各地楼市差距悬殊:一线供求紧张 三四线过剩加剧

　　“我所生活的欧洲正经历债务危机，而成都却完全是另外一番景象，我真的很喜欢成都，环境好，经济发展前景十分广阔！”一开场，2010诺贝尔经济学家皮萨里德斯便发出了如此感叹。

　　昨日(3月21日)下午，皮萨里德斯以一番精彩的演讲拉开了由《成都商报》、《每日经济新闻》主办的“成都机会——中国地产西部论坛暨2012中国(成都)楼市总评榜颁奖典礼”活动大幕。

　　演讲中，皮萨里德斯重点从服务型经济、多重驱动力、国际贸易的作用和阻碍经济流动性的障碍这四个方面解读了“成都机会”。

　　活动期间，知名经济学家、原中国科学院金融研究所金融发展室主任易宪容、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，则分别从金融和政策层面深刻解读了当前中国房地产市场发展状况和前景，以及带给成都楼市的机会。

　　在专家们看来，未来中国楼市将总体呈平稳发展态势，但因为调控持续，行业利润率的大幅下降，特别是中小房企将面临更加严峻的形势，行业重新洗牌已难以避免。

　　读现状：行业洗牌加剧

　　经过长达三个月筹备，世界大腕诺奖得主、中国知名地产人物、成都房地产企业和营销机构的高层聚集在一起，见证了这一重要时刻。

　　昨日下午，活动一开始，2010诺贝尔经济学奖得主皮萨里德斯以题为“论国际经济环境下现代服务业发展”做了主题演讲。“成都未来的发展机会很多，前景十分广阔。”他表示。

　　此次“成都机会——中国地产西部论坛暨2012中国(成都)楼市总评榜颁奖典礼”活动召开，恰逢国内楼市宏观调控收紧之时，与会专家就当前的楼市状况分享了他们的看法。

　　在中国房地产及住宅研究会的副会长顾云昌看来，当前的楼市状况可以用“出现回暖”和“差价加大”来形容。前者的依据来自市场的成交量回升。

　　据国家统计局最新发布的数据显示，1～2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%。1～2月，全国商品房销售额7361亿元，同比增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点。其中，住宅销售额增长87.2%。

　　顾云昌分析，前两月，国内住宅市场成交量同比上涨，是因为前两年市场受到了一定限制，现在只是阶段性的释放。再加之货币政策的相对宽松，导致了少数投机需求已进入市场。

　　市场出现的另外一种形势在于“差别加大”。“这指的是大中城市目前出现了供需关系紧张状况，但三、四线城市的供应则有些过剩，未来这种过剩还会更加明显。”顾云昌说。

　　顾云昌进一步指出，未来房地产市场企业间的洗牌会明显加剧。

　　“楼市的黄金10年已经过去，房地产开发的利润会明显下降，以前毛利率大概在35%左右，随着人工成本等刚性的上涨，现在只有25%左右，净利率目前只有10%左右。”顾云昌表示，因此，对于行业中的企业来说，洗牌效应会更甚，“品牌企业在市场的占有率提高，没有实力的企业将被合并或吃掉”。

　　谈未来：市场总体企稳

　　活动期间，易宪容则以“当前金融市场对房地产发展的影响”为题，主要提出了他对房产市场金融的一些看法。

　　“以往，人们‘一套是消费，两套是投资’的理念是错的，其实一套也可以是投资，两套同样可以是消费。当前，房产的性质即可是消费又可作为投资。”易宪容说。

　　在他看来，目前市场需要新的的税收政策、金融政策。“我建议，政府可以发放优惠券的形式来差别对待购房者。不仅是不同的利率，而且还要对购房者购买性质给予一些限定；银行应该针对二套、三套房的购房，提高其购房条件；体现出差异化。”

　　易宪容表示，对未来房地产市场发展，应该特别关注三个方面的内容，一是房地产市场的定位，投资还是消费产品，这是住房的市场定位；二是金融市场政策，如何做到差异化；三是新的税收政策。

　　“今年上半年楼市会总体平稳，下半年新政策出台后，会引领走向新繁荣。”易宪容认为，未来政策市场的调整，还需要好的金融杠杆、税收工具，“这对市场才更有利”。

　　顾云昌也对未来市场总体企稳表示了赞同，“未来市场应该是保持平稳状态，而市场产品应该是绿色、精细化的，市场需要质量好、绿色的产品，行业则是诚信的、高效的。”

　　顾云昌还特别谏言了新型城镇化的未来发展。他谈到，新型城镇化发展，首先应该针对全国的、高质量的，同时需提高其承载能力，包括基础设施、医疗服务等条件；其次应该是绿色、节约能源的；三是和谐的。

　　“随着投机需求的减弱，未来市场发展是向好的。”顾云昌认为，2013年的楼市，在短期内，市场会有一些波动，表现在二手房市场的成交高涨，这可能也会延升到新房。“但一旦现阶段过去，我认为会前高后稳，未来政策变化的效应会更加明朗显现。”

　　说成都：未来机会很大

　　“房地产在未来仍有很大空间，新型城镇化，成都很有机会。”2005年就到过成都的顾云昌十分看好成都楼市的未来发展。他所分析称，在天府之国中，成都正承接着产业转移和人口聚集的功能；再者，成都是国内土地使用制度改革的引领者，这能够保持土地市场的相对平稳，因此，“成都未来机会很大”。

　　顾云昌明确表示，中国的房地产还有白银时代，我们城市化进程还早，随着我们国家经济结构的转型以及消费的升级，必然会产生对房地产的需求。经济结构的转型，包括地区之间的差异，城乡之间的差异，发展方式的差异，还有消费结构的转型等都会使房地产仍大有可为。

　　“相对北京、上海来说，成都楼市比较平稳，成都楼盘的品质提升比较快，不亚于一线城市，但比起三四线城市要好很多。我们判断一个地方楼市，主要是看什么原因导致了这个地方的购买力，什么原因导致了这个地方楼市的供应。应该说，在这几年调控的背景下，成都楼市还比较健康。成都现在的房价，对于一些市民来说可能觉得不低，但相对一线城市来说，还真是不算高。”顾云昌说。

　　在易宪容看来，成都楼市的发展空间很大，这主要表现在几个方面：

　　第一，市场容量大，不仅吸引了全国一线城市的买家，还有周边城市以及四川二级城市的购房者。第二，品牌企业多，这些企业的进入迅速提升了楼盘品质，他们在激烈的竞争环境下给购房者提供了丰富的选择，也在一定程度上抑制了一家独大的溢价行情。第三，成都楼市的政策环境相对宽松，价格走势也比较平稳，这也一定程度上构建了平稳的市场。

　　“成都未来将是稳定、持续、繁荣的新市场。”演讲最后，易宪容声音高亢地说道。

关键词：楼市,房地产