中央调控楼市新思路：减少政府干预不只看房价涨跌

　　社会各界都在急切地解读11月12日中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

　　在中国银河证券首席总裁顾问左小蕾看来，改革已经列出了清单，虽然实质性的政策和细则还没有出台，但思路是正确的。重头戏是让农民走出低收入的困境。“过去城镇化对农民的利益考虑得不够，而城镇化不是造房子，更应该保护农民的利益。”她对《21世纪经济报道》记者说。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌在接受《21世纪经济报道》记者专访时表示，“习李房地产新政”日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。

　　虽然三中全会未直接提及房地产市场，但此前已有思路透出。10月29日，中共中央总书记习近平在主持中央政治局学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要千方百计增加住房供应。同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式。

　　顾云昌分析，与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。

　　国泰君安也提出了相似的观点。国泰君安指出，公报提出的核心问题是使市场在资源配置中起“决定性作用”和更好发挥政府作用。房地产板块之前受限购限贷等非市场化手段严厉调控，整个楼市的规模受到压制，政策方向明确市场化对房地产板块边际影响大。预判政府对房地产直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。

　　公报中备受房地产业界关注的内容，是提出要建立城乡统一的建设用地市场，完善城镇化健康发展体制，赋予农民更多财产权利。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，这几句统领全局的话，为新型城镇化建设，为土地制度改革包括集体建设用地改革，指出了方向，做好了基础铺垫。集体建设用地改革是新型城镇化建设的核心之一，相信将会稳步推进。

　　长江证券认为，对比十六届、十七届三中全会，农村土地问题首次提及“建立城乡统一的建设用地市场”。流转是土地市场具备的属性之一，建立城乡统一的建设用地市场也必然包含了农村建设用地的流转，其立意较简单的土地流转更为深远。

　　长江证券进一步指出，对农村集体建设用地实现国有化，农民就地城镇化的成本最低，也是部分地区已经施行的策略(如重庆、成都)。但该手段的问题在于，本质是土地收益在农民和地方政府间的再分配，并非所有地区土地国有化收益都足够支付农民市民化的成本。城乡二元土地结构仍未变化。

　　此前中央刚刚将城乡建设用地增减挂钩试点进行推广，但这并非政府长期目标。赋予农民财权，完善农村土地管理与规划，规范农村建设用地流转制度，最终建立统一建设用地市场或才是《公报》本意。

　　左小蕾认为，必须应该让农民在土地流转中获取收益的大头，走出低收入的陷阱，用制度保护农民，缩小收入差距。

　　不过，长江证券认为，建设用地使用权的流转不等于使用性质的转变，不会直接地造成住宅用地供应增加。根据现行法律规定，集体建设用地的使用权限定在新办乡镇企业、自建住宅以及农村公共设施及公益事业三个方面。因此，《公告》对于“建立城乡统一的建设用地市场”的表述，更应该被认为是赋予农民土地使用权确权和流转带来的额外财权，而非土地使用性质转变带来的“非分之财”。

　　至于业内普遍关注的房产税改革，未在公报里出现。顾云昌、左小蕾、桑豫峰均指出，公告中提出“完善税收体制”，也暗含了要推进财税制度改革，但具体改革方案也要由深化改革领导小组部署。“制度的建立是长期的过程。据我所知，很多部门都已经开展了许多土地流转和房产税的研究。”左小蕾说。

关键词：调控,建设,市场,用地,土地