新“国五条”下的楼市上半场

　　在打造中国经济升级版的大背景下，2013楼市走完上半场。

　　上半年楼市可谓热闹非凡：新“国五条”出台，地方细则全面落地，房产税试点扩围的传言骤起，流动性收紧信号释放。而市场似乎产生了足够的免疫，重点城市的成交均价、成交量皆一路上扬。

　　上半年楼市量价齐升

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，2013年6月，全国百个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%。值得一提的是，这已是百城房价指数连续第13个月环比上涨。

　　与此同时，楼市成交量亦呈上升趋势。根据国家统计局数据，今年1—5月份，全国商品房销售面积39118万平方米，同比增长35.6%。

　　“一方面，强劲的市场需求在支撑着楼市，供需矛盾或者结构性供需矛盾没有得到有效缓解，自然难抑房价。另一方面也因为多地地方政府落实“国五条”有偏差，调控政策并没有发挥预期作用。”有业内人士如此表示。

　　原本紧张的供求关系，加之开发企业的“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动了“日光盘”涨价的现象上演。以北京市场为例，珠江悦公馆、金地格林格林、中建国际城等此前开盘的项目均出现“即开即罄”。

　　政府与开发商之间的博弈由此愈演愈烈。3月深圳传出限价消息，4月广州、北京也加入限价行列，5月则出现了“限价令”升级——北京表示楼盘预售得副市长签字。但开发商也快速找到了“变通之道”，即通过分拆精装修、转卖现房等，曲线应对“限价令”。

　　“如果限制房价就能让房地产进入健康发展的轨道，历次房地产调控就不会屡屡出动。”一位房地产资深专家表示。

　　 “土地财政”不改调控难见效

　　楼市的量价齐涨，带动了房企上半年业绩飘红。综合公开信息统计，截止8日，已公布销售业绩的16家房企合计销售额高达3664.9亿，同比上涨34.6%。而与去年同期的“以价换量”不同的是，品牌房企今年上半年采取了“提价策略”。

　　而在火热的市场销售推动下，土地市场再次上演“供需两热”。据K8土地网数据显示，上半年全国百城土地出让金为7629亿元，同比增加47%，土地溢价率也在高位运行，达16%。

　　由此，“面粉、面包之问”再次拷问楼市。住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示，现阶段流动性紧张，地方负债又高达临界点，宏观经济压力不断加大，因此，部分地方政府不得不选择可以补充财政资金的房地产市场，而土地却又是其拥有的最大可利用资源。

　　审计署6月发布的地方政府本级政府性债务审计结果公告显示，36个地区2012年底债务余额共计3.85万亿元。其中，超过半数地方政府指望卖地还钱。

　　地方财政沉疴不解，楼市调控何以走出“调、涨”怪圈？有业内人士建言：相关职能部门应当也必须出台更加强有力的政策措施，倒逼地方远离“土地财政”，将精力放在支持实体经济发展上。

　　 积极探索长效调控机制

　　纵使存在众多体制性、结构性矛盾的暴露点和凝结点，所幸的是，房地产市场改革却同样在有条不紊地进行。

　　国家发改委主任徐绍史在向全国人大常委会所作的报告中透露，国家城镇化规划目前正在广泛征求意见并抓紧修改完善中。对于城镇化建设中的土地制度，报告指出，将创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率，合理满足城镇化用地需求。

　　住建部、发改委等多个部门正在就楼市调控长效机制进行研究，其中的三大基础性工作，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度亦开始起步。

　　中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌表示，房地产调控长效机制建立，归根结底还是要通过财税、金融、土地等方面的改革实现。具体而言，房地产财税方面，要统筹考虑改革方案，房产税是重要的组成部分；金融方面，要在供应和需求两个方面的杠杆上做文章，差别对待；在土地方面，要打破城乡二元化壁垒，早日整治小产权房。

　　任何改革都需要勇气。尽管未来改革之路很艰难，但可以乐观预计，在打造中国经济升级版的背景下，房地产市场改革有望实现突破，为行业的可持续发展打下基础。(新华房产楼市新观察)

关键词：国五条,楼市