北京刚需楼盘“一房难求” 市场恐慌蔓延

　　7月18日，位于房山的首开熙悦山推出504套房源，开盘当天就实现“日光”。而7月21日开盘的南六环某项目，距离上次开盘已有一年时间，开盘前积累了近4000组客户，而仅有600多套房源，最终以高额验资等方式，将诚意客户筛选至1000余名。

　　“通过各种关系、来打招呼买房的客户非常多，几乎占到(推出房源的)一半了”，近期一位刚完成开盘、不愿具名的刚需盘营销总监告诉记者，现在只能保证这些“关系户”买得上房，但折扣就“不用谈了”。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，“限价”下政府对预售许可证的发放控制，更是给了某些开发商“捂盘”的正当理由，需求依然存在但是供应大幅减少的落差使得目前市场出现成交低迷、价格坚挺的现象。

　　有业内人士指出，单个楼盘的供不应求背后，是北京楼市新盘在上半年“限价令”下的供应紧缩，购房者在“房子都抢不到”的情况下，自然出现了恐慌情绪，也无奈认可楼盘的涨价，为其买单。

　　据业内人士回忆，上一波刚需的买房恐慌出现在2012年5月，当时“红五月”奠定了2012年楼市“低开高走”的曲线，而近一年来不断高涨的房价也让购房者惊呼“等不起”。

　　对比

　　深“V形”大逆转

　　两年前500多套房卖一年，如今近三倍的房源也在开盘当天就能被一抢而光，开发商感叹“完全想不到”。

　　和二期的火热相比，两年前中建国际港首次开盘时可谓“生不逢时”。2011年5月，中建国际港第一次开盘时，仅推出两栋楼共约500多套房源入市。

　　“当时是楼市低谷，客户都在观望”，上述开发商回忆道，一直卖到2012年4、5月份才卖完，当时成交价不到20000元/平米。

　　两年前500多套房卖一年，如今近三倍的房源也在开盘当天就能被一抢而光，很多开发商回想起当时卖房的困难，和如今市场的火热，都感叹“完全想不到”。

　　据业内人士介绍，从2011年夏天到2013年夏天的这两年，正是北京楼市在中央政府调控的重重压力下从观望到一路下跌，随即止跌回暖，最终量价全面上扬，走出一个深“V形”大逆转。

　　2011年夏天，北京楼市在严厉版“限购令”下进入观望期，月度成交量不断创出“历史新低”，楼市一片低迷。

　　从2011年9月开始，通州、大兴等郊区楼市掀起猛烈降价潮，位于通州的京贸国际城(楼盘资料业主论坛)率先降至14000元/平米，迫使区域楼盘跟随降价，通州房价一夜间回到两年前。

　　当时南六环外的天宫院区域首个商品住宅——龙湖时代天街(楼盘资料业主论坛)打出“万元盘”，而该项目2010年底拿地时楼面地价超过7000元/平米，被业界视为成本价卖房的“裸奔”首例。

　　“那时候普遍认为16000元/平米就是个槛，超过了购房者就不会认，现在看来太保守”，天宫院一位开发商告诉记者，当初在低谷开盘时，房企连售楼处的接待中心都有意“缩小”，以免客户少、显得人气不够；没想到仅半年后，区域内一个精装项目就轻松卖过了16000元/平米，7月该项目三期开盘时，包括车位和精装在内，均价已接近20000元/平米。

　　根源

　　供应不足推涨价格预期

　　业内专家表示，上半年北京楼市供应不足以及房企和购房者对后市的看涨预期强烈，成为本轮刚需项目热销的最主要原因。

　　从统计数据看，上半年北京楼市实现量价齐升，新房成交更是创四年同期新高。业内专家表示，上半年北京楼市供应不足以及房企和购房者对后市的看涨预期强烈，成为本轮刚需项目热销、购房者愿意对房价上涨“买单”的最主要原因。

　　“我们感觉这波刚需盘的热销，根源还在于供应量不足”。多名开发商对记者表示，刚需们围绕着五环看了一圈，房山、通州、大兴等板块，都仅有少数项目在上半年提供新房源入市。

　　中国住宅房地产研究协会副会长童仲悦表示，前10年间，多种政策和手段干预后，仍没能实现房价止涨下跌，没有达到执政者和消费者的预期。因此，一些消费者结束观望，刚需在此时出现集中释放。

　　此外，一路高涨的房价、一房难求的现状也使得购房者出现恐慌。高策地产机构董事长李国平表示，上半年房价上涨过快，政府采取限价等行政干预手段，导致许多刚需楼盘预售证“难产”，造成供应减少，加之一些开发商蓄意捂盘，上半年的需求得不到满足，积压的刚需在近期开盘时得到集中释放；另外，未来房价将持续上涨是目前消费者的共识，所以购房者积极出手。

　　对于后市，中国房地产学会副会长陈国强表示，北京刚性需求旺盛，“僧多粥少”的局面短期内难以改变，未来价格依然以上涨为主，此外，由于市场的供应结构不断外移，决定了刚需郊区化的趋势不可逆转，刚需外溢将愈加明显。

　　“政府应该放开市场，遵循市场规律。限制价格也抑制了供应，增加了消费者对房价走势的不确定，导致价格限而不下，也直接推高了土地价格，无法从根本上解决高房价。”李国平最后总结道。

　　-延伸

　　北京六环房价全面破两万

　　南六环一直被视为北京房价洼地，去年区域内的房价也一直维持在15000-17000元/平米的水平。然而，现在南六环的房价已经今非昔比。

　　7月21日，位于大兴区天宫院的某楼盘开盘，预售许可证上的拟售均价为16500元/平米，而购房人实际买单的价格却接近20000元/平米。随着被视为北京最后一块价格“洼地”的天宫院新盘达到20000元/平米，北京六环房价已全面突破两万元大关。

　　记者走访发现，在南六环天宫院区域内，云集了保利·春天里、中国水电云立方(楼盘资料)、保利·熙悦春天、珺悦国际(楼盘资料)、金融街·融汇(楼盘资料)等众多刚需楼盘。虽然目前区域内多数楼盘开盘均价待定，但保利·熙悦春天、保利·春天里的销售人员均表示，开盘价格不会低于区域同等楼盘，应该在20000元/平米左右。

　　与大兴相邻的亦庄新城，六环内的在售楼盘中信新城最高单价已接近30000元/平米；位于六环外的马驹桥区域在售楼盘单价最高也达25000元/平米，目前区域均价在20000元/平米以上。

　　在其他区域，曾经的价值洼地——房山长阳六环内在售住宅楼盘均价基本都在20000元/平米上下，区域内的万科长阳半岛售价已达24000元/平米；首创·芭蕾雨本月售价为23000元/平米。而通州的在售项目早已突破2万大关，直逼3万。

　　北京六环房价突破两万，也直接催火了环京楼市。据记者了解，位于香河的鸿坤罗纳河谷项目7月13日开盘，均价8000元/平米，不到200套房源当天全部售罄。

　　多位业内人士均表示，供不应求的现状导致北京六环房价开始突破两万大关，居高不下的房价和限购政策促使刚需外溢，而环京楼市相对较低的价格和日渐完善的交通路网也吸引了大部分刚需人群目光。

关键词：北京,刚需楼盘