曝石家庄3年前曾实施卖房20%征个税 重创二手房市

　　2013年的全国两会已经圆满落幕了。在“国五条”的推动下搜狗，房地产市场问题再次成为两会期间代表委员及媒体关注的焦点。同时，对于房地产市场的发展，两会期间也传出来一些声音。 那么这些指引方向的声音究竟会对省会的房地产市场带来哪些影响？在不断强化的调控新政下，楼市将何去何从？本报特邀省会房地产业界专家为您剖析两会后的省会楼市。

　　关键词：“国五条”

　　两会声音

　　“国五条”一定要严格执行，不能暂缓执行。对于当前的争议，住建部已经关注到了。执行过程中有什么问题，再完善。——全国政协委员、住房和城乡建设部部长姜伟新

　　“国五条”自从公布之日起就掀起了轩然大波，落地细则的迟迟不出台，又让业界和购房者充满了遐想，其更是成为今年两会中的一大焦点。多位代表就“国五条”实施细则及影响发表了自己的见解。那么就省会石家庄的房地产市场而言，“国五条”究竟会带来多大影响呢？

　　本地解读

　　二手房市场反响强烈

　　“无论是北京、上海等一线城市还是石家庄，二手房过户爆棚都说明了‘国五条’的影响对于二手房市场还是不小的。”大诚房地产中介战略发展总监李强说，二手房个税按20%差价征收后，卖家缴纳的个税将会增加。举例来说，如果当初花了20万元购买的房子，现在增值到60万出售，利润是差额40万乘以20%的个税，就是8万元。如果按照全额的3%缴纳个税，那么就是1.8万元。在地方细则还未出台的“空窗期”，就出现了蜂拥过户的局面。

　　“一旦‘国五条’落地后，二手房市场难免会出现一段时间冰冻期。”中房兴业的李凯说，在2010年时，省会房改房曾经按照差额的20%征过税，政策实施后，房改房的交易在很长一段时间冰封了。“卖家会将税钱算在房价里，但作为买家并不会认可这样的上涨，市场会出现暂时的观望。”

　　但李强认为，我国的调控政策是打击投机炒房、保护刚性需求置业者的，因此“国五条”落地细则可能将刚需因素、卖小买大改善需求置业者、房改房以及因调动工作被迫卖房等因素考虑进去。这个细则应该是更加人性化的，更加有利于市场健康发展的。

　　新房市场不能盲目乐观

　　二手房市场受到大力度调控，需求会不会转向新房市场？

　　资深房地产经理人马兴杰认为，对于开发商出售的新房，并不会因为二手房市场的清冷而带来希望。因为作为投资客购房的群体，不可能在这种风险大于利润的政策下入市。而除了以投资投机为目的的买房者之外，剩下的还有刚性需求置业者和改善型需求置业者。刚性需求置业者若为首次置业，那么受政策影响不大。而以改善住房条件为目的的购房，也要卖掉手中的旧房，添加资金来购买新房，那么就会受到政策的影响。所以说go2map，作为开发商千万不要盲目乐观。

　　“开发商还是要依照市场规律办事，做好产品，在激烈的竞争中脱颖而出。”他说。

　　关键词：保障房

　　两会声音

　　郑州“三房合一”符合中央政策，其模式应鼓励。经适房各个地方可根据自身情况建设和分配，也允许适时取消。——全国政协委员、住房和城乡建设部部长姜伟新

　　经适房作为我国保障房的一种，曾经为一大部分人解决了居住问题。不过随着经适房的发展，其中的一些问题也暴露出来。全国人大代表、建业地产董事长胡葆森在“两会”上也建议，调整保障性住房的供应结构。那么如何保障老百姓的住房呢？省会的保障房又是怎样的结构呢？

　　本地解读

　　多房并轨保障更多

　　河南省郑州市宣布实施的保障房“三房合一”，即廉租房、经适房、公租房合并。“‘三房合一’不仅利于房管局对保障房进行管理，同时也方便了老百姓申请保障房，为老百姓增加更多保障。”石家庄市住房保障与房产管理局相关负责人举例说，在没有并轨时，由于申请廉租房、公租房、经适房等保障房的条件是不一样的，如果申请到廉租房的家庭，第二年家庭收入出现了上升，超出了申请廉租房的标准，那么他就需要先办理廉租房退出手续，然后再办理经适房或公租房手续。

　　他说，多房并轨之后，可以省去中间退出再办理的手续，根据申请者的收入情况为申请者调节保障房。

　　对于保障房结构，省会石家庄曾于2009年发布文件称，石家庄市保障性住房建设由经济适用住房、廉租住房建设并重向廉租住房建设为主转变。据了解，2013年石家庄保障性住房建设任务为3.8万套，其中新增廉租房1000套、公租房7000套、限价房10000套、经适房2000套，完成城市棚户区改造近1.8万户。此外，今年省会石家庄也对执行多房并轨提出了申请。

　　关键词：房价

　　两会声音

　　相信房价会按照国务院调控的趋势走。房价今年一定会往下走。——全国政协委员、住房和城乡建设部部长姜伟新

　　全国政协委员、住建部部长姜伟新在今年全国两会期间曾三次就房价问题接受采访，从开始对控制房价有信心，到房价一定会往下走。就全国而言，姜伟新表示，房价一定会往下走。那么石家庄作为二三线城市，其目前的房价水平如何，未来发展也一定会往下走吗？

　　本地解读

　　省会阶梯房价基本合理

　　“对比全国其他省会城市来说，石家庄的房价并不高。”拥有多个城市操盘经验的资深房地产经理人马兴杰表示，很多调控措施都是针对北上广等一线城市的，对于石家庄影响不是很大。

　　全经联理事、远景机构策略总监黄志坚同样也认为go2map，作为二线城市，过去石家庄的房价并没有随着一线城市房价的上涨而“野蛮生长”，所以现在看来，石家庄一环、二环、三环因地段、品质等因素业已形成的梯级房价基本上是合理的。“不过，售楼处为了促销，搞一些打折优惠是免不了的，这是刚需一族买房的好机会。”但他认为，这并不代表一线城市的楼市“打喷嚏”，石家庄的楼市就会“感冒”。

　　关键词：房企

　　两会声音

　　中国的房地产调控是常态化的，每年都要根据市场的不同表现会有一些调整，这是很正常的，房企须调整策略。——全国政协委员、中国海外集团总经理孔庆平

　　经过几轮的房地产调控，根据市场调控发展策略，在调控中求生存已经成为很多房地产开发企业的共识。那么在2013年开年风声紧的情况下，房企该何去何从？

　　本地解读

　　重视房企联合优势互补

　　调控下的市场竞争将更加激烈。“单打独斗很难取胜的情况下，适应新形势的需要，重视房企之间的联合，优势互补。”黄志坚说。

　　马兴杰认为，目前同周边省会城市项目比，石家庄的房价并不是很高，同时，作为省会城市对人口具有较强的吸附能力。这两方面决定石家庄的房地产市场还有一定的发展空间。“近日各大售楼处来电来访量明显上升，让房企对未来数月的市场依然看好。”

　　此外，开发企业还要在产品上下工夫。“应该抓两头、带中间。”黄志坚说，以住宅为例，既要做一些上规模、上档次的好产品，提升城市的品位，以适应人们不断增长的改善型需求；又要做一些普通的商品房，适应一般刚需族的需求。这样，就可以让人们根据自身的经济实力，自动形成一个梯级消费房地产产品的模式。“有需求，能满足，就能在市场中赢得发展。”

　　关键词：城镇化

　　两会声音

　　要讲城镇化，不是讲城市化，城镇化是个复杂的系统，要走一条城乡协调、适宜居住、适宜工作的城镇化道路。——全国政协委员、国家发改委副主任朱之鑫

　　党的十八大报告提出推进新型城镇化的发展思路，这成为本届两会的热点。中国特色城镇化不是搞房地产化，但是又离不开房地产。城镇化建设将给房地产行业带来前所未有的发展机遇。那么作为房地产开发企业该如何抓住这个机遇？城镇化发展又给房企带来哪些挑战呢？

　　本地解读

　　房地产发展离不开产业

　　“推进新型城镇化建设为房地产业带来的机遇是显而易见的。”黄志坚说，现在城市中心可供开发的住宅地块越来越少，加上持续的宏观调控，房地产行业的发展遇到了一个瓶颈期。然而，随着城镇化的推进，一些濒临“死机”的房企得以重新“热启动”。

　　“随着房地产市场的发展鹿鼎记，城市中资源越来越稀缺。转向城镇市场对于开发商来说是机遇。但是开发企业不是要单纯盖房子，而是要配合当地的产业，促进产业发展，从而促进城镇化建设。”河北省商业联合会会长曹润亭举例说，晋州依托当地的五金产业链打造的卓创五金装饰市场就是将当地分散的商户集中到一起，形成规模效应，增强整体五金行业的实力，更有利于当地五金产业发展。

　　“这种产业和地产项目促进的发展方式就很值得房企深思。”曹润亭说，地产促进产业的发展，而随着产业的发展、经济的发展又会推进当地以产业为依托的新型城镇化建设。而产业地产到来的红利还会分享到住宅地产中，从而使整个房地产行业都能受益。

　　但同时，新机遇也带来新挑战。黄志坚说，新型城镇化、新的市场也在考验企业的各种能力，比如创新学习能力、建筑规划能力、融资运营能力、工程施工能力等。

　　关键词：房产税

　　两会声音

　　改革文件里明确说要扩大房产税改革试点，预计今年可能就会看到实际动作。——全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康

　　自2011年1月27日，上海、重庆开启房产税改革试点，时间已过去两年，房产税扩围消息不断，但却迟迟没有实质进展。此次两会再次传出声音，房产税改革试点将扩容。并且对于房产税的征收，代表、委员们也纷纷献言献策。那么省会的房地产专家如何看待房地产试点迟迟没有扩容的现象呢？省会石家庄距离房产税还有多远？

　　本地解读

　　省会实施还需一段时间

　　房产税为什么迟迟没有扩容？黄志坚认为，首先，房产税的征收，决定部门是国家级别的立法机构，而不在地方。如果要征收房产税必须经过草案、征求民意等一系列的过程，因此不可能短期内完成。其次，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。第三，目前上海、重庆试点的效果还有待完善。

　　就石家庄而言，马兴杰表示，首先商品房价格并未达到一线城市的程度，投资和投机比例、泡沫程度也逊色许多。而且房产税与我国的法律和制度密切相关，在全国范围内全面开征还需要一个过程。因此，作为二三线城市的石家庄来说，房产税的到来应该还需要一段时间。

　　黄志坚认为，如果要开征房产税的话，一定要把前期的准备工作做细、做扎实，对个人拥有的房产进行透明化，制定好征收门槛、征收方式，让房产税发挥应有的作用。马兴杰则认为，首套房、二套房、出租房应该征收不同的税率，保护刚性需求置业者。

关键词：石家庄,个税