刚需房供不应求已现端倪

　　“刚需房”的供不应求在广州房地产市场上已经出现了端倪，在去年底到今年一月份出现的几个“日光盘”中，几乎都是以刚需产品为主打的刚需盘。但纵览一月房企的推新清单，却清一色的以大户型和豪宅盘为主，这显示出目前广州市场上大户型的供应仍较为充足，但刚需房已经库存告急的事实。

　　经过了两年的震荡调整，国内一线城市房价终于开始逐渐走暖。销售成绩在寒冬之后的重新飙红让房企欣喜，却让购房者显得心里没底，房价是否会报复性反弹的阴云一直笼罩着市场。笔者认为，销售寒冬带来的投资减少，进而造成的库存缺口，成为了影响一线城市房价稳定的决定性因素，房价上涨的隐忧将在2013年上半年始终存在。

　　调控政策施行后，两年的楼市寒冬带来的一大问题，便是从2011年开始不断走低的房地产投资萎缩，房企库存的问题在销售寒冬中难以体现，但在销售市场回暖之后，经过了将近一年的热销，一线城市的住宅库存已经普遍处于较低的水平。除去调控因素外，供求关系是决定房价的最关键因素，一线城市的供求平衡一直是房价稳定的基石，而根据业内人士的推算，半年内北上广的房企库存都将维持在较低的水平，如果房源供应继续持续紧张，无疑将给本就持续暖意的房地产市场进一步刺激，引发房价飙升的隐忧。

　　具体来看，截至1月28日，北京商品住宅库存为74294套，达到历史低位。按照目前的销售速度，去化周期在7个月左右。尽管北京市副市长陈刚曾强调，北京楼市“供需还是平衡的”。但不少业内人士认为，现在一线城市面临较大的供需压力。北京市商品房7万余套库存的确是一个相当低的水平，北京楼市上半年的供应缺口已成定局。而广州的库存缺口集中在中小户型，2012年广州市十区90平方米以下小户型和90～143平方米中户型一手住宅网签面积分别达到142.88平方米和435.44万平方米，同比增加29.4%和44.6%，市场消化率为105%和111%，呈现供不应求态势。

　　“刚需房”的供不应求在广州房地产市场上已经出现了端倪，在去年底到今年一月份出现的几个“日光盘”中，几乎都是以刚需产品为主打的刚需盘。但纵览一月房企的推新清单，却清一色的以大户型和豪宅盘为主，这显示出目前广州市场上大户型的供应仍较为充足，但刚需房已经库存告急的事实。可以预见的是，如果整个2013上半年这种供不应求的情况持续，那么肯定会有开发商坐地起价。

　　另一方面从购房者的角度看，对价格更为敏感的抢在楼市回暖期购房的购房客往往以刚需族为主，刚需盘的供不应求显然可能导致整个房地产市场房价的水涨船高。此外，随着通胀压力的持续和股票市场的震荡，进入楼市成为了许多人投资保值的唯一渠道，在楼市有上涨契机之时，中小户型也将成为投资客的首选，将进一步影响楼价的走势。

　　要消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力，首先需要增加中小户型住宅供应量，抑或减少房贷规模来抑制需求，其次要认识到，从去年末大型房企拿地的规模情况看，一线城市住宅的供应缺口必然只会是半年左右的暂时现象，以目前开发商的预定开发规模，市场的供求关系再次逆转也是可以预期的，在这种情况下，房价短期内出现暴涨的可能性并不高，但短期内上涨压力仍然不小，可能引发中央调控政策上的进一步强化。（蒋哲）

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