专家：限贷政策会误伤一些改善型需求者

　　新政除强调按“20%”差额征收个税外，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、要求政府公布调控目标都成为新政亮点。在严厉新政下，新盘市场将呈现如何走势，备受关注。

　　部分二手房购买者将流向新房市场

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。

　　他认为，随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量涨。

　　专家认为，“国五条细则”公布后，预计各地将逐渐落实具体政策，包括房价控制目标制定等，尽管部分二手房购买者将流向新房市场，但预计房价上涨速度将受到抑制。

　　“限贷”政策将会继续加码

　　胡景晖认为，今后“限贷”政策将会继续加码。部分高房价城市将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这或许不利于改善类需求的顺利释放。

　　“细则强调可提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，提高了购房融资成本，有利于抑制投机型需求，当然也会误伤一些改善型需求。”中国银行国际金融研究所副所长宗良认为。

　　-回应

　　开发商：没人愿出头涨价

　　二手房成为此次调控的重点。加重的交易成本是否将可能把需求引向新房市场？是否会刺激新房开发商涨价？

　　金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰，不认为二手房调控的加码对于新房市场是利好。遇绣峰说，政策细则虽然还没有出台，但已经明确释放了一个信号，就是政府希望房地产市场稳定发展。如果新房市场过热，政策也可以随时进行调整。因此，作为开发商，我们仍然保持推盘和价格策略的稳健和谨慎。

　　某央企北京项目营销总监观点更不乐观。在他看来，二手房市场集中在五环内；新房市场集中在五环外。而对大量改善型二手房购买人来说，都有比较明确的需求，如距离单位近、子女上学方便等，这种功能需求并不是首置首改类新房能满足的。

　　对于另一类较高端的新房来说，许多买房人也许要将原来房产出手，以便有置换高端房的资金。但现在二手房的调控可能加剧这种置换难度，产生对新房高端市场的负面效应。

　　上述人士认为，在连锁作用下，新房就不可能借机涨价。况且，政府就是要调控房价，估计没有开发商愿意当“出头鸟”。

　　“新政对整个楼市都会有很大影响，有点类似于2011年2月强化限购令的政策，整个市场的心态都可能会发生改变，二手房首当其冲，一手房也会受到影响”。北京一家国企开发商负责人昨天对记者表达了悲观情绪，该公司今年在北京有刚需、改善型楼盘和商业项目入市，他认为目前很多项目可能还会等待北京版细则再决定推盘的策略和定价。

　　-探访

　　二套首付将提高投资客开始观望

　　昨日，在东四环四方桥的一处项目开盘，现场户型为170-220平米，均价37000元/平方米，购房的最低门槛近639万元，项目负责人称，144套房源引来近400客户认购，当日全部售罄。

　　但现场一些有投资需求的购房者表示，由于新政要对二套房的首付、利率都收紧，加上五年内卖二手房要重税，可能会再观望一段时间。“调控肯定要有影响，我要再看看”现场一位来买第二套房用于投资的看房者对记者说。

　　-回顾

　　楼市十年九调房价“屡调屡高”

　　从2003年至今10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。

　　10年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。

　　业内人士总结10年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。

　　不同领域的代表委员表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。

　　由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。

　　-链接

　　正名(2003-2004年)

　　2003年7月，“18号文”开启了十年楼市调控的序幕。兴起的房地产市场赢得了快速发展。

　　降温(2005-2008年)

　　2005年4月和2006年5月，国务院常务会议专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”这一轮调控房价上涨没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。

　　救市(2008下半年-2009年)

　　为应对金融危机，2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”从2009年开始，大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

　　加码(2010年至今)

　　2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。楼市调控一直没有放松。据新华社

　　-亮点

　　1调控“时间表”显决心

　　新政中明确：主要城市“一季度”向社会公布地区年度新建商品住房(不含保障房)价格控制目标；市、县人民政府应于“一季度”公布年度住房用地供应计划；2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围；到“十二五”期末，所有地级以上城市要实现城镇个人住房信息系统联网。

　　解读：北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，这些“时间表”的公布，明确执行时限，显示了政府加强房地产市场调控的决心。

　　2 “堵漏”更有针对性

　　继续严格执行商品住房限购方面，此次新政明确限购区域应覆盖城市全部行政区域、限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房等。新政还要求有关部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。对规避限购等违法违规行为，要严肃查处等。

　　解读：亚豪机构市场总监郭毅认为，此次有关限购整体表态更严，不仅传递了中央政府一贯的严格态度，而且对此前执行限购过程中出现的问题提出了针对性的要求。有的城市原来限购“选择性”地在部分区域执行，容易导致投机需求转移到非限购区域，进而推高原来价格洼地的房价。包括此前有些地方出现过骗取购房资格的行为，此次都专门提出要求，意在堵漏，确保限购的有效执行，确保调控目标的实现。

　　3增中小户型体现双线控制

　　此次新政提出增加普通商品住房及用地供应。

　　解读：中国房地产业协会副会长朱中一表示，新政并不是单抑制需求，而是“双线控制”，这也是今后楼市调控的主要政策原则：一方面抑制投资、投机买房。另一方面将增加中小套户型商品房项目的供应，除确保供地外，加快项目审批外，对中小套型数占整个项目70%以上的商品房，在开发贷款等方面都优先支持，开发商应及时顺应市场和政策。

关键词：国五条,限贷政策,误伤,改善型需求