小产权房正名短期无望383方案如何落实是未知数

　　所谓“小产权房”，就是指在农民集体土地而不是国有土地上建设的房屋。这些土地未经过国家收储，建设主体也没有缴纳土地出让金等费用，因而国家不会给颁发土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

　　对于小产权房，此次383方案的表述是：构建平等进入、公平交易的土地市场。在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决问题。

　　这段话实质包含两个方面：一是对于存量小产权房，解决办法是补缴土地出让收入；二是试验“农村集体建设用地直接入市”，为未来新增小产权房合法化提供空间。如果说补缴土地出让收入是技术问题，农村集体建设用地直接入市则是根治小产权房、乃至触及土地供应机制的根本问题。

　　这种表述确实让人浮想联翩，国内土地制度一直以来二元分割，农村集体用地必须经过政府征收才能拥有在国有土地市场上自由流通的资格，如果政府愿意收缩征地的范围，农村集体建设用地直接入市自由流通，将大幅增加可建设用地，这样也就无所谓小产权、大产权的区别。

　　但问题是，目前的房价中占大比例的是土地溢价。小产权房之所以比周边房价便宜一半，就是因为去除了土地国有化的成本，与土地交易过程中的大幅溢价。农村集体用地国有化过程，既是权力运用的过程，也是利益不平等切割的过程。小产权房长期以来无法正名，困难就在于此。

　　国务院发展研究中心主任李伟也强调，“383方案”只是一个研究课题。也就是说，其表述的内容是否会落实，怎么落实还是未知之数。

　　有一些政策的出台和一些地方政府的试点，或许可以让我们看清楚小产权房的命运。去年11月，国土部、财政部、央行、银监会联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》提出，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模，并通过核发年度融资规模控制卡的方式控制土地储备融资额度。今年9月，江苏省率先试点。今后江苏省各地每收储、出让一块土地，都要经过国土厅等部门审核同意，地方政府不能自行决定。上述政策及试点看似与小产权房不相关，实质反映实际操作层面政府解决问题的惯常手法。国土部政策意图防范地方土地储备过大、金融风险增加，用的是严控土地收储、出让权力的办法，让原本属于地方政府的权力收归省级政府手中。也就是说土地收储及出让需要经过更高级别的决策层，指标更少、难度更大。如此一来，地方出让土地尚且不能自主，更遑论村集体自由出让土地呢？

关键词：产权,小产,土地,用地,集体