十年调控　收入没跑过房价

　　“这地图，看着看着就哭了。”最近，有网友将一张2004年的南京楼市地图发到网上，引发了网友的集体伤感。十年之前，告别福利分房不久的人们，无论如何也不曾想到，当年嫌贵的房价，竟然会如同一头红眼的疯牛，一路狂奔到一骑绝尘。这头疯牛的狂奔，带来的变化绝不止于数字，整个社会的财富也因此分化割裂，当年不买房、晚买房的人，也因此承受了本不该如此之重的财富“蒸发”。如今，年轻的“负翁”在我们身边遍地皆是，他们本该拥有各种梦想，却被房子所吞噬，辛勤打拼只为能早日摆脱房奴的身份。

　　这十年是城市化快速推进的十年，是商品房发展的黄金十年，在开发商盖了太多房子的同时，却有更多人因为房价太贵而哀伤。而伴随着十年房价飞奔的，却是十年楼市调控。我们不禁要问，当初发展商品房的目的是什么，房价走高的推手是什么，楼市调控为何控不住房价，高房价的一剂解药究竟在哪里？现代快报星期柒周刊尝试从这一张2004年的老地图入手，来探究这些难题。

　　两张图展现楼市变迁

　　“我没想到会这么火，看来房价还真能引起共鸣。”这条微博的发布者“@尹霄飞”说，2004年的楼市地图发到网上去之后，转发和评论数量都远远超出自己的预期。

　　尹霄飞是365地产家居网首席评论员，这张2004年秋季版地图是单位多人合力制作的，每年为了春秋两次房展会而制作一份楼市地图的惯例一直沿袭至今。

　　此后，尹霄飞将每年的楼市地图都保存着。“那天外面下大雨，我在家没事干，随手翻出老地图，就拍了2004年的这张发到网上去，没想到火了。”

　　一张地图究竟有什么样的魔力，能把人看哭？现代快报记者找到尹霄飞，见到了这张已珍藏多年的地图。将老地图与最新一期的2012年秋季版地图放在一起翻阅比对，光阴的流逝似乎就在弹指一挥间。

　　那时候，南京还停留在“一环”时代。在地图的正面，马群是东端，双龙街立交桥是南端，北端只包括长江大桥以北的很小一部分。

　　那时候，我们还没有坐上地铁，不知道地铁会改变我们什么。从迈皋桥到奥体中心的一号线尚且是虚线，南延线和二号线还不曾出现在图上。

　　那时候，我们没想过，可以到更远地方买房。江宁只能委身于地图的背面，天元路以南几乎没有楼盘；紧挨着桥北的明发滨江新城是我们能接受的北边极限；奥体？出了江东门就是农村好不好……

　　反观2012年的楼市地图，东南方向多出一“环”，最东面是羊山、灵山、青龙山一线，最南面是吉印大道、方山一线。十年前尚无商品房开发的板桥和仙林(句容)两个板块，出现在地图的背面。地铁也改变了楼市发展，三条地铁线的周边，楼盘密布，尚未通车的地铁三号线、四号线、十号线和模范西路过江隧道也被标注。

　　“有怀旧的成分。”31岁的余先生说，如同在网上看到任天堂游戏机的图片，想到了自己的孩提时代，老地图让自己想到了“那些年追过的房子”。如今，打开地图，余先生所住的天地新城仅是个暗灰色的小区名，而在2004年的地图上，这四个字被用显眼的蔚蓝色标注为在售楼盘。

　　老地图上有一些楼盘的广告，“8月27日仁恒翠竹园2期开盘”，“明发滨江新城即将开盘”，无疑让人有了时空交错的恍惚。翻到背面，赫然跳出一个楼盘名字叫华欧国际友好城，更是顿生尘封之感——这个楼盘早已更名为荣盛龙湖半岛。

　　十年前那些“白菜价”楼盘

　　但怀旧显然不足以让网友“看着看着就哭了”。在那些曾经是新楼盘的名字背后，房价的变迁，不容回避地萦绕在人们的脑海里。

　　与房价已经俨然成为“机密”不同，2004年的地图上，房价还可以大大方方地标注出来。总体上看，江北、江宁、河西的房价呈现出“2、3、4”的格局。

　　桥北的房价是“2”字头。恒辉翡翠城2550元/平方米，金泉泰来苑2800元/平方米。

　　江宁的房价是“3”字头。文化名园、明月港湾、市政天元城、江南青年城、翠屏清华，这些楼盘虽然分布在从岔路口到三山不等的地区，但总体均价都在3200—3400元/平方米。

　　当时的河西，龙江地区是发展的重点，房价也在5000元之上。而作为新兴地区的奥体，房价则是“4”字头。滨江奥城、奥体新城、万科光明城市、万达华府等楼盘，当时的售价都没有超过5000元。

　　而在其他有一定发展基础的地区，楼盘售价则明显高些。城东的银城东苑三期，价格涨到了5900元；城中的瑞鑫兰亭，新开的小户型均价达到9000元；城南的仁恒翠竹园在5000元左右。

　　十年涨三四倍很正常

　　人们的第一感觉是，2004年房价太便宜了。

　　十年后，江北、江宁、河西的房价已经接近“1、2、3”。江北的明发滨江新城、旭日上城在万元左右；江宁楼盘从1万到2万都有；河西的中海凤凰熙岸、华润悦府已经步入3万楼盘行列，其他不少次新楼盘基本站稳2.5万元；城中楼盘定价则在3万元之上。

　　十年光阴，房价涨了多少？城东的银城东苑，从5900元涨到23000元，涨幅290%；城南的仁恒翠竹园，2004年5000元左右，如今二手房价格2万元左右，涨幅300%；江宁的明月港湾，从3500元涨到14000元，涨幅300%；万科光明城市，从接近5000元涨到26000以上，涨幅超过400%……抛开这些区域标杆楼盘，其他地区的楼盘由于各种原因，大多涨幅没这么多，不少当年就已经配套比较成熟的二手房小区，十年来的涨幅在200%左右。

　　官方：2009年后房价成谜

　　在南京市统计局的统计年鉴中，有一组数据是房屋销售价格指数，这个数字能反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

　　在统计年鉴中，2004年商品房价格指数为112.1%，也即商品房价格同比增长12.1%，而普通住宅价格同比增长高达14.5%。这组数据显示，2004年的房价涨幅比2003年涨了一成多。“2002年商品房开发正式启动，此后南京房价出现过一波大幅度的上扬，2004年楼市就已经出现了过热的现象。”南京房地产建设促进会秘书长张辉说。

　　统计局数据显示，2005年到2009年期间，房价年年都在涨，普通住宅同比增幅分别为8.5%、4.4%、9.9%、4.0%、4.4%。

　　2007年是房价疯涨的一年，回过头看，9.9%的涨幅令人生畏。而2008年受调控影响，房价涨势暂时放缓，可随后又开始走起上坡路。遗憾的是，从2010年开始，统计年鉴的数据中就不再有房价指数了。

　　房价成谜，从2010年起保持至今。

　　这十年，收入没跑过房价

　　举头望房价，低头捂钱包。撩拨网友泪腺的，不仅有房价，还有与房价不相匹配的收入。

　　在抱怨房价疯涨时，人们总会拿收入做对比，喊着收入涨不过房价。

　　现代快报记者的计算结果显示，2012年南京人的收入是2004年的3.13倍，而2012年南京的房价则是2004年的3.97倍——用数据来说话，那就是收入确实没涨过房价。

　　收入数据来自南京市统计局的统计年鉴。该统计数据显示，2004年南京市城镇居民人均可支配收入11601元，到2007年时，南京城镇居民人均可支配收入才超过2万，达到20317元。2012年，南京人的年收入也实现历史新高，达到36322元。经过简单地计算得知，从2004年到2012年这9年中，南京老百姓收入增长了2.13倍。

　　再来计算房价的增幅，以南京江宁某楼盘为例，该楼盘从2004年至今一直有新房在售，当年售价3400元/平方米，至今仍然有新房在售，而2012年底的售价是13500元/平方米。2012年底的房价是2004年房价的3.97倍，也就是比9年前涨了近3倍。

　　两个数据对比，明显可以看出，老百姓收入增幅确实没能涨过房价。

　　最后，套用一句歌词，谨以此纪念房价狂奔的“黄金十年”：当房价已经沧海桑田，是否还有勇气去买？

　　城市价值决定房价

　　建议收取空置税

　　南京市住建委政策研究室主任陆玉龙：〓

　　城市价值决定房价

　　建议收取空置税

　　目前在中国，房价不是由大众购买力决定的，而是由20%左右的富裕阶层的购买力决定的。

　　“南京的房价上涨是必须的，也是好事。”

　　说到南京这十年的楼市地图变化，采访一开头，南京市住建委政策研究室主任陆玉龙就端出这么一个观点，紧接着抛出一串实例。“南京和马鞍山靠这么近，为什么南京房价高出这么多？上海和苏州连在一块，为什么上海房价高？香港和深圳仅一江之隔，为什么相差那么多？”陆玉龙认为：影响房价的有供求关系、土地价格、通胀预期、居民收入水平、经济政策等多重因素，但最根本因素是城市价值，它决定了城市的总体房价。南京近年来房价上涨，其实也反映出了城市价值的大幅提升。

　　最近，很多人热议底特律房价卖出白菜价，甚至“一双鞋买两套房”，这座曾经以汽车、钢铁等出名的城市，正是因为制造业衰退，大量人口外迁，才造成了城市房价暴跌。陆玉龙反问，“难道你希望你住的城市是这样？”

　　他认为，很多城市处于活力四射的成长青春期，城市价值必然全面长期增长。“任何人为炒作，只能短期炒高房价或炒高个别楼盘价格，不可能长期炒高一个城市的总体房价，更不可能长期炒高全国城市的房价。”陆玉龙认为，正因为如此，这十年政府频频出招，也无法让房价降下来。

　　在他看来，城市价格包括有形和无形的价值。在同一个城市的不同区域，价值理论同样适用。从南京这十年的楼市变化就可以看出，河西涨得最多，特别是奥体板块，城市建设投资巨大，两条地铁线通车，政府部门搬迁进驻，各项配套也越来越完善，比如名校、医疗资源的进入，这些都拉动了房价；而江北因为过江难，房价涨幅就明显弱于江宁。

　　但陆玉龙也承认，城市快速发展中，城市价值会跳跃式提升，而经济发展相对滞后，因此就出现了房价持续走高，而普通市民或工薪阶层购房困难的状况普遍存在。“目前在中国，房价不是由大众购买力决定的，而是由20%左右的富裕阶层的购买力决定的。”陆玉龙说，这也是“中国特色”，中国十几亿人，20%就有两亿多人，购买力已经相当惊人。

　　“有人主张政府干预以降低房价，出发点是好的，但事与愿违，反而屡调屡涨。有人建议政府直接降地价来降低房价，但在招拍挂制度下，有的土地按底价或接近底价成交，还有的不能成交而流拍，这充分说明地价和房价一样，也由市场决定，政府不应操纵。”陆玉龙认为，这些做法都是违背市场经济规律的，要解决大众住房难题，他提出的方案是：发放中低收入家庭购房补贴，政府按补贴比例持有房屋产权，与老百姓“共有”房屋产权。当受助购房人或家庭“脱困致富”、不符合享有购房补贴条件时，政府依法以适当方式收回补贴资金及增值收益，再用于其他家庭。目前这种模式已经在江苏部分城市试点，但陆玉龙认为，保障面还太小。

　　另外，一方面是阶段性购房能力不足的年轻人渴望住房，另一边是富裕阶层家庭拥有多套闲置住房。他认为，应该把这些闲置资源盘活，开征空置税。“不需要限购，人家有钱想多买几套，为什么要限制不让买呢？但是，买了不能放在那里浪费。”他建议，可以借房产税开征，来征收空置率。即开征房产税之后，凡是凭房屋的水电等缴费记录，证明房屋是有人住的，就可以申请免税；反之，则必须交税，空置时间越长税率越高。这可以促使住房投资趋于合理化。

　　十年楼市大事记

　　(2004-2013)

　　2004年

　　国务院“18号文”

　　2003年国务院“18号文”明确房地产业为国民经济支柱产业。至此，“18号文”改变了原房改方案中以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系的提法。

　　严格土地审批管理

　　2004年国务院办公厅发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求严格建设用地审批管理，严格执行土地利用总体规划和年度计划。

　　城中出现万元盘

　　城中的金陵王府售价10000元/平方米，这是当时的“天价”。

　　2005年

　　两个“国八条”

　　3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(即“旧国八条”)。同年4月27日，国务院提出“新国八条”。两个文件中均要求切实稳定住房价格。

　　地铁一号线开通

　　9月3日，地铁一号线正式开通，标志着南京进入“地铁时代”，地铁沿线楼盘价值凸显。

　　河西首现“价格战”

　　河西楼盘供大于求，中海塞纳丽舍、万科光明城市等楼盘降价跑量。

　　2006年

　　国六条

　　5月17日，国务院常务会议针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产。

　　仁恒201轮土地大战

　　12月27日，南京仁恒置业历时1个半小时，201轮竞价，最终以24.05亿元的总价夺得河西大街南侧地块，即目前的仁恒江湾城。

　　2007年

　　南京严查捂盘惜售

　　4月13日，南京市房管局出台《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》，要求开发商在取得商品房预售许可证前，不得发布商品房销售广告，不得以排号、发放VIP卡或其他形式吸纳客户。领证之后30天内不开盘，预售许可证作废，半年内停止办理预售许可证。

　　两小时涨价1200元

　　江宁楼盘左邻右里，房价两小时内从3900元涨到5100元，被勒令停盘。

　　2008年

　　“国六条”救市

　　鼓励普通商品住房消费，松绑二套房贷。二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等政策出台。

　　南京发放购房补贴

　　9月28日，南京出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，鼓励市民购房，加大了税费减免和补贴支持力度。

　　房价“俯卧撑”

　　7月，一家楼盘在南京街头打出广告称，“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”，引发全国关注。

　　2009年

　　两部门收紧税费

　　12月22日，财政部和国家税务总局下发通知，要求对不足5年的非普通住房转让的，全额征收营业税。

　　一主城三副城八新城

　　4月，南京新规划出炉，将原来的“一城三区”调整为“一主城三副城八新城”。

　　河西地王不断刷新

　　河西楼市不断升温，仁恒江湾城3天热卖10.5亿，创销售纪录。天正、金基、保利在土地拍卖会上先后取得河西地块，地价不断创新高。

　　2010年

　　“国十一条”打压楼市

　　要求二套房贷款首付款比例不得低于40%，要求收紧房地产交易环节契税个人所得税优惠，要求商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　荣盛仙林湖退地

　　荣盛发展在2007年土地拍卖会上以7.1亿元竞得仙林湖G83地块，楼市调控后荣盛选择割肉，这幅地块在2010年7月被南京市国土局收回，荣盛损失近1.1亿元的定金。

　　2011年

　　新国八条

　　1月26日，国务院出台新国八条，要求地方政府公布年度新建住房价格控制目标；二手房不满5年转让全额征税；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　房产税试点

　　1月28日，上海、重庆成为首批试点房产税城市。

　　南京限购令

　　2月19日，南京出台地方版限购令，本地家庭不得购买第三套住房，非本地家庭暂停购房。在此前后全国多个大中城市相继出台限购令。

　　都市圈楼盘抢客

　　限购令出台后南京楼市成交不断下滑，以碧桂园凤凰城为代表的都市圈楼盘，利用不限购的优势来宁抢客。

　　万科引领降价潮

　　年底，万科金色领域精装9900元/平方米入市，引发了一波降价潮。

　　2012年

　　国务院督查组巡查

　　7月19日，国土部、住建部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求严格落实《闲置土地处置办法》，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。国务院派出督查组，到16个省市检查限购措施执行情况。

　　朗诗拿江宁地王

　　12月28日，朗诗击败多个对手，取得江宁小龙湾G75地块，楼面地价7160元/平方米，为新晋江宁地王。

　　2013年

　　新国五条

　　2月20日，国务院会议的“国五条”中再提严格限购限贷，要求公布年度房价控制目标，扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　二手房征20%个税

　　3月1日，国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中要求，对二手房转让征收20%的个税。

　　河西房价上“3”

　　2月初，中海凤凰熙岸开盘均价31000元/平方米，河西冲上“3”字头。

关键词：调控,房价