个税新政发酵 楼市陷入焦灼

　　3月1日，“国五条”细则落地，扔出了个税将按差额20%计征的重磅炸弹，而社会最关心的问题是各地的实施细则何时出台，怎么细化新政。

　　江苏执行细则会“尽快出台”

　　“江苏执行细则正在酝酿中，将由省政府办公厅出台。下周一就出来？这是媒体的误读。还不会这么快。”

　　“国五条”细则出台后，地方政府执行细则何时能跟进，备受市场关注。昨日，记者联系省住建厅房地产监管处负责人，他表示，“国五条”江苏细则正在制定中，而连线时，记者清晰地听到电话那头传来的会场讨论声。“是的，正在开会商量。”

　　针对有的媒体报道所称“江苏最快会在下周一出台细则”的消息，这位负责人表示，这是媒体的误读。“我只能说细则会尽快出台。”

　　抢过户，房产交易中心持续爆棚

　　南京市民陈先生2005年花62万元买了一套学区房，去年孩子上初中后，开始琢磨着把学区房卖掉，再买套大些的新房。

　　“没想到赶上了个税新政，很抓狂，要赶紧把手上的那套房子卖掉了，不然一旦开始征收20%的税，收益要大打折扣，全部转嫁给买家也不现实。”3月2日，他的房子网上一挂出来，一天就接了30几个电话，大多是中介的，也有个人的。“我发现买房的原来比卖房的还要着急，一天接待了10多批看房的。”

　　昨日下午，陈先生和看中房子的买家一起来到了南京市华侨路房产交易中心，发现交易大厅人满为患。下午1点50分，离交易中心上班还有10分钟的时间，门口已聚集起众多等待交易的人们，人流还向临近的街面蔓延。

　　江宁区住建委人士说，2日前来办理交易的市民太多，当天房产交易大厅办理到晚上8点半才结束，而房产部门工作人员下班时，地税部门的窗口前依然在排队。当夜，地税窗口一直加班到10点。

　　“电话打爆了！2号和3号两天，咨询量比2月底时上升了24%，二手房挂牌量上升了18%，成交量也上升了10%。”满堂红南京公司市场部主管李媛说，当前二手房市场已出现了抛售现象，同时买家也在增多。

　　“有的房主本来想二、三季度再出手的，现在把出手时间提前了。这两天新增的挂牌房源量还没统计，但可以肯定地说上升较为明显。议价还价的空间也大了。”南京链家地产市场分析尹筱沁表示。

　　这两天二手房市场上的买家和卖家都在“抢”，投资房集中的板块是房主在“抢抛”，而学区房板块等卖方市场的小区则是买房在“抢购”。华侨路上一家房产中介公司此前挂牌290万元的房子，连夜急降了30万元。而龙江蓝天园一套69平方米的学区房报价每平方米3.2万元，被买家相中后房主惜售，买家立刻加价到3.3万元成交。

　　中介人士王祥表示，南京满五年唯一免征个税与转让差额较小的二手房，占整个二手房源的20%不到，80%都是转让差额较高的二手房。“细则真正执行后，高额的税收会让买卖双方僵持不下很难成交，即使房主让点价或承担部分税费，购房人的购房成本也很难低于本次调控前。”

　　担心、质疑，新政究竟会如何执行

　　二手房个税新政，这两天成为坊间热议。

　　有购房人质疑新政所称的“房屋原值”的概念，认为“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，这样的表述并没有考虑到贷款成本以及装修成本。 “如果一套房本来50万，其中装修成本还有贷款成本相加同样有50万。这套房的原值究竟是50万还是100万？”

　　购房人认为，贷款利息、装修费用、维修费用等费用很难搞清楚。因为这些费用的原始发票、利息支出等凭据，能保存下来的可能不多。如此，可能导致房屋的所谓“原值”难有定论，在执行时遇困。

　　“房改房能查到原值吗？是否也会参照差额的20%执行？”采访中，还有一些购房人急切地希望知道“低进高出”的房改房个税将何去何从。

　　“我父母家的房改房有85个平方，97年从单位购买时因为父母工龄长，补贴也多，总价不到1万元，现在要卖的话，按市场价1个平方就可以卖1万多，就以100万和1万来算差额，个税就要交19.8万。”一位购房人担心自己家80年代的老房改房会面临重税。

　　南京市房管部门相关人士明确表示，数据库中已录入江南八区房改房的登记信息。但房改房的个税政策究竟如何执行，还有待地方细则进一步明确。

　　业内人士分析，对房改房可能会有三种处理方案：一是按交易总价的1%收取；二是同样按差额的20%收取；还有，房产局和税务局对房改房的原价进行评估，参考同时期同地段的商品房原价作为“原值”。

　　“2月25号晚上才交了3万块定金，想买套房改善居住。现在就担心政策很快落地后，卖方把20%税转嫁给我，那我就根本没办法买了。再说，房主原来还有贷款，赎楼还要1个月左右的时间，现在过户也来不及了。”采访中，记者了解到，像这位购房人一样已交定金正处于交易中的房主还不少，新政既出，进退两难。

　　对此业内人士表示，按往常经验，一般会以送件时间为新旧政策的执行区分节点，而南京的具体细则有可能到3月底才出，所以最好抓紧先把件送进去。“实在来不及也没关系，这属于国家政策变动，是不可抗拒因素，不愿交易可以解除合同，为以防万一，眼下双方也可以在合同中增加条款进行相关约定。”

　　网友热议避税，“阴阳合同”有隐患

　　还有网友表示，上有政策，下有对策，“能核实房屋原值”的表述，明显带有“条件假设”的意思，所以，很可能会有“阴阳合同”出现，即在合同中故意报低价格，以规避过高的税费。

　　记者了解到，以南京市目前的平均水平来看，几乎每套二手房都需要上交10万到50万不等的“20%交易增值税”，所以，在网上，有关用“阴阳合同”来规避政策的议论不少，还有中介人士发帖支招，说只要报价能通过主管部门设定的最低过户单价门槛就行。

　　不过，也有中介人士冷静提醒，阴阳合同在首次交易过程中虽然能避税，但对购房人而言，却会埋下非常大的“隐性成本”！

　　“比如，B来买A的房子，A房子原价100万，现在售200万，双方不涉及到贷款的问题。本来应交20万的税，但两人协商以150万过户，则个税的税基少了50万，可以少交10万元的税。但是，假如B若干年以后又把房子卖给C呢？那时候认定的房价原值可就是150万而不是200万了，B那时也许就不太容易把房子脱手了。”

关键词：个税,新政