拿100万元投资 该选哪种房？

　　尽管武汉房价已出现小幅下跌，但在部分投资资金转向商铺且住宅租金还在上涨的背景下，仍有很多人想把富余资金投入房地产市场。据统计，目前武汉最贵首层商铺的月租达到426元/平米，写字楼最贵租金达到120元/平米，武汉去年仅商铺就成交434.67万平方米，同比增长97.3%，成交均价达到11583元/平方米。

　　原住在杨汊湖姑嫂树村的刘先生，去年房子拆迁，买了新房后，还剩下约100万元的余款，既不会做生意，存银行又觉得不甘心，还是觉得买个房子最安心，但究竟该买哪种“房”呢？

　　当前，武汉二环以内房价普遍在万元左右。以菱角湖片为例，100万元可在美林公馆买套100平米的毛坯房。由于这套房子的原价是80万元，是二手房且办证未满5年，需要缴纳过户费，具体费用如下：

　　在离汉口火车站一站路的地方，一个在售写字楼项目的均价为1.8万元/平米，如果投入100万元，只能买到55.5平米。由于是新房，可不办房产证就直接出租，但考虑到租客办公如注册公司，在工商部门登记时需出示房产证复印件，所以办证程序还是需要的，具体费用如下：

　　目前，三环外的纯写字楼品种较少，部分价格高的已达万元以上。买这类写字楼，要想避免出现空置，最好在武汉的光谷、沌口、吴家山等三大国家级开发区内购买。以沌口一家甲级写字楼为例，每平米售价8500元，如买一套117平米的写字楼，裸房价为99.45万元，办房产证所需费用为：

　　契税：100万元×3%=3万元

　　交易手续费：500元

　　房屋登记费：80元

　　证照印花税：5元

　　营业税及附加(办证未满5年差额征收)：20万元×5.8%=1.16万元

　　土地增值税：1200元

　　交易税费合计：43385元

　　按带家具家电1000元/平米的简装装修成本算，买下并出租这套房子，总计成本约1143385元。

　　按该小区带装修两房的月租在2700元左右计算，一年租金收入即为3.24万元。

　　由此计算，年投资回报率为2.83%。

　　契税：55.5×1.8万元×4%=3.9960万元

　　交易手续费：11元/m2，610.5元

　　交易印花税：0.05%，55.5×1.8×0.05%=499.5元

　　房屋登记费：550元/件

　　证照印花税：5元/本。

　　维修资金：商用房免交

　　办证费用合计：41625元

　　写字楼装修比较简单，一般硬装，每平米500元左右即可，投入约为27750元。

　　整个拿下来，需要1068375元，基本与住宅总价相当。

　　此类写字楼，目前租金价格在50元一平米左右，即每月可收租2775元，年投资回报率为3.11%。

　　契税：4%，为39780元

　　交易手续费：11元/m2，为1287元

　　交易印花税：0.05%，为497.25元

　　房屋登记费：550元/件

　　证照印花税：5元/本

　　办证费用合计：42119.25元。

　　由于是高档写字楼，装修标准不能太低，按工装每平米1200元标准，约需140400元。加上房款，总支出约为1177019.2元。

　　目前，沌口的甲级写字楼较少，以东合中心等写字楼为参考，月租在60元/平米，一年就是84240元，这样算下来每年的理论投资回报率为7.16%，算是非常高的了。

　　【点评】

　　这基本代表了当前全市的住宅回报率水平，银行一年期定期存款利率为3.5%，如果不考虑房子本身的升值空间，2.83%的投资回报率吸引力有限。

　　【点评】

　　如果再适当添点家具家电及办公设备，回报率应还可更高一些，但总体也就在3%左右。

　　【点评】

　　不过，与所有预售房一样，需要考虑购买期与出租期之间的时间差，即算上交房时间、装修时间及寻找租户的等待期，按照一年半计算，头3年的实际平均回报率应为(7.16×3-3.5(一年期定期存款利率)×1.5(一年半时间))÷3×100%=5.41%，到3年以后，回报率才会回到正常水平。

　　总体来说，投资商铺的回报率是最高的，还不用操心装修，也可委托给经营方，但价格普遍偏高，一次性投入大，对资金实力要求较高；写字楼的回报也不错，但从实际市场运行看，租金上涨速度低于商铺；武汉住宅目前价格没有大幅下跌，而租金上涨速度很慢，投资回报率明显低于存款，如果投资买住宅，只能寄希望于将来房价上涨，单纯靠租金已无太大投资价值；武汉的车位虽然紧张，但尚未达到具有普遍投资价值的地步，趁低价囤几个倒是可以，但需要忍受很长的煎熬期。

　　任何投资都有风险。房地产投资中，最大的风险是空置，如动辄上百万甚至几百万的商铺，如果交房后空置期太长，尤其是社区商业及专业市场，一旦周边经营环境不成熟，空置期短则几个月，长的可达到3~5年，一分钱租子都收不到。尤其是委托经营的商铺和写字楼，一旦后期经营方管理不善，或招商乏力，甚至最后撤走，散户投资者又无法独自经营，这对投资客是无法承受的损失。

　　相对而言，住宅的投资收益虽小，但风险也相对较小，只要不是在荒无人烟的地方，价格便宜点总还是有人租的，实在不行还能自己住，转手起来也相对容易一些，毕竟住宅市场的需求还是楼市的主力。

　　对车位而言，投资风险既来自于空置期，还有政策性风险，如获得的使用权在开发商撤走后是否有保障、期满后是否能续租等，都不如拥有产权证来得稳妥，因此买产权车位或车库是最保险的。

　　【结论】

　　据统计，目前三环以内商铺起价在3万元以上，而远城区很多专业市场的价格只有其三分之一，所以到三环外买铺面也是很多投资者的选择之一。100万，可在三环外买2个铺面，如丁女士去年底就在黄陂区一家市场的3楼，买了两个铺面，一个71.43平米，总价436174元，另一个85.52平米，总价539115元，一共为975289元。

　　这种商铺为委托经营5年，每年按7%返租，一季度给付一次，两间商铺一年可返租68270.23元。

　　【点评】

　　需要提醒的是，这类商铺一般从购买到实现返租，中间有约一年的间隔期，相当于这一年时间里，投资者的近百万资金是无偿给开发商使用的，即第一年不仅没有收益，如按一年期定期存款利率3.5%来计算，相当于损失了3.5万元。这就意味着，如果将这部分损失与返租收益冲抵，投资头3年的收益为-3.5%、7%、7%，头3年的实际平均回报率应为3.5%，到后两年回报率才能达到7%。

　　目前，武汉城区产权式车位非常少，多数都是出售使用权。以徐东长城嘉苑小区为例，小区地下停车位40年使用权为8.8万元，理论上可以买11个，共耗资96.8万元。目前小区临时停车每月120元，一年为1440元，如全部出租后可获15840元，年回报率为1.64%，回报率是非常低的。

　　不过，考虑到停车费不可能40年一个价。假设平均每年小区停车费上涨5%，参考基金定投的复利计算方式，每月120元，每个车位40年收益为182649.26元，11个车位总收益为2009141.86元，平均每年投资回报率为5.02%，即计算了租价上涨因素，收益率仍低于5年期定期存款利率，相比其他投资品，这个账就不是很划算了。

　　【点评】

　　需要提醒的是，我市物业管理条例规定，小区车位必须优先供业主使用，非小区业主一次购买大量车位还面临违规、被收回的风险。当然，如果是自用，买一两个车位还是更放心一些，毕竟现在很多小区停车位都不够用。

关键词：买房,100万元,投资