募22亿8个老小区换血

　　据悉，石家庄市地产集团2013年将通过发行公司债券的形式，募集22亿元资金，用于石家庄市主城区棚户区改造一期工程项目，包括棉一西生活区、天同三生活区、东风小区、金刚生活区、电建生活区、大经街东区、清真寺街和休门街等8个项目，总面积为1185亩。据了解，通过此次募集的22亿元资金，石家庄市地产集团将安置居民1.3409万户，新建住宅建筑面积为156.87万平方米，并盘活929.5亩土地。石家庄市地产集团在募资公告中表示，这些地块位于主城区，鉴于石家庄“地价增长空间较大”、“地价将始终保持较快的增长”，这些土地预计出让价格在500万元/亩至700万元/亩，届时土地出让的总收入超过55亿元。

　　2013年石家庄市地产集团有限公司公司债券募集资金用途

　　本期债券募集资金22亿元，将全部用于石家庄市主城区棚户区改造一期工程项目。

　　募集资金投向具体情况如下：

　　一、项目背景

　　2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，“各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难”。

　　石家庄市主城区棚户区“脏、乱、差”特征明显，而区内居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中。该项目工程通过对棚户居民区进行改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高居民生活质量，改善生活环境。

　　二、募集资金使用情况介绍

　　(一)项目基本情况

　　1、项目建设区位及范围

　　本项目建设位于石家庄市主城区，由棉一西生活区、天同三生活区、东风小区、金刚生活区、电建生活区、大经街东区、清真寺街、休门街等8个地块构成。

　　2、项目建设规模与内容

　　本项目总占地面积为1185亩，拟改造城市棚户区13409户，改造面积77.23万平方米。拟新建住宅13409户，总建筑面积156.87万平方米。

　　项目建设位于石家庄市主城区，本次申报的一期工程由棉一西生活区、天同三生活区、东风小区、金刚生活区、电建生活区、大经街东区、清真寺街、休门改造三期第二地块等8个地块构成。总占地面积为79公顷(合1185亩)，共涉及棚户区居民13409户，建筑面积77.23万平方米。主要内容如下：

　　地块一：棉一西生活区，位于长安区，东临建设大街、西沿栗康街、南起健康路、北至和平路。项目总用地面积为11.9公顷，约合179亩。本项目棚户区居民2096户，面积为12.89万平方米。

　　地块二：天同三生活区，位于长安区，东至煤机街，西至建华北大街，南至中山东路，北至北宋路。项目总用地面积为12.33公顷，约合185亩。本项目棚户区居民1740户，面积为9.9万平方米。

　　地块三：东风小区，位于桥东区，东至休门街，西至平安大街，南至东风路，北至槐中路。项目总用地面积为8.47公顷，约合127亩。本项目棚户区居民1597户，面积为10.1万平方米。

　　地块四：金刚生活区，位于长安区，东至翟营大街，西至煤机街，南至北宋路，北至跃进路。项目总用地面积为9.67公顷，约合145亩。本项目棚户区居民1877户，面积为10.8万平方米。

　　地块五：电建生活区，位于桥东区，西至栗康街，北至圆明路，东至建设大街，南至正东路。项目总用地面积为6.33公顷，约合95亩。本项目棚户区居民1198户，面积为7.5968万平方米。

　　地块六：大经街东区，位于桥东区，西起东华路、东至平安大街、北起中山东路、南至四中路。项目总用地面积为21.13公顷，约合317亩。本项目棚户区居民3450户，面积为17.73万平方米。

　　地块七：清真寺街位于新华区，由两个地块组成，1号地块位于清真寺街东侧，普济胡同西侧，兴凯路南侧，北后街北侧，占地约40亩；2号地块位于铁路大厂宿舍东侧，北荣街西侧，兴凯路北侧，市第二职业中专宿舍、石家庄车辆厂宿舍南侧，占地约17亩。项目总用地面积为3.8公顷，约合57亩。本项目棚户区居民560户，面积为2.55万平方米。

　　地块八：休门改造三期第二地块项目位于桥东区，东至休门街、育成里及聋哑学校，西至平安大街21号院东墙，南至四中路，北至民生路、德义里3号楼。项目总用地面积为5.33公顷，约合80亩。本项目棚户区居民891户，面积为5.66万平方米。

　　(二)项目审批情况

　　2011年12月31日，石家庄市发展和改革委员会下发《关于石家庄市主城区棚户区改造一期工程项目可行性研究报告的批复》(石发改投资[2011]1173号)，同意公司建设本项目。

　　(三)项目投资估算与预期收益

　　本项目总投资为525228.00万元，拟使用本期债券募集资金220000.00万元，占项目总投资的41.89%。其中前期费用11669.00万元，安置补偿费用(含回迁楼建设费用)351800.00万元，不可预见费18173.00万元，财务费用104679.00万元，其他费用38906.00万元。

　　石家庄主城区棚户区改造一期项目盘活929.5亩土地，各个地块均位于石家庄市主城区，根据石家庄2010年及2011年土地公开出让的情况，主城区的住宅用地土地出让价格在500-800余万元/亩之间。2010年中国35个重点监测城市的居住用地的地面价格排序显示，石家庄市的地价增长空间较大，随着城市的快速发展，地价将始终保持较快的增长。因此该项目预计出让价格在500-700万元/亩之间。经估算，土地出让总收入约为557121.00万元，这将作为项目回购资金的主要来源。

　　项目第一期棚户区拆迁房屋建筑面积77.23万平方米；建设棚户区安置房156.87万平方米。根据安置补偿方案，被拆迁房屋等价值量置换比例约为1：1.25，约965317平方米无偿安置居民。另外，被拆迁居民可优惠购房，每户按45平方米估算优惠购房和不可分割面积(即扩放面积)，共603，405平方米。优惠购房面积和不可分割面积的平均销售价格为3，500元/平方米，销售收入预计211192万元。

　　同时，按照本项目施行方案，建成的房屋面积中配比2%左右的商铺(底商)用于出售。本项目中所涉及地块周边商铺2012年前三季度平均价格约为20000～25000元/平方米，按照商铺(底商)面积3.14万平方米计算，出售房产可以产生约6.28亿元到7.85亿元收入。房产销售总收入将达到27.40亿元到28.97亿元，本部分收入也将作为本期债券募投项目回购资金的来源。

　　(四)项目进度

　　截至2013年3月，本项目已拆除棚户区4318户。其中，棉一西生活区地块已拆除604户，天同三生活区地块已拆除558户，东风小区地块已拆除450户，金刚生活区地块已拆除537户，电建生活区地块已拆除397户，大经街东区地块已拆除765户，清真寺街地块已拆除389户，休门改造三期第二地块已拆除618户。

　　三、募集资金使用计划和管理制度

　　(一)募集资金使用计划

　　发行人将严格按照募集说明书承诺的募集资金投向和投资金额安排使用募集资金，实行专款专用。本期债券募集资金将严格按照募集资金用途使用，发行人在使用募集资金时，将履行申请和审批手续，募集资金各使用单位将根据该项目的建设进度和资金支付进度，将募集资金分期投入到项目中。发行人将定期对募集资金的使用状况进行核查监督，确保募集资金的使用符合出资人和发行人的利益。

　　项目第一期工程发行公司债券(或银行贷款)22亿元，2013年发行公司债券募集资金一次性全部到位。其它融资资金根据项目进度安排逐年到位。

　　本项目建设期为6年(即2011年至2017年)，债券(或银行贷款)为7年期，从第3年起，每年偿还本金的20%，到第7年(2020年)，项目债券(或贷款)本息全部偿还结束。

　　(二)募集资金管理制度

　　发行人根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等国家相关政策法规和公司有关的管理规定，结合公司的实际情况，在公司内建立了规范、高效、有序的财务管理体系。通过完善的内部管理制度和严格的规范流程，发行人将确保债券募集资金按照国家发改委核准的用途使用，降低偿付风险，保证本期债券持有人的合法权益。

　　小贴士：石家庄市地产集团

　　石家庄市地产集团，成立于2008年12月25日，是石家庄市委、市政府整合“四资”(即国有资源、资产、资本、资金)的融资平台之一。石家庄市地产集团的主要职责是负责市区的土地储备、土地一级开发、储备土地的经营以及土地开发投资融资业务。石家庄市地产集团以推进“三年大变样”为核心，紧紧围绕土地储备开发、搭建投融资平台建设等关键环节，完善土地收购储备制度，加大土地一级开发力度，加速土地市场建设，拓宽土地储备融资渠道，提高土地收储融资能力和土地储备开发水平，为推进省会“三年大变样”建设提供有力的国土资源和资金支撑。

关键词：石家庄,资金,老小区