万方地产退出房地产

　　因资金断供，万方地产(000638.SZ)于日前宣布退出房地产开发。

　　分析人士认为，若万方地产保留的一级土地开发业务开展不顺，那么日后翻身的概率甚小。事实上，由于资金、土地储备、所在区域竞争加剧等原因陷入困局的地产企业并非万方地产一家，继万方地产之后，“今年可能会有5家左右的中小型上市房企陆续退出房地产开发业务”。

　　“钱少、胆子小”

　　万方地产日前公告称，公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。随后，万方地产董秘刘玉承认了退出房地产开发业务的事实，他解释说，万方地产在2010年就已考虑转型，原因是“政策调控下单一的房地产开发业务风险较大”。

　　万方地产是2009年6月在深圳证券交易所挂牌交易的A股上市公司，注册资本1.547亿元，为北京万方源房地产开发有限公司的控股子公司，而后者则是成立于2000年的万方投资控股集团的控股子公司。

　　对于万方地产“退房”的原因，业内普遍的分析是商品房销售的“零进账”。公司年报显示，2012年度，万方地产营业总收入4855.66万元，同比减少87.69%，净利润501.34万元，同比减少57.72%，扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润则为-1009.87万元，同比骤减315.47%。此外，2012年，万方地产的房地产销售和土地一级开发的营业收入数字为0，意味着这两项没有进账。

　　在公告中，万方地产也坦承，公司2012年度的房地产开发和土地一级整理业务未实现收入，主营业务收入全部来自于一般商品贸易。其2012年的营业成本占比方面，木材占比高达98%。

　　与业内理解的销售业绩为零、受调控冲击等原因不同，持续关注万方地产几年的兰德咨询总裁宋延庆的看法是，该公司退出的核心原因在于资金。

　　“主要原因是企业资金量非常小，‘断炊’了。”宋延庆日前接受《第一财经日报》记者采访时说，钱少，前几年调控开始后胆量较小，错过了拿地时机，导致土地储备不足，加上北京市场竞争激烈，造成了万方地产在房地产开发业务上的出局。

　　他透露，资金链紧张时，万方地产曾经选择为万方投资控股集团做代建，但这方面进账“只够用来发工资”，且为短期收入。

　　年报显示，万方地产的颓势由来已久。2009年，该公司净利润为3781.59万元，同比下降47.66%，2010年，净利润实现了24.17%的增长，至4892万元，但经营活动产生的现金流量净额却同比骤减173.64%，为-7305.97万元，2011年，其净利润则同比缩水82.03%，只有1185.85万元。

　　同时，记者注意到，2010年5月，万方地产的母公司万方源与湖南广晟签订《产权交易合同》，同年12月28日开始持有湖南楚盛园置业发展有限公司10%的股权，双方开发湖南长沙岳麓山附近的大型高端社区“江山帝景”项目。

　　该项目高层对记者称，江山帝景项目现在仍正常开发，但湖南楚盛园100%股权都在湖南广晟手中，万方地产已于去年撤股。关于撤股原因，他称：“当时万方没有说原因，不知道是不是资金的问题。”

　　“两家股东持续合作这个项目的话，万方还得追加投资，但因为资金问题，万方没钱追加，撑不住只好撤股。”据宋延庆分析，彼时，为了实现财务指标，万方地产参与江山帝景项目，但去年却选择退出，也足见其资金紧张。

　　或有5家上市房企年内“退房”

　　“一级土地开发还会做，这一块利润肯定不如二级开发也就是房地产开发那么高。但一级开发收益相对稳定，至少能保证8%的收益。”根据刘玉透露的规划，万方地产将向“城镇化”方面的业务转型，并保留一级土地开发业务。公告中，该公司也将经营范围，由房地产开发及开发的商品房销售、项目投资及投资的项目管理等，变更为“城市道路以及基础设施的建设及投资，给排水及管网建设及投资”。

　　早在去年9月，宋延庆曾建议，北京等一线城市土地开发要求高，地价贵，小型房企无足够资质和能力承担起二级土地开发业务，卖壳重组、抛弃不良资产，才是万方地产的出路。

　　而关于万方地产的“转型”前路，宋延庆分析，万方地产是为其集团公司开发一级土地，但一级土地开发有投入大、周转快、政策性强的特点，若这块土地开发顺利，万方地产不乏翻身可能，但一级土地开发操作的难度并不小，若这块地操作不顺，万方地产便会翻身无望。

　　在“国五条”细则出台、调控风声渐紧的背景下，万方地产的“退房”，被业内认为是中小型房企生存尴尬的样本。

　　从A股上市房企披露的2012年报看来，与“招保万金”等大型房企的稳定业绩不同，中小房企业绩出现不同程度下滑，其中，万好万家(600576.SH)亏损超过6000万元，该公司2012年度无新的项目开发，没有新增土地储备，2013年打算“适时逐步退出房地产行业”，转投矿业。

　　“万方地产退出只是个开始。”宋延庆表示，受限于土地储备、去化速度、现金流，甚至筹资渠道，是眼下中小房企共同面临的问题，加上今年楼市调控严厉，今年的上市公司中，将有5家左右逐步退出房地产业务，且均为中小型公司。他认为，万好万家、中江地产等公司都处境堪忧。

　　“大小企业占有的资源不一样，面积大的好地块基本都是有实力的企业拿走了。”一中型房企负责人昨日对本报记者表示，虽然小企业可以通过拿小地块、迅速去化自救，但不得不承认，行业集中度越来越高是不可逆转的趋势。

关键词：万方,地产,房地产