楼市调控政策愈发有章可循

　　现时要解决楼市中房价上涨过快的问题并不是那么简单。一方面是投资的需求要控制，另一方面则是刚性需求，自住需求的解决。

　　近日出现了一个非常奇怪的现象，面对国家对于楼市调控政策，恐慌的不是开发商，而是那些拥有多套物业的业主。这应该是很少人能够提前想到的。在以往，也曾经有人担忧过楼市的投资风险，但一般来说都是怕大环境变了，楼价快速下滑所导致的资本缩水。按照香港那边的说法，那就是楼价跌了，投资房子的人会变成负资产。但是现在的情况却并不是这样。国五细则的出台，让人们对于房地产这一个行业有了更多的认识，那就是，楼价在涨，一手成交在增，但你一样可以变为负资产。

　　产生这样结果的原因其实一点都不复杂，简单的一个行政命令就完全可以实现这样的效果。将二手房交易的税费从1%直接提升到20%，要哭的不再是开发商，而是手上攒着很多套房子，之前一直在庆幸自己早生几年的人。事实上，在细则出台之前，没有谁是不想买多几套房子等升值的，大部分的人只要是有足够的资金实力和足够的资格都会挤进楼市想捞一把。而现在情况却变得不一样了。

　　在此前的两个多时间里，楼市调控政策无论是提首付还是限购限价，更多是针对一手市场，目的就是通过压一手成交来收紧开发商的资金链从而使得他们对楼盘进行降价，从而实现降房价的目的。而结果却是成交是压了一段时间，但却压不住买家的购房热情，最后不但成交在快速回暖，房价也跟着快速地上涨。如今，调控又转了一个方向，不再从一手市场入手，而是拦腰把二手交易的获利之路截断，从而想达到控制投资者过份投资的目的。从现时的效果来看，这个手段的确是比此前的调控要高明一些。在楼市中，自住型的买家对于房价的推进看上去并没有投资者那么大。对于自住买家而言，买房是必须，但除了换房的外，卖房的可能性则不大。而投资者却是可以循环而获利。从这个角度出发，“国五细则”的出台的确有可能在短时间内打击到楼市投资的信心，从而使得去年底开始复苏的楼市投资氛围再度被打压下去。

　　然而，仅靠一个行政命令能否使得国内楼价回到能令人接受的发展轨道呢，这看上去也是不太可能的。目前，政策打击的是投资，但在国内，刚需的住房需求还是非常的大，特别是在一线大城市。对于一手楼市而言，这些需求所带来的动力是无法被消除的。而房价的上涨也会随着这些需求的增加而持续甚至更快。曾记得在两年前楼市调控刚开始的时候，很多购房者看到政策在压房价，都选择观望，但结果只要一看到房价有上涨的趋势马上就会扭转枪头冲进市场，从而又把价格重新推高。这样的事情很有可能会再重现。只要等到房价的上涨速度令投资者认为可以承受得到20%的税费时，那么他们又会重新涌进楼市当中再捞一把。

　　事实上，现时要解决楼市中房价上涨过快的问题并不是那么简单。一方面是投资的需求要控制，另一方面则是刚性需求，自住需求的解决。最近，一位开发商人士就预测，如今的“国五”并非只是一个单纯的行政调控，而将是一系列针对性政策的开始。先以打压投资来表明方向，再以增加保障房以及市场中的中小户型刚需产品来解决自住需求。这也就是为什么在“国五”当中会出现以银行贷款为诱鼓励开发商增加中小套型产品建设的原因。

　　从这个角度上看，今年出现的楼市调控政策显得更加有章可循。按照上述的观点，今年肯定会有更多的调控会出台，而且这些调控的目标已经不会再单纯的以打压为主，而是转为更加合理、更加有针对性的鼓励性调控。这样的政策是更加符合市场要求的，同时也将会是阻力更小。在去年，中央出台的楼市调控落到地方后往往都会有些变味，甚至有些地方政府会通过微调来减缓对楼市的冲击。原因就是地方政府现时仍是土地财政，而开发商受压，土地不好卖日子就不好过。而现时，通过打压投资，鼓励建刚需房，无疑是为开发商指明了一条新的发展之路。那么即使是为了控房价以及促进刚需购房也将不会影响到房企的经营，也不会影响到土地的出让。从这个角度上看，可以说是一举三得。

　　蒋劲劲

关键词：楼市调控