调控长效机制完成草案 楼市或面临更严厉政策

　　据悉，“房地产调控长效机制”已完成草案，并进入征求意见阶段，最终方案有望不久公布，而集体土地流转、税制改革、保障性安居工程建设等长效机制的具体环节已经在稳步推进。但是，由于近几个月多地房价快速上涨，从国家领导人的讲话以及主管部门的政策表态来看，预计现有的以限购、限贷为核心的调控体系还要维持一段相当长的时间。 而且，针对部分城市房价上涨过快、上涨预期高涨、舆论压力较大的现实，不排除未来强化既有政策或出台新的更严厉政策的可能性，长效机制的替代进程可能将放缓。

　　但是，从近期经济指标看，以补库存为驱动力的一波增长势头可能将放缓，而且“去无效产能”提速的情况下，未来经济增长势头的可持续性难言乐观，而房地产投资对维持固定资产投资和地方税收的作用是无可替代的。因此，新的、更严厉的政策出台的空间非常小。但问题是，现有的以限购和限贷为核心的行政性干预措施，即使不考虑其对市场的扭曲，单看其抑制不合理需求(投资投机、超前消费等)上，与2011年的效率相比已经大大衰减。近期，需求的爆棚和“房贷荒”并没有弱化需求，这已经证明限购和限贷正在趋向于效果急剧衰退之途。因此，策略性的选择是完善现有政策，提高政策执行的效率，并向长效机制渐进过渡。

　　策略性选择的方向之一就是完善供应政策，特别是要实现保障性安居工程项目的规模型供应，并加大分配监管和项目配套的公共服务设施的供给力度。2010年提出的“十二五”3600万套保障性安居工程的建设任务已经过去了大半，若将2010年开工建设的590万套保障房及2010年以前开工的项目考虑进来，近年来的供应规模应该是非常大的。但是，目前在需求集中的大城市，投入供应的保障房仍停留在零零碎碎的少量项目上，达不到与需求相适应的规模化供应，原因在于地方的积极性不够、滥竽充数、资金短缺、配套不到位和分配上的寻租行为等。未来，对于在建及规划建设的保障房项目，一要加快建设进程；二要实现优质的公共服务设施同步跟进(商品房项目也要重视公共服务配套的同步跟进)；三要强化监管，包括避免拿公务员、事业单位或国有企业的集资房来滥竽充数，还要避免分配环节的寻租行为继续上演；四要改变保障模式，由直接建设向货币补贴模式为主转变。理由是，一方面政府直接建设的周期长、政府建设效率损耗，另一方面中低收入人群集中在大城市，这些人群的住房需求千差万别，直接建设对于需求的契合度较低、低效供应很普遍，同时城市土地供应有限，直接建设空间很小。

　　策略性选择的方向之二就是完善差别化的税收信贷政策。在税收政策方面，房产税试点改革要进入深化阶段，遗产税开征要进入破冰阶段，并同步推进住房信息系统建设，以助推两项政策的实施。目前，需要调控的城市主要是人口集中、住房供求矛盾大、外来新移民住房需求呼声高的一、二线城市。一方面，这些城市的空间布局已经定格，新增土地供应小且处于城市边缘，保障性住房建设在规模、空间和品质上都无法与商品住房等量齐观，房价上涨无法抑制；另一方面，这些城市住房资源占有差距大，以住房为主的财产性收入差距是拉大收入差距的罪魁祸首，住房需求呼声更多地反映人们对财产性收入不公的诉求(而不仅仅是住房困难问题)。因此，在这些城市，调控应当着眼于如何释放存量住房资源，一方面可以增加有效的住房供应，另一方面可以缩小财产性收入差距，平抑调控的呼声。目前，房产税深化和遗产税破冰主要障碍就是产权和信息障碍。产权是短期内无法攻克的体制性难题，但一味地囿于产权困境而无视房地产在拉大收入差距、公共资源占有差距，以及对于社会稳定的负面影响是教条的、狭隘的。在个人所得税和资本利得税无法有效调节过高收入、多占公共资源的情况下，房产税和遗产税完全可以在提高免征点的情况下，巧妙地回避产权的问题，而集中解决住房供应短缺和收入差距问题。当然，住房信息系统建设的推进将不断完善政策执行的效力。信贷政策方面，要限制非合理需求对公共信贷资源的占用。

　　策略性选择的方向之三就是土地出让金完全纳入预算内管理，降低地方政府推动房价上涨的内在激励。在地方政府眼里，土地出让金一方面可以通过撬动银行贷款，以项目开发形式(房地产、园区、会展中心等)成倍拉动固定资产投资；另一方面可以通过基建项目招投标实现政府官员自身的利益。这种模式的低效率特征，决定了在后续项目维护、贷款偿还、公共服务配套、税收指标等方面的支出要依赖土地，这就必须要给市场一个明确的信号，即房价不仅不会跌，还会继续上涨。因此，规范土地出让金的用途，将其纳入预算内管理，投向已建成区域内的公共服务设施的建设，这样既可以改善城市消费环境，又能拉动经济增长，还能有效分流住房需求。由于优质的公共资源多分布在中心区，住房需求也主要集中在此，不同区域房价相差巨大，比如广州市中心区房价已经达到每方米2万元以上，而外围增城、从化和花都的房价只有6-7千元，差距在3-4倍，深圳、北京和上海也类似。更重要的是，土地出让金完全纳入预算内管理，会降低地方政府有意维持房价上升的动机，调控政策执行的效率也会提升。

　　上述三个方面的策略性选择一方面坚持和完善现有的政策，提高调控的效率，另一方面也为渐进向长效机制转变创造条件。

关键词：政策,住房,建设,方面,需求