北京“自住房”预计供不应求 供地已有10宗

　　近期，北京推出的自住型商品房备受关注。11月11日，市民在北京规划展览馆参观第一批自住型商品房项目的规划设计方案展。

　　“估计大半天就有几百人来看。”11月12日下午，北京规划展览馆一位工作人员告诉记者，刚刚在这里开展的首批自住型商品房规划方案吸引了很多市民前来参观。

　　“这些房子什么时候建？”“崔各庄、百子湾的房子位置好。”记者来到规划展览馆的时候，一间百平方米左右的展厅内，大约有三四十人在看展，大家也议论纷纷。

　　此次，北京公布了包括朝阳区百子湾14号地在内的7个自住型商品房项目规划方案。方案显示，7个项目共可提供约1.6万套自住型商品房。

　　主办单位的介绍显示，这一批项目由金隅集团、首农集团和建工集团等市属国有企业提供自有用地建设。记者从其中一家企业了解到，该批地块同样要经过招拍挂程序入市，入市时间目前尚不知晓。

　　已有10宗自住房地块成交

　　已入市的自住型商品房地块则多数受到房企争抢。包括朝阳区豆各庄地块、海淀环保科技园地块及近期成交的多宗包含自住商品房地块项目，北京已供应的自住型商品房用地为10宗，整体供应量约百万平米。其中，11月4日一天，北京就有6块包含自住型商品房的土地成交，形成约51万平米的供应规模。

　　11月11日，华远、首创又在大兴孙村各拿下一地块。在十几家房企的激烈竞争中，两地块合计竞出约14.4万平米的自住型商品房，限价13000元/平米。

　　业内人士预计，上述地块项目最快有望在明年年中入市。“价格已经限定，房企肯定希望快速开发，尽早回款。”一家拿下自住型商品房地块的开发商说。

　　自住房预计供不应求

　　观察今年推出的自住型商品房地块不难发现，地块基本都位于五环外，乃至六环以外。这些房源销售情况将会如何？

　　阳光100置业集团副总裁范小冲表示，目前北京核心区域几无土地供应，众多楼盘尤其是刚需项目多向更远的郊区分散。自住型商品房主要面对“夹心层”，只要项目周边交通、配套跟得上，价格又比同区域内低三成，相信销售将不是问题。

　　开发商或许不用担心销售，但不少买房人担心“抢不到”。

　　“自住房两年推7万套，你知道光优先购买的人就会有多少万吗？”11月12日，参观“自住房”规划方案展的王先生表示，很担心轮不到自己购买。

　　根据自住型商品房政策，本市户籍无房家庭和经适房、限价房轮候家庭可优先购买自住型商品房。去年底媒体报道，北京已通过审核的保障房轮候家庭约14.4万户，其中多数是经适房、限价房轮候家庭。

　　自住房面临多样挑战

　　“一方面自住型商品房‘做着几近亏本的生意’，一方面又要通过非限价部分产品创新来创造更高价值，实现利润均衡，这对房企是前所未有的挑战。”范小冲如是说。

　　实际上，今年自住型商品房一出现，就遇到成本控制或将影响房屋质量的质疑。对此有开发商表示，有建筑工程验收规范的硬性约束，产品质量不用担心，“品质比商品房肯定会有不足”。不过业内人士也建议要加强质量监督，“大兴明悦湾(楼盘资料业主论坛)的保障房质量就出过严重问题。”还有市民针对已公布的自住房规划方案表示，有的户型“比较差，太狭长了”。

　　此外，克尔瑞信息集团北京片区总经理王秀玲表示，自住型商品房后期销售摇号的公平、公开同样很重要。

　　-观点·市场影响

　　“自住房”或分流20%的需求

　　今明两年将向市场投放7万套自住型商品房，这将给北京楼市带来何种冲击？多名业内人士都对新京报记者表示，政府此举更多是为了增加对“夹心层”的住宅供应，缓解民生压力，并非以调控房价为目的。

　　“未来市场会分化，以后可能不会再用整体房价来判断市场。”中国房地产协会副会长朱中一昨天表示，中等价位、中小套型的住房供应不足，是一些城市房价上涨较快的原因；北京推出的自住型商品房政策，主要供应对象是“夹心层”，今后这一块住宅市场的房价有望稳定，而高端商品房的房价将由市场供求关系决定。

　　首开股份董秘王怡也表示，区域房价由供求关系决定，如首开联合保利拿下的东坝地块，需配建5万平米的自住房，如果这个区域对普通商品房有大量需求，那么区域房价不会因为自住型商品房的存在而受到太多影响。

　　此前北京楼市的供需比一直较紧张，这也成为部分业内人士认为自住房不会对北京房价造成冲击的理由，但北京房协秘书长陈志提出了不同看法。

　　“自住房入市的量如果较大，会对商品房市场形成压力。”陈志分析，今年已拍出10块建设或配建自住型商品房的地块，预计能形成约1.5万套的供应量，此外还有新披露的7块地，预计一共能形成3万套左右的供应量。

　　陈志表示，今年北京新盘成交量有望在8.5万-9万套之间，除别墅、中高档商品房外，多数是普通商品住宅。若按照首批2万套自住房的用地今年成交、产品在明年年底前入市的计划，可分流20%以上的客户群。不过，陈志表示，还需注意今后“自住房”地块的分布，如果都在五六环外，预计商品房市场价格走势会较平稳。

　　-观点·政策前瞻

　　政策或再调整改善，明晰产权

　　此前政府针对楼市调控曾出台过多项细则，如70/90等政策在实行一段时间后逐渐消失，自住型商品房的未来成为业内关注的焦点。多名业内人士表示，北京市政府在推出这一政策前必定已经有了相应的实施计划和后续的调整准备。

　　“在这两年内，自住房政策会从楼市中分流走7万个家庭，这对市场会有很大影响。”陈志表示，从目前的政策思路来看，政府会更多把房地产调控的目标指向民生属性，市场的属性则由市场完成；“中端有支持”的民生型产品会是未来一个很重要的内容。

　　也有部分房企高层表示，今年北京房价领涨全国，自住房政策可能更多的是一种阶段性措施，等中央政府对楼市的管理思路更加明确时，地方的调控政策也会进行调整。曾参与竞拍配建自住房地块的一位房企负责人则表示，目前披露的自住房土地供应计划只是2013年、2014年。

　　朱中一昨日则表示，目前自住房政策还在尝试阶段，才刚刚开始，相信北京市政府会根据实施中的反馈进行调整、改善。从发展方向看，将来可能会从土地供应开始，明晰相应的产权关系。

　　朱中一举例说，比如经济适用房的用地是国家划拨的，业主在出售时需要补缴土地款，税费上也有不同的规定。自住房在形成清晰的产权关系后，其成本、收益的账能算清楚，房屋二次交易时，如果有收益，政府、购房者各拿多少都会更明确，这样政府也能持续地投入、开发更多保障性住房，体现出对中等收入偏下的住房困难户的支持。

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