朱大鸣：新“国五条”将房地产带向何方

　　在当前复杂的形势下，保持房地产调控政策稳定性无疑是明智之举。国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。就国务院日前通过的“国五条”来看，基本上保持了既有调控政策：稳定房价的省长负责制，遏制投机行为，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。 

　　首先，就建立价格稳定机制而言，会议要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。稳定价格有两个不同地理解：一个是房价上涨有望突破的城市，要采取措施遏制房价暴涨；一个是房价暴跌沦为鬼城的城市也要稳定市场。当然，稳定价格首长负责制强调了房地产市场调控的执行主体，有利于调控政策推进，防止新国五条沦为空调。 

　　第二，就遏制投机行为来看，会议要求坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。从这里可以看出，遏制投机行为还是主要依靠限购，对于限购政策，需要从不同层面理解，固然限购是靠行政手段来发挥作用的，但是从历史上来看，限购政策起到了遏制房地产市场过热导致市场整体崩溃的作用。遏制投机措施还有信贷政策和税收政策，即严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。差别化住房信贷政策可能会细则出台，这里面是否有突破性政策出台，我们将拭目以待，因为这个政策很可能体现了决策层的政策选择倾向。至于扩大个人住房房产税改革试点范围，仍然延续着指导性意见，在实际执行层面，试点或许会有一些实质性的扩大，毕竟地方靠土地财政不可持续，土地卖光了就没得卖了。 

　　第三，就增加供给量而言，会议要求增加普通商品住房及用地供应。从土地供应数量上来看，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。从商品房有效供应角度来看，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。这反映了决策层仍然对于房地产市场基本判断是供不应求状况，事实上，刚性需求确实是支持市场价格坚挺最后一道防线，但是，如果这些刚性需求被投机性需求挟持之后，就可能变成了无效需求，同时，如果市场大量供应豪宅、大户型住房，也会对市场需求形成有效钳制。 

　　第四，就保障性住房而言，会议指出加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。保障房历史欠账太多了，现在再搞亡羊补牢，毕竟还是有些益处。特别是会议强调，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。我们之前一致呼吁将这部分人纳入公租房体系，这些人确实也应当纳入公租房保障体系中。但是，一年时间做好这件事情，时间恐怕有些紧张。 

　　第五，市场监管方面，主要有两点：第一点是加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为，第一点是推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。我们房地产市场虽然经过了多年的发展，乱象仍然丛生，预售管理不规范、中介黑客人、企业信用不高等，搞坏了房地产市场的信誉度。推进个人住房信息系统建设也面临着很多牵制，最近就有很多地方立法对房地产信息查询进行阻止，以至于公众怀疑这种立法动机是保护既得利益者，而不是提高市场透明度。 

　　从整体上来看，新国五条延续了过去的政策没有根本性改变，在当前国际经济形势复杂，国内房地产市场冰火两重天的背景下，房地产调控政策可能还会继续延续既有政策。