国五条冲击石家庄楼市 业内：无需恐慌不宜观望

　　“新国五条”细则出台，二手房转让要按照所得20%征收个税的要求就像一枚重磅炸弹，在一夜之间震动了整个房地产市场，引发了二手房市场成交火爆的现象。在这股冲击波的推动下，“过户潮”、“离婚潮”的故事不断上演，目的只有一个，就是赶在这个“20%”的个税征收前把“事儿”办了。

　　另外，新政颁发的第一周(3月4日至10日)，石家庄商品房共备案1185套，相比新政前一周增加了340套，大涨40.24%。从这个数字上你不难看出买房者和卖房者都很着急，那么新政是不是像传说中那样“违背”市场规律？新政的细则有无“悖论”？楼市的走向会不会因此而改变？诸如此类问题，套用一句台词：元芳，你该怎么看？

　　地产十年九次调控轨迹

　　2013年3月，“新国五条”出台，首次提出二手房转让要按照所得20%征收个人所得税。

　　2012年，国家加速推动了住房信息系统联网。

　　2011年，国务院出台“新国八条”。该项政策依旧是立体化调控手段，重庆和上海两地率先开始房产税试点。

　　2010年4月，“国十条”出台，措辞极为强硬：“坚决抑制不合理住房需求”，并抛出了限贷和限购两枚重磅炸弹。

　　2009年，国际金融危机爆发后，全球的央行都不约而同地开始降息。

　　2007年，国家继续以金融手段为主调控房地产市场，其中加息就达到了5次。

　　2006年，北京、上海、广州等一线城市的房价飙升。“国六条”出台。这被视为新一轮房地产调控序幕拉开。

　　2005年3月，央行宣布取消房贷优惠政策；部分地区的个人房贷首付比例从20%上调到30%。

　　2004年8月，国土资源部等部委联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕。

　　2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出要保持房地产业的持续健康发展。

　　改善和享受性购房要“从长计议”

　　“新国五条”的悖论大家主要指对二手房缴纳“20%”的个税这条反应较大，从目前的市场来看，二手房空前火爆，但这只是短期现象。其悖论的根据就是价值规律作用，供应量少需求量大必然导致价格上扬，反之，价格就会降低。其实目前房价不断攀高最重要原因还是“适合市场的供应量”不能满足购买需求的根本矛盾。

　　就省会而言，总体作用首先传导于对二手房市场的躁动，一是细则没出台前会急于过户出手；执行后会有暂时的观望和萧条期；二是进一步挑逗起“刚需”和“首改”购房客户的购买欲望，唯恐政策生变引起价格进一步攀升；刚需楼盘可能会有较好的市场预期与成交量的反弹；三是期望一步到位的改善和享受型的高档楼盘购买阶层，会出现明显的心理变化，与其反复购买逐步升级不如一步到位，免得今后不确定政策因素导致不必要增加支出的烦扰。同时，新政会对开发商产品规划定位和确立更精准的消费人群带来极大的推动意义。适合不同消费阶层的楼盘布局会更加完善，更加合理。

　　购置房产是家庭最重要最大金额的支出项目之一。本人一向秉持“量力而行、梯阶消费、适度超前”的购房行为。“刚需”要以选择二环外城中村改造和中低端楼盘项目为目标。改善和享受性家庭购房建议采取“从长计议，一步到位”的购房模式，避免未来政策不断完善下不必要的税费限制与支出成本。

　　“20%”个税是“良药”也是“苦药”

　　二手房转让要征收20%的个人所得税，仅这一条就引起了整个市场的极大震动，这一条的初衷是好的，理论上是想遏制那些投资、投机性的买房者，但这一条也存在着很大的副作用，我认为这一条是“良药”也是“苦药”。从现实中来看，我们的房地产交易大厅这段日子简直就成了菜市场，因为老百姓意识到这20%的征税完全是自己口袋里的钱。

　　当然从另外一个角度来看，“新国五条”会在无形中催生一手房市场的活跃。虽然目前二手房交易火爆，最主要的原因就是这个“20%”的个税所致，但很快人们要从二手房这一“天平”调换到一手房这一“天平”上来。

　　“新国五条”将对一线城市影响更大，但随着两会的召开，我认为中国将会把“四化”建设作为未来发展趋势：那就是城镇化、工业化、信息化和农业现代化。城镇化始终离不开造房子的元素，政府提出要加大对农民土地的补偿，这样地价就有可能上涨。对购房者的建议，我的观点是“先下手为强，后下手遭殃”。

　　“新国五条”冲击波几乎对每个人都会有影响，对我也是有影响的。我现在做的就是城镇化的事，我在邢台柏乡搞了一个三千亩的工业园区，新政会对我们工业园开发起到促进作用。

　　新政将促使房地产市场健康发展

　　此次“新国五条”更多的是在于对之前政策的延续，抑制房价，打压投资投机需求仍是政策出台的主要目的；因此，对刚需和首改群体影响不大，而房价的打压，恰恰变相激发了这部分群体的购买热情。

　　在新政策出台后，石家庄房地产二手房市场交易量完全超过了一手房交易量，二手房市场出现了排队过户的火爆场面。当然，一手房市场也随之升温，迎来了春节后的首个“小阳春”。

　　“新国五条”的出台在某种意义上讲，挤去了市场中投资者的水分，加速了市场中部分首改客户的购房需求。就石家庄而言，房地产市场仍有较大发展空间。近年来石家庄房地产市场发展较快，各个楼盘品质都有了较大的提升，对于购房者而言，现在市中心的拥堵、嘈杂、杂乱依然很难让我们感受到家的感觉，我个人认为未来二环周边的项目将更有宜居价值。

　　购房者在选择楼盘时不仅要看项目的综合品质，更应该注重楼盘周围的资源，比如公园、林木、水系等，同时便捷的交通，完善的居住配套，静怡的居住环境也是购房者需要考虑的。我觉得，“新国五条”对于我个人来讲没有太大的影响，对于我从事的房地产行业来讲，我相信“新国五条”的出台，会使房地产市场朝着越来越健康的方向发展。

　　“稳中有升”的楼市走向不会改变

　　“新国五条”一出，二手房转让要征收20%的个税，会导致二手房交易成本上升，因为购房者需要承担卖房者转嫁过来的税收。相比之下，新房因为不用交纳这方面的税收，所以购买成本就显得要低一些。于是，就会导致很多原来准备买二手房的人转而去买新房，从而导致新房销售量的增长。

　　上述分析不能说没有道理，只是这种说法就我国的房地产市场情况过于理论化了。买房需要考虑的因素有很多，价格的确是其中的一个重要方面，除此之外，还包括地理位置、周围配套等许多其它因素。有很多人之所以买二手房，并不是因为它比新房价格低，而是因为它的地理位置比较好、周围配套齐全、上班上学看病等都很方便。因此，二手房和新房之间不存在替换关系。

　　从“新国五条”及其实施细则来看，本次调控政策可以说是非常全面的：从限购到信贷、从税收到价格，都有明确的规定。那么，楼市的走向会因此而彻底扭转吗？应该不会。市场对楼市未来的向好预期由来已久、根深蒂固，要想使其快速逆转并非易事。楼市个税的征收实际意义很可能局限于在一定程度上使市场兴奋情绪得到控制，让投资者由积极介入市场变成观望等待、让消费者由恐慌性买房变成延迟购买。我是说，新政出台后你不担忧不现实，过分担忧也没有必要，“稳中有升”的楼市方向不会改变。

　　长远来看，楼市整体走势依然向好

　　“新国五条”对于目前的市场来说，只是老调新谈，阐释和依据都是以前的基本政策，比如首套房、二套房的首付款比例、贷款利率等，力度最大的一条是二手房交易征收20%的个税，这对于二手房市场来说，增加了交易成本，卖房者最终会把此交易成本转嫁给购房者，从而导致二手房的价格上涨，新房随着二手房将水涨船高。

　　“新国五条”是国家对于当下市场从中央层面发出的强音，本意是有效遏制房价新一轮的上涨态势，增加市场的有效供给，但没有从土地、税收、供应等等最为核心的体制性政策去形成政策的关联和保障，再加上个人对于政策的理解、解读不同，搞不好反而会造成了市场的“盲目性”购房。

　　楼市的走向应该在政策的调控中，曲折前行，长远来看，整体依然向好，毕竟石家庄作为二三线城市，一直处于价值洼地，房地产一直是良性的发展态势。买房者在任何市场环境中，都要从自己的需要角度出发，量力而行，考虑自己的支付能力，考虑自己购房置业的基本需要和需求，而不是把房屋当投资、投机的衍生品。

　　作为房地产从业一份子的我来说，“新国五条”对于当下的市场造成了短期的波动，一方面开发商拔高自己的心理预期，涨价盘、排队盘再现；另一方面，买房客户也造成了一定的购房恐慌，这都不是良性的现象，应该持“健康的怀疑”的态度，需要房地产集体的反思和慎行。

　　“刚需”和改善型需求仍将成主流

　　楼市征收20%个人所得税政策一出，众多开发商、消费者及分析人士都认为，此举会导致二手房价格的上涨。这种判断隐含的一个前提，是需要交纳个人所得税的楼市卖方能够顺利地把自己应该承担的税收转嫁给买方。

　　从“新国五条”及其实施细则来看，其改变楼市走势预期的倾向非常明显，因此，楼市个税一旦征收，并不一定会导致二手房价格的上涨。我想随着各城市楼市政策细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期甚至短期下行。但从中长期看，房地产市场仍将是缓慢上升，因为交易环节提高税负，将明显抑制二手房交易，限制投机、投资需求，新房市场将优先于二手房市场率先回涨，投机、投资性需求将逐渐被挤出市场，刚需和改善型需求仍将成为市场的主流。

　　就拿前两天我听到的一个例子来说吧，家住桥西的乔女士拥有一套52平方米的小户型住宅。她原本打算将这套房子过户给女儿，所需费用差不多1万元。“新国五条”出台后，她再也坐不住了，去市房地产交易中心咨询后得知，她的房子现在市场评估价在近40万元，一旦按照差额20%征税，她将额外多掏近五六万元税款，哪怕她将房子过户给自己的女儿。为了避免“新国五条”实施后带给自己的经济负担，乔女士决定近期抓紧办理过户手续。在当下，像乔女士这样的例子很多，由此出现了二手房交易的火爆，但着只是暂时的，很快一手房将会成为市场的“先锋派”。

　　就“新国五条”针对我们代理国内项目来说，短期会有一定的影响，但是我们发展海外房产投资又为投资性需求提供了新机遇和新平台。

　　新政让“刚需”一族有了“正能量”

　　“新国五条”的政策出台，可谓“一石激起千层浪”。坊间流传的“房价上涨说”受到了很大的“打击”，政府再一次表现出抑制房价过快上涨，稳定房地产市场供需，引导市场良性发展的决心。

　　国家对于房地产市场的调控，持续了很长的一段时间。这种调控从出发点上看，是希望能引导房地产市场健康发展，引导房地产行业健康成长。这种引导对于行业来说是很有必要的。中国人可以说自古以来，就对“买田置地”有特别的倾向。家里富裕了，首先的想法是添置房产，相对稳定的“恋”家情节也是“婚房”热销的重要支撑。这种良性的刚性需求可以说是需求中的“正能量”。从“新国五条”的调控政策上看，国家对于这种“正能量”一直是保护的态度。增加土地及普通商品房的供给，扩大保障房的覆盖范围，抑制投机投资性需求，这些措施都有利于供需矛盾的疏导。

　　我们开发的项目，主流产品是面向首次置业和首次改善型需求的两室、三室产品。我们致力于为客户提供舒适的居住环境和便捷的生活。“限购令”的持续，房地产政策的调控，会对整个市场的需求的内部结构调整产生深远的影响。现在很多住宅的投资客已经转向商业地产，而作为刚性需求的客户也会考虑限购的因素，对首次置业的选择越来越挑剔。这就要求作为房产供给方的房地产企业不断修炼内功，提高产品品质，满足越来越挑剔的市场需求。这其实对房地产整个行业来讲是一个很好的促进。

　　“刚需”市场成为楼市主要组成部分

　　对于“新国五条”政策，有一些是理论上的美好构想，但可执行性却要大打折扣。比如说加强市场监管方面：加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定；强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为；推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理，要求开发商“明码标价”等方面都很难彻底实现。早在2010年相关建议就已提出，到了2011年，国家发改委再次大力推行，但是效果不明显。

　　“新国五条”的出台就目前来说，影响最大的应该是一线城市及相关政策试点城市，其他城市虽然也受到影响，但更多的还是在观望中。从中国整个房地产市场来说，今年的楼市发展曲线，应该是在去掉泡沫以后下滑一些，再趋于平稳一段时间。房产投资板块会逐渐缩小，“刚需”市场应该会是主要组成部分。

　　对于购房者来说，特别是刚需购房者，什么时候买房都可以，如果在资金充裕的情况下，当然是越早买房越好，毕竟通货膨胀的经济市场下，钱是逐渐贬值的。对于打算通过炒房而致富的买房人来说，现在还是歇歇手吧。

　　预计商品房成交量将呈现上升

　　我认为“新国五条”是楼市走稳的信号。中央提出要求地方公布年度房价控制目标，提升了地方政府对于稳定房价的责任制实施力度。限购房定价及购买申请制度的合理完善，有利于抑制投机性购房行为。同时，加强市场监管的要求将使楼市信息更加透明，促使房地产开发商的定价行为趋于理性。

　　“新国五条”让购房者的观望心态再次出现。对于投资者来说，“新国五条”会迫使他们改变经营策略，对新的投资也会更加谨慎。对于房地产开发商来说，“新国五条”势必会影响他们的销售预期，而在建楼盘的兴建速度也会有所放缓。

　　我预计今年商品房在持续去年惯性的前提下，成交量、价格或将呈现继续上升趋势，但由于政策层面仍要求不放松管理，预计上升相对谨慎。当然，刚性需求在数量及稳定性上，一直是市场需求的主力，因此我认为相对2012年而言，2013年房价整体上涨幅度较小，总体将维持稳中有升。

　　我对当前购房者建议购买用于自住时，只要其具备支付能力就可以购买，购房者不必拘泥于短期内房产的小幅价格变动。买房不必“一步到位”，在支付能力有限的情况下先购买一套小户型，待以后支付能力更强时再换大房。在置业的过程中，购房者的视野可以再开阔些，随着地铁等城市公共交通系统的不断完善，对于城市发展的郊外新建商品房也可以多看看。

　　不论买家与卖家，无需因新政恐慌

　　前两天我陪一个朋友去市房管局交易大厅办事，发现来这里办理二手房交易的人太多了，有点像春运期间的火车站，这是“新国五条”带来的市场效应。另外，我发现新房售楼处看房人数也在增多，而广大购房者也意识到增加的税费可能都会被转嫁到买方，因此其对政策的效果普遍持悲观淡定心态。

　　大家可以回头看看，我们经历了国家9次楼市调控，市场和大多数百姓的心理已经心平气和了，对于之后的楼市走向也慢慢有了自己的判断。对于此次的政策，地方出台细则时估计还会有很多值得探讨的地方。虽然大多数民众对于此次调控政策实施后楼市价格下跌持悲观态度，但我认为很快就会有短期小回调，在后期楼市必将逐渐恢复正常的轨道上来，所以无论卖家还是买家，都不必因此而恐慌。

　　“新国五条”的“20%”个税的确对二手房市场冲击很大，但这是短期现象，很快人们就会接受这一现象，继而改变购房方向。但二手房市场的走向一定会发生改变，按照市场的规律，二手房市场房价必定越来越高，购房者就会考虑购买二手房还是一手房，其实在大多数人的购买心里最在意的还是房价，我想今后将会有不少二手房购买者转向购买一手房，这就会出现此消彼长的现象，势必一手房会更加受宠。

　　因此我建议，在现阶段有需求的购房者还是不宜持等待观望的态度。

关键词：国五条,石家庄楼市