业主楼顶私盖阳光房 物业公司诉至法院要求拆除

　　不久前，随着人济山庄楼顶违规建别墅事件的曝光，各地“最牛楼顶别墅”的新闻也频繁见诸报端，小区“私搭乱建”的问题再次引发关注。那么，对于一些业主私搭乱建的行为，受到侵害的业主及物业公司应该怎么做才能维护好自身的合法权益，海淀法院的法官利用三个典型案例逐一评析。

　　楼顶私盖阳光房

　　新华小区业主王刚在未经规划部门批准的情况下，在房间楼顶外的露台上私自搭建阳光房一处，破坏了楼顶及隔离墙的原状。新华物业公司据此诉至法院，要求王刚立即将搭建的阳光房拆除。法院经审理后，支持了新华物业公司的诉讼请求。

　　法官评析：首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：(1)符合规划。(2)物理上专属于特定房屋。(3)销售合同有约定。

　　其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。上述案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。故王刚理应立即拆除违章建筑。

　　占用绿地扩大面积

　　入住小区之始，金府小区业主李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。物业与李欣协商未果后起诉至法院，要求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。法院经审理后支持了物业公司的诉讼请求。

　　法官评析：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

　　上述案件中，李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。

　　私搭乱建挡邻居

　　宋晓、王辛均为润中小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下，在自家房屋门前、也就是王辛家的西侧窗户外，加建了高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，故诉至法院。法院经审理后，判决支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。

　　法官评析：根据物权法规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。(晨报记者彭小菲)