商业地产再临转型之痛

　　前段时间庄里人茶余饭后的谈资从中甲球队的兴衰，集体转变为某百货败走石门。该百货的黯然收场或许能清楚的说明石家庄眼下的楼市情形。石家庄目前楼市前景并不十分乐观，住宅市场受新政影响，从四月初到目前为止并未延续三月份的火热，一向被视为政策避风港的商业地产领域则出现了明显过剩的现象，如临崖边，石家庄商业地产面临转型之痛。

　　纵观石家庄房地产市场，在产品特点及分类上来看，商业地产的开发呈现出同质化的特点，项目卖点及打造方向流于庸俗，以至于市场上同类产品扎堆，因此造成不少商铺、写字楼等商业项目空置率较高；从区域商业分布上来看，石家庄商业分布不均，开发商操盘商业地产项目的同时并没有注重产品与区域特点相结合，单一套用一个商业模板，导致石家庄商业地产项目集体走进“齐天大剩”时代，这种现象的出现，证明了“个性”是时下商业项目存活的首要秘诀。

　　河北省住宅与房地产业协会统计数据显示，去年石家庄商业经营性商品房累计供应面积为179.3005万平方米，成交面积为84.55029万平方米，供求比为2.12：1，供大于求已成事实。过剩的现象集中体现在地段相对较差的写字楼和公寓上面，空置率相对较高；对于一些预期、地段较好的项目则出现抢铺的现象。这一冷一热的对比，让不少业内人士断言石家庄商业泡沫较大，该领域洗牌或将更加残酷。那么商业地产真的会从曾经的“避政港湾”变为“投资毒药”吗？石家庄商业地产未来发展前路又在何方？

　　河北省商业联合会秘书长曹润亭曾表示，石家庄商业正在不断的变动和调整当中，开发商应当找准自己的市场定位，做特色化项目从而赢取市场。曹秘书长认为，市场“饱和”是一个相对的概念。在一个时间段内商业是饱和的然而，随着社会以及城市的不断发展、扩容，会衍生出更多的购买力，从这个过程来看又是不饱和的，这就要求商业不断升级优化。“石家庄商业地产究竟能够有多大的承载量以及承载能力，需要开发商用发展的眼光来看待，做好长期培育商业项目的思想准备。”曹秘书长分析道。

　　在河北省商业联合会发布的《2012年度全省市场运行分析及2013年预测预警》中显示了这样一组数据：2012年全省商业综合体建设项目共62个，累计投资总额达1409.1亿元，单位平均投资22.7亿元，分布范围在全省11个社区市。其中，石家庄数量最多，规模最大，在建项目达到21个，投资额811.8亿元。这说明石家庄的“豪布斯卡时代”来临，然而综合体、大盘过多导致的后果就是商业竞争加剧，甚至出现仅仅相隔几百米的商业项目出现“冰火两重天”的经营状态，这就对开发商的定位及运营商的能力提出了很高的要求。紫晶悦城·红街无疑是石家庄商业地产市场的一个较为成功的项目。紫晶悦城商业部销售总监张磊先生认为，一个成功的商业项目，其项目本身配套是很重要的，越来越多的投资者开始注重商业延长线的作用。拿紫晶悦城·红街项目举例，张磊先生说：“客户选择这个项目是因为看重紫晶悦城巨大的影响，后期能给客户的商铺带来强大的支撑力，光人流量并不能带来多少的商机，背靠大树好乘凉，这么大的商业辐射的是整个长安区，甚至整个石家庄。”针对于城市综合体中的商业打造，河北省商业联合会秘书长曹润亭建议：“开发商应当提高耐心、耐力，将主要精力放在品牌和商品运营上面，同时项目定位要超前，要有大盘风范，打造个性化商业，避免项目风格、经营理念流于平庸。”

关键词：商业地产,转型,市场