调控楼市 还须行政手段

　　“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力仍存。近期决策层对房地产调控表态甚少，针对当前市场变化，决策层正在研究评估，拟经过一段时间观察后，决定是否对政策进行调整。多家机构认为，行政手段或择机退出，“去行政化”将成为未来调控方向。

　　在发达国家，调控楼市，基本都在用行政手段，而不敢过度依赖市场。在新加坡、日本和香港地区，一般通过大批建设廉价的公租房实现“居者有其屋”，抑制房价；像荷兰，政府最近通过一项“年轻人住房”计划，每套由政府资助10%-15%房款，帮助35岁以下的青年购房；在德国，最近修改《租房法》，规定房东涨房租过多或入狱……

　　在国内，行政手段调控楼市一直在“唱主角”，“十年九控”，又是“国X条”，又是“限购令”，又是20%个税……似乎无所不用其极。但结局却是，不管民众的呼声多么高，不管行政调控手段多么严厉，却落入“越调越涨”的怪圈。于是一种“理论”自然生发———既然行政手段调控不了楼市，就让其完全市场化吧！

　　行政手段调控楼市为何失灵，难道真的黔驴技穷，以至于要“去行政化”吗？对此，笔者不敢苟同。

　　反观多年来的行政手段调控楼市，起码有四点值得商榷。一是地方政府阳奉阴违，搞假调控楼市。当下，很多地方政府过度依赖“土地财政”，并且依赖地产拉动或带动上下游产业。楼价高，楼市旺，则地方财政收入丰盈，地方经济才能一片“繁荣”。巨大的利益和政绩诱惑，让地方政府似乎没有理由不对抗楼市调控。如像20%个税政策，也只有北京等区区几个城市实施。二是楼价畸高，与地方实行的招拍挂出让土地方式有关，频繁出现的“地王”，以及竞拍推高的“天价”地块，最终只能转嫁给购房者。另外，房价里还夹杂着过多、过高和重复收取的税费，有专家测算，房价里70%是税费。三是楼市调控打错了靶子。多年的楼市调控，行政手段指向对象主要是开发商和购房者，尤其是限制和约束公众多购房和炒房行为，地方政府偏偏不“割肉”，这样，楼价下调的空间几乎没有，楼市调控犹如建在沙滩上。四是地方政府不舍得财政投入，各地建设的公租房寥寥无几。要知道，公租房既能减轻低收入群体的住房问题，也有抑制房价的功效。

　　行政手段乏力还在于：一是，调控楼市在全国搞“一刀切”很不科学，一二线城市库存房产有限，市场供不应求；而三四线城市库存房产过剩，甚至出现“鬼城”。二是，城市空置率至今未能摸清，空置率过高，使房子的居住功能异化，也扭曲了楼市价格。三是《不动产登记条例》至今未能出台……而这些，也只有依赖于行政手段这个路径得以实现。

　　很显然，我国调控楼市，行政手段不仅没有黔驴技穷，相反，还有很多可据的手段没有出手，有很多该认真用却被敷衍应付、打了折扣。一句话，用行政手段调控楼市，手段还很多，还应大有作为，而且也必须仰仗。

　　调控楼市“去行政化”后，采取什么市场化手段呢？房产税可能是“长期调控”手段之一。完全可以预测：一边是完全市场化的房价，一边是房产税的粉墨登场，房价只能如同脱缰的野马，任意驰骋。住房，不仅是民生问题，也是政治问题，这是社会共识。试问，像这样的政治问题，能完全“去行政化”吗？

关键词：楼市,调控,行政