从新民居到都市范 石家庄十年别墅梦

　　前言：谈到石家庄的别墅，总是一种“停留在新民居阶段”的印象，这个局面直到2010年才终于被打破。从新民居到大都市风范，从青涩到逐渐成熟，石家庄别墅产品经历了十几年的时间。

　　从2010年开始，石家庄别墅项目进入了产品时代。经历了2011年百花齐放、2012年百花争鸣，2013年，石家庄别墅市场进入大浪淘沙的阶段。开发商不再单纯追求容积率，而是将产品品质作为最终追求的目标。岛居别墅、城市别墅、山居别墅等多种类别墅产品相继面世，为近年的别墅市场注入新鲜的血脉，使得别墅市场格外火热。而从别墅产品角度分析，今年的别墅产品类型也更加丰富。从联排、双拼、合院，到独栋，更多的产品细分类型，满足不同定位标准的高端客户。

　　在这个过程中，别墅置业者也从不了解别墅产品，不懂别墅生活，到现在越来越懂别墅，越来越享受别墅生活。本篇将从发展历程、市场现状以及未来发展三个方面对石家庄别墅市场进行全面分析。

　　发展历程：解密石家庄别墅前世今生

　　细数起石家庄别墅的发展历程，经历了从产品落后到品质化蜕变、从硬件到软件升级、多元化发展的过程。

　　第一阶段：2000年前后萌芽期

　　“追求建筑面积和空间：别墅的名称，城中村的外表”

　　“2000年前后，石家庄别墅处于萌芽期。这个时候代表作是目前石家庄人都知道的西山花园(小区网论坛)别墅、北苑别墅(小区网论坛)等，别墅产品形态与城中村相差无几。”多年从事别墅产品推广的业内资深人士魏永回忆道。在业内人士看来，产品不成熟，理念落后，是这个时期别墅产品的代名词。

　　第二阶段：2000年到2007年发展阶段

　　“追求生长在景观中的大房子”

　　“这个时期，平山、蟠龙湖和西部山前区已经有了萌芽，主要代表是平山温塘、两湖、城市别墅的蓝郡项目。”“温塘地区依托温泉资源，打造了以度假公寓、洋房和别墅为一体的度假小镇，属于第二居所的旅游地产。”一位业内人士如是说。

　　但随着配套设施不完善、物业管理不善等问题逐渐凸显，受二手房市场流通不畅，以及开发量过大的影响，此区域的别墅销售迅速冷却下来，并进入很长时期的冷冻期。

　　第三阶段：2009年至今成熟期

　　“卖的不是别墅，而是一种生活方式”

　　从2009年至今，别墅项目开始逐渐成熟，别墅项目越来越多，别墅种类也不断丰富，山水别墅、岛居别墅、城市别墅，作为一居所概念的别墅开始进入人们的视线。

　　如果说，之前的别墅只有建筑形态的模仿，那么进入这个时期的别墅产品开始以品质取胜了。突出别墅产品的环境品质，是此时别墅逐渐成熟的表现。

　　别墅经过这四年的发展逐渐成熟。2010年西山御园一枝独秀，2011年各类别墅项目风起云涌，百花齐放，之后，包括原河名墅、上山间等等都相继涌现出来。2012年各个项目百家争鸣，涌现出各个产品类型，包括西山别墅、北水别墅、城市别墅。

　　而目前，由硬件向软件的升级，也是别墅产品正在完善并继续发展中呈现的趋势。“我们经常说我们卖的不是别墅，不是房子，是一种生活方式，这种生活方式是什么？让真正买别墅的人居住到里面，享受到的服务细节。”一位业内人士如是说。

　　现状：百家争鸣多样别墅类型为市场注入新鲜血脉

　　目前，随着近几年国内一线房企及优质项目的加入，让这个城市的别墅市场开始提速。于今年而言尤其明显，逐渐形成了以西山别墅、北水别墅和城市别墅为主体的三大版块，

　　为近年的别墅市场注入新鲜的血脉，使得今年别墅市场格外火热。

　　西山别墅：离尘不离市西部山前价值源于自然馈赠

　　如果要分析石家庄别墅，则不得不首先想到西山。2012年至今，石家庄别墅开发呈现出外来房企大鳄与本土实力开发商错位竞争的局面板块格局逐渐清晰，而西部山前地带的别墅，却占据了整个省会别墅市场的半壁江山。

　　搜房网数据监控中心显示，目前石家庄及周边郊县在售别墅31个，西部山前在售别墅项目15个，占据了半个别墅市场。而在众多别墅中，不乏很多众所周知的明星楼盘，比如亿城上山间、美达西山御园、大者、西山一号、奥冠水悦(小区网论坛)龙庭、云台等。

　　究其原因，西部山前不可复制的环境特性造就顶级别墅热销。“具备西部山前环境特性的土地是完全不可再生的，随着资源的限制，市场供给将趋于平稳，购房者正是看到这样的趋势便选择出手，造就了石家庄顶级别墅热销的状况。”河北江波房地产开发有限公司常务副总经理闫金龙认为供给的稀缺性对于别墅项目的火热起到了举足轻重的作用。

　　石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源也认为，目前西部山前板块基本上形成了一个很高的居住价值，它未来将发展成为我们石家庄市高端住宅区的样板区、示范区；如果以后再加上政府加大投资的力度，增加大配套、小配套的建设，将来会成为省会石家庄的一个名片。

　　北水别墅：临水而居开启超然世外的写意生活

　　如今，石家庄别墅市场中，城市近郊的山水别墅占据了大半壁江山。

　　随着人们生活水平的不断提高，对居住环境的要求也越来越高，单一的住宅产品已不能满足省会居民的住房需求。在这种背景下，传统的豪宅产品——别墅从西部绵延到北部。利用独特的生态环境，打造宜居产品，成为市场主流。

　　在西部山前风生水起之时，北部滹沱河区域的别墅项目也日益丰满。江南新城、原河名墅、河心岛等项目，依托滹沱河的自然生态环境与交通优势，逐渐崛起。随着正定的旅游、文化、纺织区域的打造，没有重工业将成此区域良好空气质量的保证。同时，根据市政府改造工程蓄水的进度，将带动汊河以及滹沱河两岸景观的打造，这对于别墅区的自然景观环境来说，也是锦上添花的好消息。

　　城市别墅：住在城市里享受别墅生活

　　前几年，我们理解的城市别墅指的是西山和北水区域，依托自然资源打造第一居所。而今年，市场出现了一些别墅产品，是依托市区的完善配套和便利性，呈现城市别墅的状态。

　　“城市别墅的亮点主要在于它完善的配套和便利的生活方式上面。家庭所有成员均能将别墅当成常年居住的第一居所，而不仅仅是节假日居住的第二居所。”河北鑫界房地产开发有限公司策划总监薛峰在接受搜房网专访时表示。

　　而在客群方面，城市别墅与山水别墅也有所区别。 “一般情况下，事业已经达到顶峰，或者顶峰已经过去的成功者，偏向于远离城市，享受原生态的自然生活，所以山水别墅更能满足他们的要求。而对于尚处于事业上升期，还处于拼搏阶段的成功人士来说，他们暂时不能远离城市，那么城市别墅则能满足他们的要求。”红石原著副总经理郭川在接触的客户群体中，相当一部分置业者为工业园区内有事业的成功人士。

　　未来：继续寻找贴近心灵的居所——墅居梦在路上

　　现如今人们对于生活质量的要求越来越高，改善居住环境的意识也越来越强。作为别墅来说是人们对于自己未来生活的一种理想和向往，别墅本身就是人们生活高质量和追求自然健康的一种体现，也是人们释放压力的好的地方。离尘不离市是别墅项目的体现。

　　别墅改变生活

　　无论是山水别墅，还是城市别墅，都将为居住者带来与城市生活所不同的居住体验和生活方式。

　　“从别墅产品‘别业’的概念来看，别墅应该依托山水，具备优美的环境，为居住者提供与城市不同的生活居住体验。”山水别墅代表者西山御园营销总监魏永这样理解别墅产品。

　　对于城市别墅，体现的不光是一种居住价值，更是兼顾两种生活形态的产品，它不仅能带给人们一种更好的生活方式，还能带给人们更多的自由，更多的想象空间，更多的思考以及更多的人生轨迹的沉淀。除此之外，城市别墅也具备较高的社交圈的功能，或者说是业主自己圈层所需要的活动场所。

　　除了改变，别墅的另一种生活感受可能就是对原来生活方式的回归。“独门独院的房子是代表过去大空间生活的体现，别墅正是需要回归这种独立的居住体验。”红石原著副总经理郭川如是说。

　　未来纯别墅减少且分化别墅和洋房类产品增多

　　“随着限墅令的出台，土地稀缺属性越来越强，未来市场中，类别墅产品、低密度花园洋房产品将越来越多，而真正的独栋别墅产品将逐渐稀缺。”河北省省直纪元房地产开发有限公司营销总监魏永分析道。独栋别墅价格总体偏高，并不是所有购买力都能承受，高端置业者已经被分化，其中绝大多数的高端置业者需要类别墅和洋房产品来满足高品质生活需要。同时，随着国家对于住宅密度的要求，未来独栋别墅产品的价格将一路上行，购买人群也将更加高端。

　　“别墅生活真的能够贴近居住者的心灵，改变生活方式，同时改变人的心态。而一个好的房子，应该去掉浮华和虚荣，远离嘈杂和喧闹，能够让居住者感受到贴近心灵的释然，这是我居住十几年别墅后的最深的感触。”这是一位拥有十六年别墅生活的业主感言，而这也代表了别墅人群的心声，石家庄别墅的发展仍然在路上，也需要开发企业更加用心地雕琢产品，满足居住者更高精神生活的追求。

关键词：别墅,民居