市尤甚。

　　受此影响，尽管10月热点城市的土地交易量和土地交易价格双双出现环比回落，但从11月开始，土地交易规模大幅上升。在北京、上海、深圳近期出台的“强化版”楼市调控政策中，均包含增加土地供应的思路。

　　分析人士认为，按照上述节奏，今年11月和12月，一线城市的土地供应量将继续维持高位。在房地产企业拿地需求普遍旺盛的情况下，一线城市的土地交易金额也将持续攀升。

　　多家机构的报告认为，由于一线城市的土地供应规模较大，明后两年一线城市楼市供不应求的现象有望得到缓解，这对平抑一线城市的房价有利。国家统计局的数据显示，今年9月，一线城市新建商品住宅价格(不含保障房)同比涨幅全部超过20%，这是自有统计以来的首次。

　　有机构认为，随着土地供应规模放大以及“限价令”等措施短期内强化执行，明年一线城市的房价涨幅将有所放缓。但也有分析人士指出，部分城市在土地出让中配建了大量保障性住房用地，导致纯商品房用地供应面积受到挤压，商品房用地成本有所提高。此举可能对未来商品房的价格产生助推作用，并进一步影响市场预期。

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