苏州住宅用地“闹饥荒” 拍地14块无一纯住宅地块

　　11月14日当天苏州拍出14块土地，其中没有一幅纯住宅地块。住宅用地供应“饥荒”成为近期苏州土地市场的特征。分析人士认为这是苏州国土部门为控制地价有意为之的举动，然而苏州房地产市场当前的问题恰是刚需房严重供应不足，苏州国土部门此举很可能导致房价进一步上涨。

　　继9月成功拍出24宗地块、土地出让金达到115.7亿元之后，苏州土地市场日前再次迎来集中放量。11月13日，苏州国土局一次性拍卖出14宗地块，出让总面积超过50万平方米，当日成交总额接近48亿元，包括万达、绿地在内的14家房企分食了这些“蛋糕”。

　　不过当日拍出的14宗地块中，没有一幅纯住宅地块，住宅地块供应量小也成为近期当地土地市场的一个突出特征。“其实苏州的土地并不紧缺，之所以出现这样的局面，应该是当地国土部门为控制地价飙升而‘刻意为之’的举动。”克尔瑞苏州机构总经理郭鹏对中国房地产报记者如此分析道。

　　住宅用地供应“告急”

　　“一天推15宗地这样的现象，从苏州今年土地市场的表现来看很正常，今年6月还出现过24宗土地同天拍卖、出让金成交93.6亿元的情况，此次拍卖只是政府在土地市场地块供不应求状况下的一次年末加推。”高策机构苏州公司总经理饶强表示。

　　值得注意的是，在苏州当日拍出的14宗地块中，除了5宗商住混合用地外，其余均为商服用地，没有一块纯住宅用地。而据记者了解，这样的现象在当地土地市场已经持续一段时间了。今年9月，苏州连续3场土地拍卖共出让了24宗地块，当时也没有任何纯住宅地块出现。而据克而瑞苏州机构10月月报显示，苏州10月仅挂牌1块纯住宅用地，成交2块纯住宅用地。

　　郭鹏认为，苏州当下的住宅用地并不短缺，近一段时间以来都没有供应多少纯住宅用地，这主要是当地政府希望能以此控制地价的迅速上涨，同时提升当地各板块的商业氛围。“和周边的无锡、常州等城市相比，苏州在控制房价方面一直是比较成功的。”郭鹏指出。

　　但目前苏州房地产市场存在的一大问题是刚需房特别是小户型供应严重不足。据365地产研究中心数据显示，今年10月苏州住宅类商品房平均成交面积约为113.8平方米(每套)，和去年同期相比，大户型已经占据主流地位。“苏州目前已经是一个外来人口占据主导的城市，刚需市场的人口增量很大，需求也非常旺盛，刚需房目前的土地供应是严重不足的。”饶强指出。

　　当地相关业内人士认为，目前开发商对土地需求都很“饥渴”，现在的住宅用地供应量越来越小，必然会导致将来的房价越来越高。

　　仍有22家房企抢地

　　当日拍卖的土地均来自10月14日苏州国土局挂出的15宗地，包括姑苏区1宗，吴中区6宗，相城区5宗，高新区3宗。其中G89号地块由政府收回，6宗地底价成交，8宗地进入竞价程序。大连万达、绿地集团、中润置业、福建阳光城(000671,股吧)等22家房企及1位个人参予了现场竞拍。

　　在所有成交地块中，G-87号地块由于位于苏州目前最热的尹山湖板块而成为关注的焦点。尹山湖板块因之前有保利、天鸿、鑫苑置地等多家知名开发商入驻而被当地业内人士看好，最终，福建阳光城以17.3亿元的总价竞得该地块，成交单价为16571元/平方米，溢价率为86%。而阳光城当日还同时在上海和福州成功拿地，花费资金达68.45亿元。“最近阳光城在多个城市加速了土地储备，作为进军苏州的第一个项目，其选择在当地最有价值潜力的尹山湖板块拿地，无疑是为未来在苏州的发展立下根基。”郭鹏指出。

　　位于相城区的G-94号地块最终被绿地集团以3.35亿元的总价竞得，其楼面价达到10150元/平方米。该地区由于万科、招商等知名房企先后进入而成为热点板块。相关业内人士认为，目前该区域公寓类产品已经呈现供过于求的局面，其超过10000元/平方米的楼面价或将为项目未来入市蒙上阴影。不过在郭鹏看来，该地块容积率不高于0.5，未来开发商肯定会将其开发为高端别墅类产品，其市场前景仍然光明。

　　而位于吴中区石湖板块的G-85号地块尽管起拍楼面价仅为2000元/平方米，但因体量近10万平方米，且传言为万达“量身定制”而同样引起关注。据郭鹏分析，该区域住宅市场已经相当成熟，但周边商业配套却明显缺失，当地政府也迫切希望引进万达这样的开发商来提升区域的商业价值。饶强则向本报记者指出，万达自2009年在苏州第一个项目成功以后就断档了，在苏州再续辉煌是万达一直以来的想法，万达这次参加竞拍的这一地块尽管目前区域环境还不算成熟，但极低的楼面价有利于万达的商业运营得到保障。而当日万达也不出所料地以19.51%的溢价率竞得该地块。之前有消息称万达计划将在此建设“全亚洲最大的奢侈品交易中心”，但郭鹏认为，该地块未来应该还是会建成“升级版”的万达广场。

关键词：住宅,地块,用地,苏州,土地