公租房“大连模式”创新住房保障建设之路

　　在泉水居住区，有一个名叫“阳光驿城”的小区：占地10万平方米的小区内除了精致的景观绿地，还建有网球、篮球、羽毛球等5个运动场地；20栋30层高的7802套房中有16种差别化的功能户型且每户都精装修并配套安装了燃气灶、油烟机、橱柜、热水器等家居用品；幼儿园、小学和初中步行不到10分钟即可到达。高品质的社区、齐全的生活设施、完备的周边配套令不少参观者心动不已，更难以置信的是，这些堪比高档精装修公寓的房子竟是大连的公租房。

　　这种惊叹不仅发自于参观市民的内心，还来自国家多个部委和上海、广州、西安等50多个城市住房保障考察团，以及在房地产开发行业摸爬滚打20多年的专业人士；这种惊叹不仅是对大连保障房开发建设“大连模式”的肯定，更是对大连市委、市政府在公租房建设过程中所表达出的“以人为本”的民生观的赞叹。

　　“大连模式”破解了全国保障房建设的资金难题

　　应该说，大连公租房建设的“大连模式”来自于一场没有退路的硬仗。

　　2011年初，国家将公租房建设作为保障房开发建设的主要形式在全国大力推进，并下达了全国建设1000万套，辽宁省建设9万套的指标。大连作为辽宁省计划单列市，在省政府下达的建设3.2万套保障性住房指标的基础上自加担子，将2011年的公租房建设任务增加到新建3.5万套、135万平方米。

　　如此大体量的保障房建设，如此紧迫的民生工程，在我市保障房建设上史无前例。按照计划，除了2011年的3.5万套公租房，2012年还安排建设保障房2.8万套，并且2013年至2015年间，大连还将建设保障性住房5万套，到2015年，保障性住房要达到12万套。到“十二五”末，大连市力争城镇保障性住房覆盖面达到城镇居民家庭户数20%以上。

　　规模空前的保障房建设，我市和全国各城市一样首先面临的就是数额巨大的建设资金从哪来？此时，大连的一个后发优势成为化解这一难题的金钥匙：2010年底，国家从334个地级市中，选优确定了28个地级市作为住房公积金支持保障房建设的试点城市，大连成为辽宁省唯一的首批试点城市。

　　这无疑是雪中送炭。大连将如何把握住政策机遇？

　　2011年3月初，大连市政府召开了加快保障性安居工程建设的工作会议，全面部署当年建设任务，成立了以市长李万才任组长的保障性安居工程领导小组。4月初，市政府将计划指标分配到各区市县和相关部门，其中，由市本级财力投资建设5200套，甘井子区、金州新区、高新区、保税区共建设9100套，在商品房开发项目中配建5200套，在企业自建自用的职工住宅中建设7800套。而对于剩下的7800套公租房建设缺口就压在了大连市住房公积金管理中心的肩上，同时明确要求，由该中心负责投资建设40万平方米泉水公租房B区7800套公租房。

　　在国内尚无经验可循的情况下，市住房公积金管理中心怎么扛起40万平方米的公租房建设任务？

　　“要干成一件事，就必须有效整合各方资源，让一加一大于二。”市住房公积金管理中心主任谭臻尧说，“管钱不丢不撒，是我们的本分，但搞建设项目，我们是外行，必须遵循市场规律借力打力。”在这种思路下，公积金管理中心开始了“大连模式”的探索。

　　据测算，泉水B区公租房项目计划投资17亿元，如何让住房公积金的沉淀资金发挥更大价值为民所用，如何使之成为破解保障房建设资金短缺难题的主力军，并有效保证公积金贷款资金实现零风险并顺利“回本”。经过缜密的调研，并经市政府批准，他们采取了由中心控制建设成本，实行产权抵押，公租房5年后上市出售，租住者可优先购买，上市出售后获得的资金偿还建设贷款本金的完整封闭链。这样就为公积金用于保障房建设上了道资金运作保险墙。此外，为充分体现公平，他们决定，凡是参与缴纳公积金的职工，且符合公租房申请条件，租住由公积金投资建造的公租房可以享受比市场价优惠的租金，符合公租房申请条件的新就业职工可享受70%租金。

　　解决了解民之急的保障房建设资金的难题，如何把保障房建好？经市政府批准，大连市公共租赁住房投资管理公司成立了。由于该公司是新成立的公司，同时又面临着专业人才招聘难的窘境，为尽快启动项目建设，让专业的人来做专业的事，市住房公积金管理中心决定借助大连城市品牌的优势，借助大连成熟的市场环境——在全国公开招标选择房地产专业建设管理团队。最终，在国内起步最早、目前行业内规模最大的中凯集团中标。

　　由此一个由公积金开发建设公租房的管理模式就清晰了：即由市住房公积金管理中心牵头负责总协调和贷款投资，公共租赁住房投资管理公司作为项目主体负责，协调政府各部门，跑手续，控制项目进度和质量并领导和监督中凯集团，而中凯集团则直接负责项目施工组织和管理，监督建筑、造价、监理等队伍。这不仅解决了该中心的项目管理问题，还启发了中凯集团打响“国内公租房建设第一炮”的想法，因此在收取费用上，他们决定只收取相当于行业市场标准一半的管理费。由此一个全新的以市场化运作为核心，以住房公积金管理中心贷款投资，以外聘专业团队实施管理建设，5年后上市并收回贷款本息的公租房建设“大连模式”初步形成。

　　大连模式的成功探索，有效地缓解了地方政府在保障房建设面临的资金短缺难题，同时又科学地控制了住房公积金的贷款风险。

　　这是一场赶超时间的赛跑，这是一次向民生交卷的考试。“大连模式”创造出了“大连速度”。

　　泉水公租房B区项目是目前大连市公租房建设规划中的最大组团，项目占地近10万平方米，规划建筑面积40.14万平方米，其中住宅32.45万平方米、7802套，共计20栋高层建筑。

　　这里有这样一组记录：2011年4月28日，我市举办了公租房建设开工仪式；2011年7月28日，市住房公积金管理中心建设的泉水B区公租房项目全部开工；2011年底，抢出地上10层；2012年5月30日，20栋高层建筑主体封顶；2012年10月31日，7802套公租房内部精装修及小区景观绿化配套完工，达到“拎包入住”。由此市住房公积金管理中心承建的泉水公租房B区项目创下了从开工到入住标准仅用了15个月的“大连速度”。按照房地产行业正常的建设工期，20栋30层高的精装修住宅楼，最快要两年多建成，而公租房“大连模式”下的“大连速度”节省了一半工期。

　　这其中市政府领导的重视和各相关单位为公租房项目开辟的“绿色通道”起了至关重要的作用，而外聘专业化精锐管理团队进行项目管理的模式、住房公积金全力资金保障、建设者齐心协力保持连续作战的精神更是功不可没。

　　在泉水B区公租房施工现场，春去秋来，寒来暑往。一根根桩基伴随着有节奏的撞击声缓缓打下，声声悦耳；曾经在尘土飞扬的项目门口，一辆辆运输车辆来回穿梭，车水马龙；曾经在人声鼎沸的项目工地，一台台吊机起重机不知疲倦地你上我下……为了抢进度，各路建设者轮番上阵，保证施工24小时不停地推进。在最难的基础施工阶段，公共租赁住房投资管理公司带领建设者克服熔岩地质的不利条件，采用每桩一勘方式确保地基安全，共计打桩2300多根，平均桩深达30米，最深的达57米，为此增加建设成本6000多万元，延误工期两月余；在主体施工阶段，他们克服冬季低温施工困难，采取昼夜轮班施工的方式和先进的保温手段全力抢抓工期，确保工程进度和质量，最多时现场施工人员达6000多人；在内部装修中，他们组织10多支队伍一起上，采取每个队伍2栋楼800套房间，比学赶帮，实现了3个月全部完成7802套住房的室内装修。

　　在建设管理过程中，中凯集团的驻场管理者们“六亲不认”较真管理，实施了“一个节点、二个目标、三个架构、四个措施、五个协调、六个配制、七个系统、八层管理”的项目管理大纲，并以按日统计、分周审查、逐月实施的科学管理模式，将管理模块精细到设计、质量、安全文明等管理之中；倒排工期，制定详细的施工进度表，采取各工种专业人才配制，专业技术交叉对接的每天24小时无缝循环协调，有效地组织管理起三个标段近5000名建筑大军的127个环节的协同作战。

　　可靠的资金保证，先进的管理模式，有效的项目管理，让这个由20栋30层高7802套公租房组成的泉水B区公租房社区，实现了15个月即可拎包入住的建设奇迹，创下住宅建筑史上的新纪录。

　　“大连品质”：力争建成国家级公租房示范社区

　　“力争把大连的公租房建成辽宁省乃至国家级的公租房示范社区”，这是大连市在泉水B区公租房规划建设伊始提出的目标。

　　因此在选址和规划之初，我市就把公租房建设定下了“为民”和“高端”的基调，并在地块相对充足又交通便利的泉水成熟生活区里划出了大连公租房社区，这样公租房建成后就会与周边居民社区融合，形成更完备的居民区，共享泉水现有的区域生活配套，而公租房社区自身也规划设计了与高端住宅相媲美的社区建设和配套标准。

　　在建筑设计上，20栋住宅建筑外立面全部采用高档面砖材料，低层公建外立面采用理石干挂，确保了公租房社区品质。为了满足不同家庭对户型的需求，泉水公租房B区在户型设计上大做文章，共设置16种功能齐全的差别化户型。按照规定，公租房面积平均40平方米，最大户型56平方米，其中50平方米左右户型占总户数的20%，无论何种户型均设有起居室、客厅、独立卫生间、厨房等，可以满足不同家庭的需要。在小区景观设计上，除了大面积的绿地小品外，区内还专门设有网球、篮球、羽毛球等运动场地5处，方便居民休闲运动。在室内装修配套上，他们更是坚持较高标准，燃气灶、油烟机、橱柜、热水器、卫生洁具一应俱全。

　　公租房社区还充分考虑到了生活配套和交通出行。该项目配套商业和公建达8万余平方米，将引进邮局、银行、餐馆、洗浴等各种服务行业，满足人们生活需要；周围教育设施齐全，建有停车位2500多个，充分满足居民停车需要；小区内规划建设了40米宽的市政路，将规划配套公交线路、车站和停车场，方便居民出行。

　　在采访中，记者了解到如此高品质的公租房，并非以高成本为代价。恰恰相反，公租房在建设过程中，公积金中心通过采用高新技术和部品集团采购等方式大大地降低了成本。例如在装修过程中，海尔热水器、油烟机、燃气灶的价格在采购中比市场价低15%～18%，融汇地板价格比市场价低30%，美标洁具价格低于市场价12%。同时他们还大量采用环保经济的高新技术整体卫生间，仅上述装修材料的采购就节约工程造价5500万元以上。

　　提到保障性住房，很多人想到的是地理位置偏远、住房面积狭小、生活配套不全等，甚至有人把保障性住房等同于质量低劣的建筑。然而我市却用实际行动扫除了人们的担心和想象。保障房建设“大连模式”更是赢得了国务院发展研究中心、住房和城乡建设部、省政府及世界银行专家组的高度好评；吸引了上海、广州、西安等50多个城市前来考察学习。今年市住房公积金管理中心又承担了市政府下达的金前路3978套公租房建设任务，在这里他们将把保障房建设“大连模式”继续发扬光大。

关键词：公租房,大连模式