长安区：4大旧城改造+4大综合体重塑中山路

　　编者按：近年来goodfeel，石家庄长安区楼市不断升温，传统老工业区在政府政策引导下，正经历着一番蜕变。据搜狐焦点不完全统计，目前长安区“登记在册”的楼盘就有195个，并且大体量楼盘有很多。而在2013年第一季度石家庄房地产市场研究报告中，购房者对于长安区的关注度仅次于裕华区，排在第二位，并且关注度呈上升趋势。

　　在“三年大变样”的推动之下，长安区的众多城中村得以快速改造。随着二环以内城中村改造渐进尾声，老旧小区改造开始接棒。加上污染企业大量外迁，房地产市场开发再次赢得了广阔空间。

　　石家庄“北跨”城市发展战略令长安区成为了老城区与正定新区之间的重要纽带。正因为此机遇，长安区吸引了一大批重点项目落户，逐步形成东北部产业带。长安区楼市又将迈出更大的步伐。面对长安区“风起云涌”的楼市大势，搜狐焦点石家庄站启动《下一个五年看长安——聚焦长安区楼市热门板块》系列报道，为您深度解读长安区楼市现状及发展前景。

　　众所周知，石家庄长安区作为老工业基地，商业及居住状况一直显得比较老旧chinaren，尤其在商业分布上，呈现出“南强北弱”的特点。中山路作为石家庄城市发展的主动脉，对于长安区的辐射力不容小觑。在长安区中山路沿线，“北国商圈”和“建华商圈”各占一方，两大传统商圈占据了长安区商业的“半壁江山”。

　　如今，中山路“黄金地带”的吸引力依然没有减弱，“大商业”争相入驻，传统商圈的改造升级，以及新商圈的崛起成为该区域的一大亮点。此外，轨道交通1号线的建设大大增强了该区域的交通承载力，未来也将为该区域聚拢更多“人气”。

　　“老工业区”商业借“黄金中轴线”蜕变

　　由于地处中山路与建设大街两大城市中轴线交汇处，北国商城长期以来占据着石家庄商业卖场的霸主地位，而北国商圈的辐射力也一直在弥补长安区商业匮乏的现实。随着中山路沿线“城市综合体”的大量涌现，北国商城的霸主地位也被“撼动”，并寻求升级改造。

　　北国商城改造区域

　　今年5月份，北人集团公开表示将开工建设西扩工程，在北国商城现有的经营面积基础上，向西扩至休门街。有业内人士表示，北国商场的改造升级是在弥补日益凸显的短板，在餐饮、娱乐、休闲、商务、办公等方面满足更多需求天龙八部，以适应日益激烈的市场竞争。

　　半岛国际所在区域

　　在“建华商圈”，也有商业升级正在酝酿。从建华百货大楼东侧竖起的围挡上，已经可以了解到这一名为“半岛国际”的商业体的一些信息。半岛国际营销总监马红雷向搜狐焦点透露，“目前项目的有关细节还没有确定”，可以肯定的是“项目涵盖了公寓、写字楼、住宅、集中式卖场等多种业态。”

　　中山路成熟的商业氛围无可置疑，但建华商圈的“低档”日益凸显。马红雷认为，“随着这几年“退二进三”和城中村改造，大量楼盘进入长安区，人口基数已经具备。建华商圈作为老商圈，有一定基础，但缺乏一个与人口、城市发展相配套的升级型综合体商业。”

　　从新百、东购到北国商城、东尚、先天下，中山路集合了高中低档各类百货业态。马红雷也坦言，“尽管建华商圈有文章可做，但半岛国际十几万平米的百货类业态也难免与传统百货强店的正面碰撞，这也是在商业业态构成上需要重点论证的问题”。

　　继续沿中山路向西，在翟营大街和谈固大街之间，正在形成了新的商业聚集区。东胜广场和嘉和广场两大商业综合体分列中山路两侧。其中东胜广场总建筑面积40万平方米；嘉和广场总建筑面积22万平方米。在产品业态构成上go2map，两者均囊括了酒店、写字楼、公寓，同样集餐饮、娱乐、休闲为一体。未来两大综合体的投入运营，也将开创长安区商业的新格局。

　　东胜广场营销总监张磊表示，“东胜广场占据了石家庄两条最重要的干线，距市中心较近，南北向、东西向的覆盖比较广。加上谈固公交枢纽站17条公交线和地铁站出入口，在交通上拥有巨大优势。”

　　目前来看，东胜广场和嘉和中心所处的东北区域，在“大商业”方面还是空白，未来借助中山路的优势，将对长安区东北部以及开发区的消费者将形成巨大吸引力。

　　住宅市场“物以稀为贵”旧城改造唱主流

　　长安区中山路沿线在售的楼盘从西到东主要有睿和中心、乐城半岛、半岛国际、星河盛世、上东区、东胜广场、嘉和广场、尚达家园、瑞城、融通财金大厦等。在分布上主要集中在体育大街以东、临南北交通主干道的位置焦点房地产网，并且业态构成上，商业的占比要高于住宅。

　　可以发现，该区域的新建住宅数量并不多，大部分楼盘都是近几年借旧城改造崛起。例如乐城半岛属于拖拉机厂改造、瑞城为谈固改造，星河盛世为北宋村改造，上东区为金刚生活区改造。目前，长安区中山路沿线仍有一些老旧小区存在，并且已列入旧城改造的范围，例如位于建华大街与跃进路交口东南的煤矿机宿舍等等。

长安区中山路沿线部分楼盘2012年7月-2013年7月房价变化情况

　　从房价水平来看，由于中山路聚集了城市优势资源，并且“寸土寸金”。该区域的楼盘也显现出“物以稀为贵”的特点。据搜狐焦点统计显示校友录，以乐城半岛及瑞城为代表的准现房及现房，房价均在在8000元/平方米以上，而以上东区为代表的新项目，均价也已经达到了7600元/平方米。

　　根据中国不动产研究中心河北分中心公布的《2013年上半年石家庄房地产市场分析报告》，2013年石家庄上半年商品房成交均价是6438元/平方米，显然，长安区中山路沿线，仅住宅的价格就已经远远超过了石家庄房价的平均水平。

　　对购房者来说，这样的区域可谓“又爱又恨”。优良的配套提高了居住的便利性，同时也具有较好的保值增值前景。但另一方面，较高的房价门槛也把许多刚需购房者拒之门外。

　　交通聚拢“人气”地铁1号线带来新机遇

　　中山路位于石家庄的中心，贯穿城市的东、西方向，并且连接多条南北向城市主干道，向南、向北分别可承接裕华路、和平路两大城市快速路。位于中山路与翟营大街交口的谈固公交枢纽站有多达17公交线路贯穿中山路，在交通方面该区域可谓四通八达。同时位于该区域白佛客运站，可对接市外交通。交通便利带来的大量人流，是区域商业繁荣的基础。

 

中山路沿线公交 

　　近期由于石家庄轨道交通1号线一期工程全面开建，大面积围挡施工对中山路的交通造成巨大压力。根据规划，轨道交通1号线一期将于2017年建成通车。短期来看，中山路交通拥堵的状况会持续一段时间。但从长远来看，轨道交通的建成将更好地满足石家庄东西向主通道交通需求，拉近主城区与周边地区的距离，提高居民出行的便利性，进一步带动沿线经济发展。

　　可以预见的是，长安区中山路区域未来的发展仍旧有很大上升空间。需要注意的是，一方面，市中心土地资源的稀缺性令开发企业及购房者的进入机会变得越来越少。另一方面，稀缺意味着珍贵，一旦拥有进驻的空间，也势必会成为兵家必争之地。

关键词：改造,长安区,中山路