“以房养老”保险十年未获批 专家建议出租养老

　　四大困境令金融机构参与热情不高专家建议房屋出租养老以房养老或促楼市发展

　　“以房养老”作为一种新型的养老方式，老人可以将自己的产权房抵押给金融机构，定期获得一定数额养老金。房主去世后，该房产出售用于归还贷款，其升值部分归抵押权人所有。事实上，“以房养老”概念10年前就被提出来，北京、上海等地近年来也在试点“以房养老”，但至今尚未有成功延续案例。业内人士坦言，“以房养老看起来很美，但接受度低，真正做好很难。”

　　文/记者潘彧、周慧、李婧暄

　　以房养老？60岁的刘老太一听就迷糊了，“我的房子在我百年归老之后肯定得留给我儿子，要我把房子抵押给其他人，我可不甘心。”刘老太的想法代表了七成以上老年人的想法。

　　银行业：

　　“倒按揭”一年业务量为零

　　记者了解到，在银行业务中，“以房养老”被称为“住房反向抵押贷款”，这种贷款专门针对有产权房的老年人。老年人可以将房子抵押给银行等金融机构，按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后，该机构有权将房屋出售、出租或拍卖，用以收回贷款。由于是银行等金融机构通过分期付款购买贷款人的房屋产权，类似于将现有的住房抵押贷款“反过来做”，因此也被称为“倒按揭”。

　　记者昨日咨询了多家银行，发现“以房养老”的业务各家银行的参与程度不一，建行等大部分银行都表示没有此项业务，而就算是有该项业务的部分银行，其工作人员也对该项业务办理表示“不太熟悉”。一位银行业内人士表示，相关银行推出“倒按揭”业务至今已一年，但业务量为零。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，以房养老目前银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对用唯一住房做抵押的老人肯定有顾虑。

　　保险业：

　　更热衷开发养老地产

　　据介绍，这次《关于加快发展养老服务业的若干意见》中关于“老年人住房反向抵押养老保险”在十年前就曾被保险业内人士提出过，“但金融机构担心房价会跌，消费者则担心房价会涨，抵押后亏本”，种种矛盾因素导致“以房养老”一直没有获批。

　　幸福人寿前董事长孟晓苏是“以房养老”的积极推动者，他在官方认证微博上指出，“我国老人多数有房而缺钱，无子女老人很多。多给老人一种选择权不是坏事。”

　　不过愿意积极尝试“以房养老”的险企并不多。相反，在开发养老地产上险企干劲十足。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。

　　地产：

　　几无房企涉足“以房养老”

　　有统计称，目前已有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目已经过百个。但几乎没有房企独立涉及“以房养老”领域。

　　困境

　　楼市走势不明金融机构兴趣不大

　　困境一：金融机构利息收费难走低

　　上海交通大学研究员高连奎认为，将住房抵押给金融机构，从金融机构取得不菲的年金，看起来挺美，但金融机构需要收取利息。“这个长期利率估计要在7%左右，没有几个中国的中老年人愿意承受。”业内人士还认为，相关“以房养老”缺乏具体可操作性，譬如房子如何估价、拿到贷款怎么用、房贷没还完怎么办等问题。

　　困境二：房价涨跌难辨，时间越长风险越大

　　目前金融机构推出相关“金融产品”并不是特别积极，推出的产品也没有受到热捧，业内人士认为，最大的阻力还是来自于金融机构对房价下行的担忧，“对于倒按揭来说，时间越长风险越大。”

　　孟晓苏也表示，保险业界普遍认为房价会跌，而老人寿命在增长，“保险公司不愿亏钱而集体沉默，是其过去十年无法推出的最大阻力。”

　　平安证券研究员缴文超表示，在中国“以房养老”的最大不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。“未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性，加上房屋产权面临70年后被收回或者中途被拆迁的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。”

　　困境三：企业“倒按揭”运作能力各有瓶颈

　　由于住房反向贷款涉及银行房产的处置权，而目前银行没有这个处置能力，只能通过银行拍卖渠道，因此就算是实行住房反向抵押保险，本质上也是反向抵押贷款，目前保险公司不具备这些资质，有业内人士如是分析。

　　对于房企“重养老地产轻以房养老”，戴德梁行董事黎庆文表示，“以房养老”作为一种金融产品，需要有精算人员进行详细评估，房企并无此能力独立推行。

　　困境四：养老习惯制约“以房养老”

　　缴文超表示，养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素。中国老人更信任政府发起的养老模式，如目前的社保模式，另外，中国老人习惯与子女居住在一起，子女也希望通过继承的方式获取老人的房产，因此“以房养老”可能更加适合无子女老人或子女在海外的老人。

　　影响

　　出售产权的养老地产或更受热捧

　　即使如此，业内仍然有观点认为，随着“以房养老”概念的深入人心，还将给房地产市场和养老地产市场再加一把柴。

　　CRIC分析师李莹对记者表示，尽管以房养老实施情况并不理想，但其概念可能会催生更多的购房需求。“国家层面提出这一方式推广试点，给房屋赋予了养老的特殊功能，这对于房地产市场将起到间接的促进作用。”

　　记者了解到，目前推出的养老地产中，售卖会籍或者只租不售的占据绝大部分比例。如果未来“以房养老”观念获得认可，出售产权的养老地产或更受热捧。

　　黎庆文表示，养老地产或者养老机构和一般的地产项目相比，最大的优势是有完备的家政、护理和医疗等服务配套。未来可能出现一种养老模式：购置一个养老项目的所有权，等自己老去之时，一方面可以住在养老项目中享受其提供的家政、护理等养老服务配套，另一方面可以将养老项目抵押获取养老金，“以房养老”。

　　PK

　　房租回报率

　　高于“倒按揭”

　　事实上，“以房养老”也并不只有倒按揭这样一个手段。

　　“希望还是以房租养老，这个作为中国文化也比较好接受。”日前，房产高级职业经理人朱秋利公开表示，目前养老不是在于没有房子居住，而在于老人无人照顾和住在楼梯楼的高层出行不便。“可以把房子租出去，之后可以去养老院居住，这样也方便照顾。”

　　也有业内人士表示，按此前媒体披露目前银行试点房产“倒按揭”的抵押比例和利率，百万元的房产每个月到手的金额甚微，出租获取的回报可能更高于“倒按揭”，且房子产权依然在手，未来可传给子女。

　　对此，黎庆文表示，由于“倒按揭”起到了一个融资的服务功能，因此回报率低于自行出租是非常正常的。“但出租房产是一件非常麻烦的事情，等到老人自顾不暇的时候，房产出租也成了一个不小的负担。”他表示，“倒按揭”最大的好处是可以通过银行将房子变成终身养老保障，简便省心，且可以住在自己的房产中养老。

　　黎庆文表示，由于中国老年人基数十分庞大，自己对于未来的“以房养老”前景乐观，但是，该养老模式一定是在房价比较稳健，空巢率较高的大城市率先发展起来，从区域上看有一个试点的过程。

关键词：养老,地产,银行