香港楼市热度不减 港府或再逆周期调控

　　香港的楼价继续升温，香港居民的家庭负债率已接近历史峰值，香港特区政府或许又要“坐不住”了。近日，市场纷纷传言香港特区政府及香港金融管理局(下称“金管局”)最迟于今日出台新一轮逆周期调控楼市“辣招”。对此，金管局副总裁阮国恒6日拒绝回应传闻，但表示不排除会推出近年来第六轮逆周期措施。

　　据媒体报道，市场间流传的5项楼市“超级辣招”内容包括：买家印花税(BSD)加至30%、第2套房额外征税5%起、第3套房停做按揭、800万港元以上楼房按揭上限再减10%，以及特区政府推出1万伙(即1万户)5年期居屋楼花(即预售5年之后的期房)。

　　但学者认为，当中只有推1万伙5年期居屋楼花较为实际，其他措施或调控程度有限，或者受影响的群体已不多，对压抑楼市作用不大。

　　香港楼市热度不减

　　根据香港特区政府统计处的数据，2012年11月香港的楼宇售价指数私人住宅部分较2011年同期上涨了23.7%，私人写字楼部分亦上涨21.1%，而2012年12月已登记的楼宇及地段买卖合约为441.73亿港元，较2011年12月同比增长32.9%。在租金方面，2012年11月香港的租金指数与2011年11月比较同样也继续攀高，私人住宅和私人写字楼各同比增长10.2%及7.2%。从趋势上来看，2012年全年，私人住宅的售价指数及租金指数每月环比均呈现上升趋势。

　　另外，金管局的统计数据显示，1997年香港楼市处于高峰期时，居民家庭的负债占香港的生产总值比例为48%，而截至去年12月，香港家庭负债率已达59%，接近2002年在利息高升、房地产泡沫破裂之后60%的历史高位。

　　据悉，在金管局2月6日公布的2013年金融工作重点中，监控住宅按揭贷款的资产质素成为其中重点。阮国恒表示，香港银行的资产质素目前正处于历史最好的水平，这一情况在中长期很难保持；若楼市周期逆转，本地银行须密切留意楼按贷款质量变坏。当局考虑推出新一轮逆周期措施防范风险。包括首套房置业贷款在内的所有措施，均在金管局内部讨论的范围之中，但不便透露政策详情和推出时机。而推出新一轮措施的时机总体看银行风险，考虑因素包括银行日常运作及市场情况等。

　　此外，他表示当局还注意到商铺、写字楼、车位等非住宅物业出现炒卖情况，按揭风险亦有所增加，必要时也会针对非住宅推出逆周期措施。

　　而去年11月，金管局总裁陈德霖在出席香港立法会财经事务委员会会议时甚至表示：“目前香港楼市风险不比1997年低。”

　　实际上，支撑香港高房价的最主要原因，就是低利率环境。而陈德霖表示，香港利息走势难以预料，目前利率低企是全球极低息政策导致，未来风险之一是美国甚至全球利率飙升。

　　特区政府多次出手干预

　　实际上，自2009年10月至今，针对楼市炽热的炒卖情况，金管局已先后五次推出逆周期调控措施，涵盖收紧物业按揭贷款成数，降低供款占收入比例，并严格收紧非香港收入人士按揭贷款成数至三成，希望透过行政措施控制投资需求。

　　仅在2012年，香港特区政府就分别在8月和10月两次出手抑制不断刷新的高房价。

　　2012年8月，香港特区行政长官梁振英宣布了楼市新政，被市场称为“梁十招”，其中最受各界瞩目的是“港人港地”政策，即如果住宅市场过热，政府会选择符合中产阶层住屋需要的政府土地，在卖地条款中规定建成后的住宅单位只可出售予香港居民，以协助香港居民置业。在随后的9月即宣布，“港人港地”于今年一季度推行，将拍卖两块东九龙启德地区地皮，兴建逾1100套住宅。梁振英强调，“港人港地”住宅首次出售及其后30年的转售对象，都必须是香港永久居民，但由于目前来看供应量较少而被市场认为实际效果可能有限。

　　2012年10月，香港特区政府财政司司长曾俊华又宣布将提高购房额外印花税的税阶，并将适用期从2年延长至3年。具体来说，买入后首半年内出售单位的征收率增至20%；在半年至一年内为15%；一年至三年一概征收10%。而现行税率分别为15%、10%、5%。与此同时，香港还特别推出全新的买家印花税，外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，除了缴付一般印花税以外，需缴付15%的买家印花税。

关键词：香港楼市,调控