内地房企再掀赴港上市潮

　　其他方式

　　大房企青睐借壳上市

　　事实上，直接IPO是房企在港上市的一种方式，借壳上市的战略部署，也是近期不少内地房地产企业的选择。赴港借壳尤以大型房地产企业为主，因为他们的借壳成本相对较低，且融资需求巨大。公开资料统计，除了万科，招商地产、中粮香港、万达商业地产、绿地集团等先后选择在港借壳。

　　2012年5月2日，招商地产以1.99亿港元的价格收购香港公司东力实业已发行股本的70.18%。不到一年后，招商地产于今年4月宣布注资，注入资产涉及广州、佛山、南京、重庆四地8个房地产项目。

　　今年5月，绿地集团则宣布以认购增发股份的方式，入主香港上市房企盛高置地。

　　据兰德咨询统计，仅2012年至今，除旭辉、新城、西南环保3家企业实现成功上市外，另有6家企业通过借壳、收购等方式实现了在香港上市，它们分别是借壳至祥置业的勒泰地产，招商地产成功收购东力实业，金地集团通过旗下全资子公司成功控股了星狮地产，中粮置业控股了侨福地产，万科收购南联地产后的万科置业海外，及新近已被万达控股的恒力商业地产。至此，“万保招金”这4家老牌上市公司都直接和间接拥有香港融资渠道，都成功实现了“A＋H双主体”模式的资本布局。

　　分析

　　造富故事不再

　　地产与资本的联姻，成为地产造富的利器，在2006年内地房企赴港上市潮之后，在“2007胡润百富榜”上，上榜地产富豪的人数与财富急剧增加，其中碧桂园26岁的接班人杨惠妍以1300亿元位居第一位。

　　然而，来自机构的统计显示，去年以来成功上市的4家内房股都是融资总额较低、以较低的招股价发行，其中旭辉集资净额18.96亿港元，新城发展集资净额15.3亿港元，市盈率都不足5倍；按发行市值计算，两家企业的净资产折让率在6成-7成之间。相比2007年碧桂园上市时的21.5倍市盈率发行，以及2009年龙湖在港上市时20倍的市盈率，资本市场激动人心的时代已经谢幕，以融资——圈地——再融资——再圈地的资本游戏已告终结。

　　不过，宋延庆表示，虽然通过IPO募集的资金有限，但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资，并且融资成本较低。以债券为例，在香港资本市场上，通常债券利率达到13.5%就会有投资者购买，这比内地信托融资的利率低几个百分点。另外是融资期限较长，有的可达5年以上。统计显示，2012年内地房企在境外债券发行量是91.4亿美元，其中96%发债地在香港市场。借道香港的融资平台进行融资和资本运作，已经成为不少开发商的共识。

　　香港上市表现分化严重

　　上市房企香港与内地运营差距继续扩大，兰德咨询逐一核准后的最新数据是，截至2013年一季度末，香港内房股企业共有59家。其中包括去年底上市的旭辉集团、新城控股，今年初上市的金轮发展，还包括在香港创业板上市的西南环保，以及借壳至祥置业的勒泰地产等。

　　纵览内房股企业的2012年业绩，按销售额划分，大致可分为4个梯级。第一梯级是千亿级的企业，有中海外和恒大两家企业。第二梯级是300亿~600亿元的企业，有绿城、华润、龙湖、融创、碧桂园等，共11家。第三梯级是100亿~300亿元的企业，有首创、旭辉、合生等，也是11家。第四梯级是100亿元以下的企业，共38家。从销售额增长率来看，融创、华润、旭辉、世茂等的销售额增长率均超过50%。其中，融创和绿城超过了80%，分别是86%和82%。还有多家企业为负增长，例如恒盛地产去年实现销售额109亿元，同比减少18%。其他指标，如净利润、净负债率等，相差也普遍较大。

　　宋延庆表示，成为香港内房股、成功叩开香港资本市场大门，并不意味着前途就一帆风顺。通过对多家内房股企业过去几年业绩的观察发现，有六成未能在上市后实现当初的既定目标，其中中小地产商的失败概率更高；此外，有三成开发商发债后陷入财务困境。还是那句话：一切取决于公司的业绩。如果缺乏业绩支撑，即使上市，也是一个“紧箍咒”。

关键词：内地,房企,上市